Скопировать ссылкуЛакомыми кусочками являются торговые помещения с сетевыми арендаторами, небольшой стрит-ритейл, реже — офисные помещения с крупными арендаторами и долгосрочными контрактами. Популярны также склады и производственные помещения. Их можно окупить за 5–6 лет.
Более высокий доход
По словам Антона Лескина, для ликвидных коммерческих объектов минимальная доходность составляет 8–9%. А с самых удачных площадей можно снимать по 22–28%.
Цена коммерческой недвижимости нередко сопоставима со стоимостью квартиры аналогичной площади.
«Можно приобрести квартиру в центре города стоимостью 5,5 миллиона рублей, и она будет приносить 32 тысячи рублей в месяц от сдачи в аренду, окупаемость составит около 14 лет, а доходность — порядка 6%. Коммерческую недвижимость в этом же регионе можно приобрести за 5 миллионов рублей с ежемесячным доходом от сдачи в аренду в 80 тысяч рублей. Срок окупаемости — около пяти лет, доходность порядка 18% годовых», — привел расчеты Лескин.
Расходы тоже выше
В то же время необходимо учитывать и возросшие затраты, в том числе на коммунальные платежи и налоги. Так, налог на квартиру за пять миллионов рублей составит около пяти тысяч рублей в год. За коммерческую недвижимость придется отдать уже порядка 100 тысяч. Плюс к этому при покупке такой недвижимости и при уплате имущественного налога не предоставляются налоговые вычеты. В отличие от жилья не существует периода владения, после которого не начисляется налог на доход от перепродажи помещения.
Меняется и ставка имущественного налога. Для жилых помещений она обычно составляет до 0,3% их кадастровой стоимости. Для недвижимости административно-делового, торгового и бытового назначения налог может доходить до 2%.
«Ставку можно снизить, если оперировать недвижимостью как индивидуальный предприниматель. Несмотря на то, что такая стратегия тоже имеет ряд нюансов, нередко она позволяет сэкономить существенную сумму», — прокомментировал эксперт.
Плюс к этому больше придется платить и за коммунальные услуги.
Выбор объекта
При покупке коммерческого помещения под сдачу работают совершенно иные принципы, чем с квартирами. С жильем ставку аренды часто определяет близость к центру города. С коммерческой недвижимостью иначе: нередко выгодные и достаточно востребованные объекты можно найти на окраинах городов по невысоким ценам.
Поиск арендатора
«Найти платежеспособного арендатора на коммерческое помещение, как правило, сложнее, чем на жилье», — отметила первый заместитель гендиректора «Профис Недвижимости» Ольга Антонова. Но есть и преимущества: бизнес зачастую арендует площади сразу на несколько лет. А можно и вовсе найти объект сразу с арендаторами.
