Поделить собственность

Нередко на балансе компании имеется недвижимое имущество. Такой солидный актив практически гарантирует высокую ликвидность и устойчивость на рынке. Ведь даже несмотря на кризис и падение стоимости коммерческой недвижимости, до нуля этот показатель навряд ли дойдет, в отличие, например, от некоторых ценных бумаг. Еще один немаловажный момент: строения и сооружения непосредственно участвуют в производстве.

Однако не все собственники таких полезных активов готовы развивать бизнес совместно. Зачастую совладельцы выходят из некогда дружной команды. Как известно, один из самых сложных вопросов в данной ситуации – имущественный. Довольно часто собственники стремятся завладеть именно недвижимыми активами, ведь получить адекватную оценку в деньгах при нынешнем уровне рынка, скорее всего, не получится. А основное средство можно использовать для извлечения дохода. Кроме того, дождавшись подъема рынка, собственник реализует его с максимальной для себя выгодой.

Передача прав собственности на различные коммерческие здания и строения регулируется Законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ).

Отметим, что прежде чем что-либо передать, это необходимо иметь. И если производственные и иные подразделения пользуются объектами основных средств не задумываясь, то бухгалтерия нередко сталкивается с ситуацией, когда недооформленный объект ОС становится «мертвым грузом» и действия с ним невозможны. Здание не появляется на балансе организации из ниоткуда. Такой объект либо приобретается фирмой, либо строится своими силами и с привлечением подрядчиков.

В бухгалтерском учете для включения приобретенного объекта в состав основных средств должны быть выполнены одновременно четыре условия, перечисленные в п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств». Обращаем ваше внимание, что объект должен использоваться в следующих целях:

– в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг;

– для управленческих нужд организации;

– для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Затраты на приобретение зданий и сооружений, не оформленные актами приемки-передачи и документами, подтверждающими государственную регистрацию объектов недвижимости, относятся к незавершенным капитальным вложениям (п. 41 ПБУ, утвержденного приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. № 34н.). Аналогичная ситуация складывается и тогда, когда организация строит здание своими силами. Все затраты отражаются по счету 08 «Незавершенное производство».

После того как компания достроит здание и начнет его эксплуатировать, расходы переносят со счета 08 на счет 01 «Основные средства». Причем в бухучете это можно сделать даже до того, как организация зарегистрирует право собственности на объект. Достаточно лишь передать документы на регистрацию. Правда, при этом объект нужно отражать на отдельном субсчете к счету 01 (п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н).

При приобретении недвижимости, если покупатель получил счет-фактуру, «входной» НДС он может поставить к вычету (п. 1 ст. 172 НК РФ). При этом не важно, на каком именно счете бухгалтерского учета отражена данная недвижимость, – 01, 03 или 08.

Итак, объект основных средств состоит на балансе организации и надлежащим образом оформлен. Еще раз хотим обратить внимание бухгалтера на то, что хотя бы одно упущение может быть поводом для придирок налоговых органов.

В случае передачи здания в уставный капитал другой организации или непосредственно в собственность физическому лицу оно не будет больше учитываться на балансе этой фирмы. Напомним, что передача с баланса также осуществляется на основании акта приемки-передачи основных средств. Для объектов недвижимости, по которым ранее был возмещен НДС и которые начинают использоваться в деятельности, не облагаемой НДС, закреплен особый порядок восстановления. Он приведен в пункте 6 статьи 171 НК РФ. Данный порядок применяется во всех случаях, кроме ситуации, указанной в пункте 3 статьи 170 НК РФ, – выбытие имущества как вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или паевых взносов в паевые фонды кооперативов. В этом случае необходимо восстановить НДС с остаточной стоимости основного средства (подп. 1 п. 3 ст. 170 НК РФ и письмо УФНС России по г. Москве от 14 мая 2005 г. № 20-12/34502 «Об учете НДС по операциям, связанным с передачей здания в уставный капитал предприятия»).

Согласно положениям пункта 6 статьи. 171 НК РФ восстанавливать НДС необходимо, если объект не является полностью самортизированным и с момента ввода в эксплуатацию данного объекта прошло не более 15 лет. По таким объектам в течение 10 лет с момента их ввода в эксплуатацию ежегодно один раз в год (в декабре) начиная с декабря того года, в котором изменились условия использования, НДС восстанавливается.

Если объект недвижимости, по которому возникла необходимость восстановления НДС, был не приобретен, а построен собственными силами, то восстановлению подлежит согласно абзацу 3 пункта 6 статьи 171 НК РФ только НДС, начисленный по строительно-монтажным работам. НДС по услугам, работам, материалам, которые были использованы при строительстве, восстанавливать не надо.

Вроде бы все понятно. В общем, порядок восстановления НДС ранее выглядел следующим образом (см. схему № 1). Но в ноябре прошлого года Высший Арбитражный Суд неожиданно поддержал налоговиков и предложил восстанавливать НДС совершенно по-другому (см. стр. 63 журнала «Расчет» № 1 за 2010 год). Судьи в Определении от 18 ноября 2009 года № ВАС – 14696/09 отказали в передаче в Президиум ВАС соответствующего дела. Ранее это дело рассматривалось в ФАС Северо-Западного округа.

Ситуация заключалась в том, что при выходе учредителя из числа участников ООО ему было передано здание. При этом НДС, уплаченный при приобретении объекта и полностью возмещенный путем возврата на расчетный счет заявителя, не был восстановлен. Дело в том, что организация, применяя пункт 6 статьи 171 НК РФ, произвела соответствующий расчет. Напомним, что расчет восстанавливаемой суммы НДС определяется с учетом необлагаемой реализации, указанной в пункте 2 статьи 170 НК РФ. Поскольку в течение года компанией не отгружались товары (работы, услуги), не облагаемые НДС, ее выручка составила 512 159 рублей 13 коп., и налог, подлежащий восстановлению, равен 0 рублей.

Судьи признали, что при выбытии ОС в пользу учредителя осуществляется операция, предусмотренная как пунктом 3 статьи 170, так и пунктом 6 статьи 171 Налогового кодекса. Но по неизвестной причине решили, что применение пункта 3 статьи 170 НК РФ все же предпочтительнее, то есть налог должен быть восстановлен в размере суммы, пропорциональной остаточной (балансовой) стоимости без учета переоценки (см. схему № 2).

Анализируя статьи 170 и 171 Налогового кодекса, действительно можно к такому выводу прийти. Но все же позиция судей не представляется однозначной.

Мы обратили внимание, что ВАС, даже поддержав нижестоящие суды и налоговые органы, все же сделал это, не констатируя их правоту. Высшие арбитры указали, что доводы общества, изложенные в заявлении, выводы судов не опровергают.

В завершение обращаем ваше внимание, что поэтапное восстановление НДС однозначно судебной практикой не отменено (постановления Президиума ВАС ведь нет), а значит, бухгалтеры вполне могут рискнуть. Правда свою позицию в случае налоговой проверки, вероятно, придется доказывать в суде.