Скопировать ссылкуАртем Филипов, директор агентства коммерческой недвижимости Filipov Capital: «Объем рынка ГАБов в Москве сложно оценить, так как под этот формат можно зачислить вообще все, что сдается в аренду: офис с арендатором, склад с арендатором, магазин с арендаторов. Таким образом, все, что продается с арендатором можно назвать арендным бизнесом».
Дефицит ликвидных и качественных ГАБов в Москве есть. Так, найти проект в хорошем месте с окупаемостью до 10 лет очень сложно. Сейчас есть такое, что куплен объект с расчетной окупаемостью в 10 лет, в него сажается арендатор и продается он же с расчетной окупаемостью 12–15 лет за счет более высокой цены.
Кроме того, дефицит качественных ГАБов в Москве связана с ростом спроса на такие объекты — все самое вкусное уже разобрали, а также и с тем, что инвестиции в жилую недвижимость перестали работать, отметил эксперт.
ГАБ — это помещение с арендатором, которое ежемесячно несет арендный поток. При этом договор заключен не менее чем на 5 лет и при этом прописана четкая система индексации арендной платы и есть процент с товарооборота.
Сейчас для инвесторов в ГАБы наиболее интересными арендаторами являются продовольственные сети. Такие арендаторы заключают договор от 5 до 15 лет, сами делают ремонт, есть привязка к товарообороту, есть фиксированная плата. Далее идет мелкая нарезка — это лаборатории, оптика, алкогольные магазины.
«Не могу сказать, что общепит не приоритетные арендаторы, но все-таки помещений, подходящих под общепит не так много — должна быть зона загрузки и погрузки, электрические мощности, вентиляция, возможность разделения площадей, а еще нужна зона террасы. Назвать супермаркеты интересным форматом для ГАБов нельзя. Под эти цели гораздо более точно подходят магазины у дома», — добавил эксперт.
Лаборатории — всегда востребованные арендаторы. Понятно, что в пандемию они были в шоколаде и со сверхприбылью, но и сейчас нет массового закрытия.
Салоны красоты нельзя назвать хорошими арендаторами для ГАБов, так как они не вкладывают много в помещения. В этом плане интересны сетевые барбершопы, у которых есть имя, есть бренд, есть более 10–15 точек, отметил Филипов.
Арендаторы не всегда хорошо реагируют на смену собственника, так как они бояться, что их выгонят, повысят ставку. Кроме того, любые изменения — это всегда дополнительные вопросы. Но эти страхи и опасения легко решаются с помощью долгосрочного договора с прописанными условиями по расторжению договора и зарегистрированный в регпалате. Так, например, в договоре должны быть прописаны условия расторжения только по согласованию сторон, а не одностороннем порядке, выселение только из-за невыплаты платежей на протяжении двух или более месяцев.
