Скопировать ссылкуЕсли арендатор имеет возможность только пользоваться помещением, без прав владения им – это понятие действующим ГК не определено, но раскрыто в проекте поправок к Гражданскому кодексу, прошедших первое чтение в Госдуме.
Законопроект определяет этот термин как фактическое господство лица над объектом и увязывает его со свободным доступом к нему. Пользование же отождествляется с использованием полезных свойств объекта. Это совершенно разные понятия, это видно на примере аренды так называемых складов индивидуального хранения (self storage). В России подобные услуги только набирают обороты, хотя в мировой практике они уже получили широкое распространение. Достаточно заключить договор, а доставку, упаковку и непосредственное размещение грузов в помещениях для хранения собственник возьмет на себя. Можно проделать все вышеперечисленное и самостоятельно, только вот после того, как вы закроете за собой дверь склада, фактическое владение помещением прекратится. При такой организации аренды площадей контролировать соблюдение противопожарных правил невозможно.
По логике вещей, в этих случаях ответственность за соблюдение правил защиты здания от возгорания ложится на собственника помещения. Именно он обязан не только следить за техническим состоянием здания, но и заботиться о соблюдении противопожарных норм, в том числе контролировать правильность разгрузки и загрузки товаров. Арендатор же освобождается от ответственности, поскольку фактически не имеет доступа к арендуемому помещению.
Споры
Нередко обязанность вложить определенные средства в обеспечение безопасности здания от возгораний приводит к спорам между собственником помещения и арендатором. Исход зависит от того, кто находится в более уязвимом положении. Если переезд крайне невыгоден компании, она может взять расходы на себя, впрочем, как и владелец недвижимости способен пойти на уступки ради сохранения клиента. Однако без долгих и мучительных для обоих сторон переговоров в этом случае не обойтись. Гораздо проще договариваться «на берегу», еще до заключения договора на пользование площадями.
Законодательство предусматривает лишь ответственность, но никак не распределяет ее по ролям, оставляя этот вопрос на откуп участникам арендной сделки. Поэтому у руководителя компании и владельца недвижимости есть возможность прописать в документах все детали организации пожарной безопасности. Например, собственника помещения можно обязать передать площади в том виде, в каком это предусматривается с учетом всех норм и правил защиты зданий от пожаров. В случае несоблюдения этого положения, арендатор за счет средств владельца недвижимости или за собственные деньги с последующим зачетом потраченных сумм, может устранить возникшие нарушения, к примеру, докупить огнетушители или установить сигнализацию и систему оповещения о возникновении огня.
Безусловно, всех возможных накладок в договоре не предусмотришь, но установление хотя бы минимальных зон ответственности позволит сторонам не только избежать конфликтов, но и сохранить имущество и жизни людей, что куда важнее.
