Скопировать ссылкуПо данным на сентябрь 2022 года, совокупная задолженность россиян по ипотеке превысила 13 триллионов рублей. Эта цифра пугает не только своей величиной: ведь 13 триллионов — это 4 годовых бюджетов Москвы и десятки, а то и сотни бюджетов регионов. Самое страшное, что рост задолженности сопровождается падением реальных располагаемых доходов жителей страны.
Для того, чтобы осознать опасность этой ситуации, следует понимать, что строительная отрасль выступает как флагман всей экономики России. Она обеспечивает работу миллионов человек, тысячи смежных производств и значительную долю банковского сектора. Государственное стимулирование доступной ипотеки не только изменило вид российских городов, но и привело к тому, что десятки миллионов семей живут в квартирах, за которые еще предстоит выплатить долг.
Рекордная инфляция и снижение реальных зарплат населения приводят к тому, что все меньше россиян способны взять ипотечный кредит в банке, а те, кто уже взял, вынуждены отдавать все более весомую часть своих семейных доходов на ежемесячные платежи. По данным аналитиков, средняя московская семья покупает в кредит квартиру за 8 миллионов рублей и отдает за нее около половины своих доходов. А в Тамбовской и Ивановской областях жилье значительно дешевле, но отдавать приходится уже свыше 70 процентов от всех денежных поступлений домохозяйства.
Пока просроченная задолженность по ипотеке остается достаточно низкой, но уже вскоре каждый десятый кредит станет проблемным. В этих условиях банки стали строже подходить к отбору клиентов, берущих у них крупные займы. Как следствие. К осени 2022 года ипотечный рынок России рухнул на 40%, и лишь иногда, после очередного стимулирования со стороны государства, замедляет свое падение.
Для девелоперов это приводит к снижению спроса и повышению рисков. Ведь если половина квартир в доме не будет куплена, его строительство не окупится. Но даже если продана лишь одна квартира, то застройщик несет перед своим клиентом обязательства.
В этих условиях девелоперы все больше сосредотачиваются на том, чтобы как можно быстрее завершить проекты, находящиеся на поздних стадиях строительства. Там, как правило, раскуплены почти все площади, основные вложения уже произведены, а разблокировка средств на эскроу-счетах позволит выполнять текущие финансовые обязательства. К тому же, чем быстрее сдан объект, тем меньше средств «съест» инфляция.
С другой стороны, они все более осторожно подходят к запуску новых проектов. Если раньше, в условиях гарантированного спроса, покупка земли и проектно-изыскательные работы делались впрок, с запасом на годы вперед, то теперь у каждого нового объекта шансы превратиться в долгострой становятся все выше.
В результате, к примеру, в Волгоградской области, как следует из данных «Единого ресурса застройщиков», в октябре 2022 было сдано вдвое меньше квартир, чем годом ранее, хотя еще весной-летом наблюдался рост. Местные девелоперы постарались завершить проекты на поздних циклах, но к новому строительству практически не приступают. И подобная ситуация наблюдается в каждом регионе страны.
Лидеры рынка в замешательстве
Опасность ситуации осознают и крупнейшие в России девелоперы, работающие в макрорегиональном масштабе и имеющие достаточно мощную подушку безопасности.
В частности, новые реалии почувствовали в известной далеко за пределами России инвестиционной компании «Евроинвест», реализующей девелоперские проекты в Санкт-Петербурге, Ленинградской области и других регионах страны. Совладелец компании Андрей Березин отметил, что падение наблюдается по всей отрасли. Это связано с подорожанием ипотеки и более осторожными экономическими стратегиями потенциальных заемщиков.
Для того, чтобы снизить риски и обеспечить стабильную нагрузку для своих сотрудников и подрядчиков, «Евроинвест» идет навстречу своим клиентам и буквально компенсирует возросшие ипотечные риски. По некоторым направлениям ставка кредита уменьшается до 0,1%, то есть заведомо ниже уровня инфляции.
Будучи ответственным бизнесом, неуклонно следующим европейским стандартам качества, «Евроинвест», в новых реалиях крайне осторожно подходит к каждому новому проекту: ведь начатое строительство должно быть завершено. А фирменной чертой данной компании стала досрочная сдача объектов.
Поэтому, к примеру, «Евроинвест», имея на руках разрешение кредитного комитета на реализацию трех крупных проектов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, не спешит брать деньги и начинать стройку. В то же время, компания все же начала один новый проект с гарантированным спросом и полной уверенностью, что обладает всеми необходимыми ресурсами для его завершения.
Ответственность как перед клиентами, так и перед партнерами и собственными сотрудниками, заставляет руководство компании откладывать перспективные, но не гарантированные проекты. В частности, это коснулось комплекса апартаментов на улице Курчатова в Санкт-Петербурге. Имея на руках весь пакет разрешительной документации, «Евроинвест» не спешит начинать стройку и продажи, ведь апартаменты не входят в программу льготной ипотеки, а значит, спрос на такой тип недвижимости в условиях текущего кризиса может оказаться невысоким.
