Скопировать ссылку
Первые этажи давно перестали считаться невыгодным активом благодаря перспективе однажды превратиться в офис, парикмахерскую или магазин. Однако сделать это сегодня намного сложнее как благодаря постоянным коррективам действующего законодательства, так и в связи с теми тонкостями и нюансами, которые сопровождают этот процесс. Однако при грамотном подходе и должной выдержке магазин формата «рядом с домом», «свой», «местный» станет незаменимым помощником для местных жителей и достойным конкурентом даже крупным сетям и гипермаркетам.
Что можно открыть в многоэтажном жилом доме
В многоэтажном жилом доме закон допускает открытие следующих вариантов бизнес-проектов:
- Частный детский сад на 10 детей максимум;
- Врачебный кабинет;
- Аптеку;
- Парикмахерскую, салон красоты, массажный кабинет при условии, что общая площадь не превышает 300 квадратных метров;
- Контору, оказывающую юридические, бухгалтерские и аудиторские услуги;
- Кафе и рестораны без громкой музыки общей площадью не более 250 квадратных метров (не более 50 посадочных мест);
- Пивной магазин. Поскольку на федеральном уровне допустимо продавать пиво на первых этажах МКД, то при открытии магазина такого формата необходимо изучить и позицию местных властей;
- Прачечную (производительностью не более 75 килограммов белья в смену).
Однако при столь солидном выборе лидирующее положение остается за продуктовыми магазинами, за исключением специализированных рыбных и овощных магазинов, а также точек продажи москательно-химическими, взрывоопасными или пожароопасными товарами, синтетическими коврами, запчастями и автомаслами.
Нельзя открывать на первых этажах жилых многоквартирных домов похоронные бюро, общественные туалеты, рентгеновские кабинеты и трансформаторные станции.
Открываем ИП или ООО
Поскольку магазин должен существовать в легальном режиме, то открыть его может как индивидуальный предприниматель, так и учредитель ООО. Получить юридический статус лучше всего до начала перевода помещения в нежилой фонд.
Подбор помещения
Первым этапом открытия магазина на первом этаже жилого дома является подбор подходящего варианта помещения и его покупка. Среди множества вариантов учитываете не столько цену, метраж и расположение, сколько «портрет потенциального покупателя» и ассортимент продукции.
Помещение под магазин должно отвечать установленным нормативными актами требованиям:
- Иметь отдельный вход и быть изолированным от жилой зоны (СанПиН 2.1.2.2645-10), а стоянка для автомобилей персонала не может быть внутри двора.
- Запрещено завозить\увозить и отгружать продукцию со стороны жилого дома, на которую выходят окна соседних квартир.
- Помещение для загрузки (склад) должно быть оборудовано специальной техникой, если его площадь превышает 150 квадратных метров.
- Канализационная и вентиляционная системы магазина не должны объединяться с коммуникациями других жилых помещений МКД. За нарушение данного требования на предпринимателя\бизнесмена может быть наложена санкция в виде остановки деятельности до 60 дней, которые предоставляются для устранения замечаний Роспотребнадзора.
Переводим из жилого фонда в нежилой
После покупки квартиры необходимо продумать масштаб перепланировки и получить согласование от администрации, подготовить документы для перевода квартиры из жилого фонда в фонд нежилой. По срокам это займет около трех месяцев, за которые можно найти поставщиков товаров и необходимое оборудование, подписать контракты, набрать персонал. Подробно процесс регламентирован положениями части 4 статьи 22 ЖК РФ.
Для перевода помещения из одного фонда в другой в администрацию города необходимо предоставить следующие документы:
- Заявление от собственника с описанием просьбы о переводе.
- Документы, подтверждающие право собственности (кадастровый паспорт, договор купли-продажи (дарения), свидетельство о регистрации).
- Технический паспорт.
- План многоэтажного дома. Он необходим для получения заключения эксперта о наличии потенциального вреда для остальных собственников жилых помещений (Постановление ПРФ от 28.01.06 №47).
- Согласие на перепланировку в письменной форме от всех соседей, если изменения затронут общедомовое имущество, оформленное в форме протокола общего собрания собственников (последние изменения от Минстроя).
- Проект по перепланировке (СанПиН 2.1.2.2645-10) согласно требованиям законодательства.
Перевести в нежилой фонд только часть помещения или долю в нем нельзя. Переводу не подлежат помещения, обремененные в виде ипотеки, залога, аренды.
«Рабочие» моменты
Вы перевели помещение в нежилой фонд, получили все разрешения надзорных органов (МЧС, СЭС и так далее), теперь стоит уделить внимание следующим моментам:
Режим работы
Согласно СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», с 1 июля 2018 года вновь открывшиеся магазины не могут функционировать круглосуточно. А вот старые могут работать в прежнем режиме с единственной оговоркой: при выполнении капремонта или реставрации жилого дома и старые, и новые магазины могут работать только до 23 часов.
Реклама
«Сарафанное радио» и минимальная наценка не всегда действуют столь эффективно, как яркая вывеска и фиксация магазина на картах «Яндекса» или «Гугл». Однако конкретных запретов на подобное поведение нет, но требуется соблюдение ФЗ «О рекламе».
Разгрузка машин
В соответствии с положениями пункта 7.15 СП 2.3.6.1066-01, запрещена отгрузка товара в расположенные в многоквартирных домах магазины в период с 23:00 до 7:00 часов. При этом отгрузку допускается производить с торца здания, без окон, из подземных тоннелей при наличии специальных загрузочных помещений.
Шум и вибрации
Уровень шума и вибрации не должен превышать установленных требований. В противном случае Роспотребнадзор может оштрафовать бизнесмена на сумму до 20 000 рублей или приостановить торговую деятельность на срок до 90 суток (статья 6.4 КоАП РФ). Не стоит забывать и о законах «О тишине», действующих на региональном уровне.
«Свой» магазин — затратный проект как на пути его воплощения, так и в процессе работы. Понятно и оправдано желание любого предпринимателя сэкономить. Поэтому вместо услуг бухгалтера можно воспользоваться онлайн-сервисом «Моё дело». Он автоматически рассчитает сумму налога, сформирует отчетность, проверит ее и отправит в электронном виде. Вам не надо будет лично посещать налоговую инспекцию и фонды, что, несомненно, сэкономит не только время, но и нервы. Зарегистрируйтесь сегодня и получите пробный период — 3 месяца в подарок!
