Конфликты с организациями ЖКХ

К жилищно-коммунальному хозяйству (ЖКХ) относятся предприятия по обслуживанию и ремонту жилищного фонда, учреждения коммунального комплекса (ресурсоснабжающие), многоотраслевые организации ЖКХ. Управляющие компании, жилищные кооперативы (ЖК), жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и товарищества собственников жилья (ТСЖ) также включены в состав предприятий ЖКХ.

Такой перечень организаций ЖКХ содержится в приказе Росстата от 20.11.2009 г. № 269 «Об утверждении Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения № 22-ЖКХ (сводная) «Сведения о работе жилищно-коммунальных организаций в условиях реформы».

С таким количеством институтов предпринимателям приходится сталкиваться, если они арендуют нежилые помещения в многоквартирных домах. Конфликты между представителями бизнеса и учреждениями жилищно-коммунального комплекса происходят практически постоянно.Рассмотрим несколько типичных спорных ситуаций.

Арендаторы и собственники нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, зачастую не оплачивают коммунальные услуги, расходы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Для того чтобы понять, насколько эта позиция собственников нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, жизнеспособна, обратимся к судебной практике.

Постановление президиума ВАС РФ от 09.11.2010 г. № 4910/10 по делу № А71-9485/2009-ГЗ сводится к следующему. Управляющая компания обратилась в Арбитражный суд с иском к обществу о взыскании задолженности по оплате за предоставленные услуги по управлению, техническому обслуживанию, текущему ремонту и санитарному содержанию придомовой территории за период с 01.05.2008 г. по 31.07.2009 г. и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Как подтверждается материалами дела, общество является собственником нежилого помещения площадью 718, 2 кв. м, находящегося на первом этаже в многоквартирном жилом доме. Помещение имеет отдельный вход и используется как магазин. Управление домом осуществляется управляющей компанией на основании договора с собственниками жилых помещений. Договорные отношения между сторонами спора отсутствуют.

Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) и п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ), собственникам квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом.

На основании ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Как установлено в ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно аналогичной норме, изложенной в п. 1 ст. 158 ЖК РФ, собственник обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения. Также он должен участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Причем независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

Содержание помещения, оплата коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника от бремени расходов на эксплуатацию общего имущества здания, включая земельный участок, на котором оно расположено.

Проанализируем постановление ФАС Поволжского округа от 11.03.2012 г. по делу № А57-15550/2010 по похожему делу. ТСЖ обратилось в арбитражный суд с иском к ИП. Требование товарищества – взыскать с ответчика задолженность за ремонт и содержание общего имущества многоквартирного жилого дома, рассчитанную пропорционально доле ответчика, соответствующей площади принадлежащего ему нежилого помещения – 83 кв. м, в отношении которого у ИП отсутствует договор с ТСЖ.

Суд постановил, что обязанность ответчика как собственника нежилого помещения участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности вытекает из закона и не зависит от наличия либо отсутствия договора.

Таким образом, в издержках по содержанию общего имущества многоквартирного дома обязаны участвовать как собственники расположенных в данном доме квартир, так и собственники нежилых помещений. При этом отсутствие фактического пользования общим имуществом не является основанием для освобождения собственника от участия в расходах по его содержанию.

Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме должен нести бремя содержания и обслуживания общего имущества в этом доме независимо от наличия договорных отношений. При отсутствии договоров на оказание коммунальных и эксплуатационных услуг, суды, руководствуясь правилами гл.60 ГК РФ, взыскивают в пользу управляющих компаний неосновательное обогащение.

Нередко при заключении договоров аренды недвижимого имущества, расположенного в многоквартирном доме, арендодатель навязывает предпринимателю обязанность по заключению договоров по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг. Очевидно, что такое положение договора аренды не соответствует действующему законодательству РФ.

Правовая позиция по данному вопросу четко излагалась в практике ВАС РФ. В частности, в постановлениях президиума ВАС РФ № 16646/10 от 12.04.2011 г. и № 15222/11 от 17.04.2012 г. указано следующее. На арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме в силу правил, указанных в ст. 161, 162 ЖК РФ, обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества возложены быть не могут.

Собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома. Договор аренды не порождает обязательств общества перед управляющей компанией.

Еще одно частое нарушение – использование фасадов многоквартирных домов для установки рекламных конструкций, кондиционеров, устройство крылец и козырьков.

Проанализируем в этой связи постановление ФАС Центрального округа от 16.02.2010 г. № Ф10-665/10. ТСЖ обратилось в Арбитражный суд с исковым заявлением к ОСАО об обязании произвести демонтаж кондиционера с фасада дома.

Однако истец не смог представить бесспорные доказательства совершения ответчиком действий, препятствующих осуществлению законным владельцем своих прав в отношении данного имущества в результате установки кондиционера на фасаде здания.

В связи с этим суд указал на то, что сам по себе факт размещения кондиционера ответчиком на фасаде здания не означает осуществление им действий, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому. Иное означало бы правовую незащищенность интересов ответчика как собственника в отношении объекта его прав.

Заметьте, указанное выше требование не было удовлетворено судом лишь потому, что истцом не были представлены достаточные доказательства нарушения прав и интересов собственников жилых помещений.

Так, например, Московский областной суд утвердил положительное решение суда первой инстанции по аналогичному делу. Суд обязал ответчика демонтировать климатические установки со стены здания. Своего согласия ответчику на использование общего имущества жилого дома истцы не давали. Какой-либо разрешительной документации на установку данных приборов у ответчика не имеется, согласование с жилищно-эксплуатационной организацией отсутствует.

Во время работы указанного оборудования уровень шума и вибраций в принадлежащих истцам квартирах значительно превышал установленные нормы. Вибрации недопустимы и для конструктивной целостности здания. Условия проживания в квартирах невыносимы и не соответствуют эпидемиологическим требованиям по факторам «шум» и «вибрация» (определение Московского областного суда от 22.12.2011 г. по делу N 33-28346/2011).

В другом деле управляющая компания добилась вынесения решения об обязании ООО демонтировать рекламу на фасаде многоквартирного дома в течение семи дней с момента вступления решения суда в законную силу. Причем конструкция была установлена на уровне 2-10 этажей с надписью «Территория мебели «Ритас».

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что факт размещения спорной рекламной конструкции на фасаде здания подтвержден и не оспаривается ответчиком. Обществом не представлены документы, подтверждающие заключение договора на установку и эксплуатацию спорной конструкции, разрешение на установку конструкции ответчику не выдавалось (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.06.2011 г. по делу № А33-12342/2010).

Показательным, на наш взгляд, является постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2006 г. по делу № 09АП-16458/2006-ГК. ООО «1» обратилось с иском к ГУП г. Москвы ДЕЗ Даниловского района и ООО «2» о солидарном взыскании суммы причиненного ущерба. Ущерб причинен 13 и 29 марта 2006 г. работниками ГУП ДЕЗ Даниловского района и ООО «2» в период проведения работ по очистке крыши здания от снега и сосулек.

В результате сбрасывания рабочими сосулек и льда с крыши здания на землю был причинен материальный ущерб имуществу истца – повреждены внешние блоки кондиционеров, сбит козырек над входом в помещение, повреждена крыша пристройки, деформирован защитный короб кондиционера. Истец полагал, что причинение материального ущерба находится в прямой причинно-следственной связи с действиями ответчиков, которые не обеспечили надлежащие меры безопасности при проведении работ по очистке кровли от снега, льда и сосулек.

Материалами дела подтверждается, что размещение кондиционеров истцом на фасаде жилого здания произведено незаконно, как и козырек над входом в помещение ООО «1». Суд постановил, что ГУП г. Москвы ДЕЗ Даниловского района и ООО «2» в данном случае не должны отвечать за сохранность кондиционеров, козырьков, установленных ООО «1» на фасаде жилого здания без соответствующего на то разрешения.