С другой стороны, набранный темп в компании тоже не хотят сбавлять. Ведь главный актив для нее — не столько деньги, сколько тщательно отобранная и сплоченная команда. Поэтому «Евроинвест» планирует сохранять объем в 300–400 тысяч квадратных метров в стадии строительства. По мере сдачи одних объектов будут запускаться другие. Это обеспечит стабильную работу сотрудникам и заказы контрагентам.
Как меняется бизнес?
Прогнозировать ситуацию в условиях кризиса невозможно: слишком много условных переменных. Андрей Березин это понимает, поэтому очень осторожно говорит о дальнейшей стратегии развития своих девелоперских активов.
«Я думаю, что рынок в любом случае уже не вернется к прежним замечательным показателям, потому что люди будут очень аккуратно и долго принимать решения. Даже когда ситуация стабилизируется, покупатели подсознательно будут думать о рисках и отсутствии стабильности. Рынок может развиваться только тогда, когда есть полное понимание правил игры и у бизнеса, и у покупателей. Когда мы вернемся к этому пониманию, пойдет рост», — считает Андрей Березин.
Для того, чтобы у покупателей сформировалось это понимание, бизнес вынужден принимать все удары и риски на себя. Для того компания и ввела программы компенсации роста ипотечной ставки. Клиенты «Евроинвеста» знают, что покупают не самое дешевое жилье в городе. Но в обмен на это получают уверенность в качестве и сроках сдачи выбранного ими объекта недвижимости.
Именно поэтому компания не планирует раздувать свой девелоперский бизнес даже в том случае, если это сулит сиюминутную прибыль. Предсказуемость в данном случае — не просто преимущество, а достижение, которое отличает стратегических флагманов рынка. Любой кризис характеризуется тем, что сметает слабых и излишне рискованных, но лишь закаляет тех, кто привык к спокойной, методичной работе.
Это требует не только стабильности основного функционала, но и демонстрации стратегического видения будущего. Люди думают о том, как будут жить их дети и внуки. Андрей Березин тоже выстраивает стратегии на поколения вперед. Именно благодаря этому «Евроинвест» продолжает реализацию амбициозного проекта по созданию школы-интерната для одаренных детей.
Андрей Березин неоднократно подчеркивал в своих интервью, что в условиях шестого технологического уклада единственным по-настоящему ценным активом становится человеческий капитал. Раньше определяющую роль играли территории и ресурсы, но сегодня главное — люди и создаваемые ими идеи. Поэтому школа для одаренных детей — это не столько благотворительность, сколько вклад в собственное будущее.
Понимая это, платежеспособные россияне будут охотнее доверять свои средства тому бизнесу, который вместе с ними думает о том, какими вырастут их дети, в какой стране они будут жить. В условиях кризиса имидж компании становится еще более ценным активом, чем во времена легких денег и быстрорастущей экономики.
Наконец, еще один не менее важный стратегический подход — это диверсификация бизнеса. Девелоперское направление дает «Евроинвесту» свыше 50 процентов всего оборота и прибыли. Для многих других компаний это стало бы сигналом к тому, чтобы свернуть все прочие, более рискованные и менее доходные активы. Но складывать яйца в одну корзину — значит жить одним днем.
Поэтому Андрей Березин продолжает вкладываться в еще несколько направлений. С одной стороны, это аграрный бизнес. Несмотря на то, что Ленинградская область и сопредельные территории входят в зону рискованного земледелия, их сельскохозяйственный потенциал огромен.
«Евроинвест» купил сельхозземли в Псковской области и доказал, что они могут приносить прибыль. Фирма привела в порядок заросшие поля, закупила технику, удобрения и инвестировала в строительство молочной фермы. Благодаря грамотной работе с федеральными программами и органами власти, два колхоза, принадлежащие компании, оказались единственными получателями господдержки в регионе.
В итоге это направление не дает сверхприбылей, но оно и не должно. Потому что продовольствие — это база. В мире разворачивается глобальный продовольственный кризис. Нарушены многие логистические цепочки, инфляция ударила по производству удобрений, а климатические аномалии ставят на грань голода целые регионы. В этих условиях ответственный бизнес думает не только, где будут жить люди, но и как они будут жить.
Другое не менее важное направление — инновационные технологии в медицине. Фонд Андрея Березина «Евровенчур» продолжает финансировать разработку аппарата для интраоперационного лечения рака легких. Уже имеется опытный образец, впереди клинические испытания и серийное производство. Параллельно фонд вкладывается в разработку нескольких других уникальных приборов, которые позволят обеспечить более раннюю диагностику и менее травматичное для пациента лечение некоторых наиболее сложных для работы форм онкологии.
Андрей Березин готов вкладываться и в другие проекты нового технологического уклада. В частности, он неоднократно заявлял, что был бы готов купить завод по производству литий-ионных батарей. Но таковых в России, увы, нет.
Что нас ждет?
Очевидно, что девелоперский рынок России ожидают сложные времена, но даже после окончания текущего кризиса он не вернется в былое состояние. Изменятся правила игры, изменятся и сами люди, живущие в стране.
Медики получат инновационный прибор для борьбы с раком, разработанный при поддержке фонда «Евровенчур»
Для того, чтобы сохранять уверенность в завтрашнем дне, нужно не ждать, когда все наладится само, а строить будущее уже сегодня, своими руками. Необходимо думать на несколько шагов вперед, при этом имея твердую почву для каждого такого шага. И ни в коем случае нельзя замыкаться на решении текущих проблем, теряя из поля зрения всю полноту картины происходящего.
Андрей Березин демонстрирует в этом плане оптимальную и, определенно, универсальную стратегию. Она сочетает осторожность в вопросе запуска новых девелоперских проектов с амбициозными инвестициями в будущее. Такая стратегия предполагает ответственность за каждое сказанное слово и запущенный проект, ответственность перед каждым клиентом, сотрудником и контрагентом.
Но любой кризис рано или поздно заканчивается. При этом полученные в ходе его переживания навыки остаются навсегда. Поэтому строительный рынок России уже не вернется к тому формату, в котором он существовал в 2010-е годы.
Очевидно, что и покупатели, и застройщики станут более осторожными. Строительство уже не будет столь массовым и бездумным. Каждый проект будет тщательно прорабатываться и формироваться под гарантированный интерес той или иной категории потенциальных клиентов. При этом разнообразие девелоперских решений лишь вырастет. В условиях негарантированного спроса выигрывает то предложение, которое более чутко угадывает настроения покупателей.
Изменится и отношение к жизни. После периода неопределенности люди захотят стабильности. Но не формальной, выраженной в бесконечном длении настоящего, а в такой, которая реализует запрос на уверенность в завтрашнем дне. Успешные посткризисные строительные проекты будут не столько давать квадратные метры для жизни здесь и сейчас, сколько обеспечивать необходимые условия для роста и развития новых поколений.
В условиях нарастающей гонки за человеческий капитал не только страны, но и микрорайоны будут бороться за то, чтобы амбициозные, платежеспособные люди выбрали именно это место для своего обитания. И конкуренция на рынке перейдет из ценовой сферы в экзистенциальную. Застройщики будут продавать не площади и объемы, а образ жизни.
Компания «Евроинвест» и ее совладелец Андрей Березин уже сегодня приоткрывают дверь в это будущее. Просто то, что стало конкурентным преимуществом для одной амбициозной компании, решившей строить свой бизнес по европейским стандартам, на наших глазах превращается в оптимальную антикризисную стратегию. Этот опыт неизбежно будут перенимать и другие компании, думающие о завтрашнем дне. А те, кто не сможет приспособиться к новым условиям, неизбежно потеряют своего клиента. С другой стороны, кризисы всегда расчищают пространство для тех, кто устремлен в будущее.
История и биография
Андрей Березин родился в 1967 году в Ленинграде. Учился в средней школе №239 с углубленным изучением математики. В 1990 году с отличием окончил Ленинградский механический институт им. Устинова по специальности «Инженер по системам автоматического управления летательных аппаратов». После окончания вуза поступил в аспирантуру ЛМИ и начал параллельно заниматься бизнесом.
Андрей Березин, «Евроинвест»
В 1993 году стал одним из сооснователей Северо-Западной рыбопромышленной компании. В 1995 году с Юрием Васильевым создал инвестиционную компанию «Евроинвест», в которой занял пост председателя правления.
На сегодняшний день «Евроинвест» представляет собой многопрофильный холдинг, в структуру которого входят компании и проекты из различных секторов экономики.
Одно из направлений работы «Евроинвеста» — правовое и инженерно-техническое обеспечение развития земельных участков и территорий в Санкт-Петербурге, Ленобласти и других регионах.
В конце 2017 года в структуре группы «Евроинвест» создано собственное строительное подразделение «Евроинвест Девелопмент», которое занимается строительством жилья и иных объектов, тем самым формируя девелоперский бизнес полного цикла.
Относительно новым направлением для «Евроинвеста» стал агропромышленный сектор. Агрокластер «Красное знамя» в Псковской области специализируется на производстве зерновой и кормовой базы для животноводства.
В мае 2017 года руководителями ИК «Евроинвест» учрежден венчурный фонд Euro Venture первоначальным объемом €10 млн. Приоритетными направлениями инвестирования являются инновационные разработки в научно-технической сфере, а также проекты в сфере креативной индустрии.
