Как платить налоги с доходов от инвестиций в недвижимость, банковские вклады и паи в ПИФах

Доход от инвестиций — это доход, а с любого дохода, полученного на территории Российской Федерации должны уплачиваться законно установленные налоги. Но, как и практически во всех нормах законодательства РФ, есть исключения.

Рассмотрим три самых распространенных способа инвестирования физлицами:

В данном варианте налог с дохода от продажи составит 13%, если недвижимость продает физическое лицо, но есть одно «но»: при расчете НДФЛ продавец-физическое лицо вправе уменьшить доходы от продажи своего имущества на имущественный вычет или на расходы по приобретению объекта. В некоторых случаях платить НДФЛ и вовсе не нужно.

Для освобождения от НДФЛ доходов от продажи — имущество должно находиться в собственности непрерывно. Недвижимое имущество (жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, садовые домики, земельные участки и прочее, доли во всем перечисленном имуществе) приобретенные 1 января 2016 года и позже при условии владения ими три года и более, если право собственности получено:

• в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи, близкого родственника по семейному кодексу РФ;
• в результате приватизации;
• плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

5 лет и более в остальных случаях. Этот срок региональные власти вправе уменьшить вплоть до нуля. В отношении имущества, приобретенного до 1 января 2016 года — три года и более.

При продаже движимого имущества освобождение от уплаты НДФЛ правомерно, если до продажи вы владели им три года и более. Это следует из положений пункта 17.1 статьи 217, пунктов 3, 4 и 6 статьи 217.1 НК и письма Минфина от 9 апреля 2015 года № 03-04-05/20185.

Если вы владели имуществом менее установленных законодательством сроков, то доход от продажи такого имущества можно уменьшить на имущественный вычет, максимальный размер вычета ограничен суммой 1 000 000 рублей или 250 000 рублей.

Имущественный налоговый вычет по доходам, полученный от продажи имущества, можно применять неоднократно. Каких-либо ограничений на этот счет в НК нет. Поэтому каждый раз при продаже имущества его можно применять. Вместо имущественного налогового вычета доходы от продажи имущества можно уменьшить на фактические расходы, связанные с приобретением этого имущества. Расходы должны быть подтверждены документально (подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК). Делать это можно также неоднократно (письмо Минфина от 25 февраля 2010 года № 03-04-05/7-68).

Когда продаете недвижимость, которую приобрели после 1 января 2016 года и у которой есть кадастровая стоимость, учтите следующее. За какую бы цену вы ни продали объект, доход от его продажи будет считаться не меньше, чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7. Кадастровую стоимость смотрите на 1 января года, в котором зарегистрировали переход права собственности. Регионы вправе уменьшить коэффициент 0,7 вплоть до нуля (пункты 5, 6 статьи 217.1 НК, часть 3 статья 4 Закона от 29 ноября 2014 года № 382-ФЗ).

Еще один вариант минимизировать налоговую нагрузку — это зарегистрироваться плательщиками налога на профессиональный доход, поэтому при покупке или продаже недвижимости можно зарегистрироваться в сервисе «Мой налог» и применить этот специальный налоговый режим. Аналогичный вывод — в письме Минфина от 22 июля 2019 года № 03-11-11/54306. В этом случае при продаже имущества физическому лицу необходимо будет заплатить 4% от дохода, а при продаже юридическому лицу — 6%. При выборе этого варианта нужно учесть, что имущественные вычеты в данном случае неприменимы и расходы на приобретение объекта недвижимости при расчете налога нам также учесть не удастся. Кроме того, если продаже подлежит дорогое имущество или много имущества, необходимо учесть, что при применении этого спецрежима есть ограничение по доходу, на сегодняшний день это 2 400 000 рублей и не во всех регионах его можно применять, на сегодня это Москва и Московская область, Калужская область и Татарстан, с 1 января 2020 года к эксперименту по уплате самозанятыми лицами налога на профессиональный доход планируют присоединить еще 19 субъектов.

Если все-таки планируемые доходы планируются более 2 400 000 рублей, то наиболее выгодно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и на начальных этапах применять упрощенную систему налогообложения, либо база «Доходы», либо база «Доходы минус расходы», определиться с базой вам поможет сумма примерно планируемых расходов.

При сдаче в аренду собственного имущества. Этот вариант на сегодняшний день также, по моему мнению, является наиболее выгодным при аренде некоторых видов имущества. Можно рассмотреть вариант применения патентной системы налогообложения, насколько она более выгодна или нет. Также поможет определиться расчет предполагаемых доходов.

Имея кругленькую сумму, ее можно поместить на банковский счет и зарабатывать, пока ваши денежки там лежат. Доход в виде процентов по вкладам облагается НДФЛ по ставке 35%, но только в тех случаях, когда процент по такому вкладу по рублевым вкладам — сверх ставки рефинансирования, увеличенной на 5 процентных пунктов, действующей в течение периода, за который начислены указанные проценты, по вкладам в иностранной валюте — сверх 9 процентов годовых. Ставка рефинансирования (она же ключевая ставка) ЦБ РФ на сегодня (1 ноября 2019 года) составляет 6,5% годовых. Так, если по вашему вкладу годовой процент более чем 6,5 + 5, например, 13% годовых, то возникает доход, облагаемый НДФЛ, но платить его нужно с разницы 13 – (6,5+5), то есть с 1,5% дохода, полученного в виде процентов по вкладу, придется заплатить 35% НДФЛ. Но я что-то не припомню таких щедрых ставок по вкладам и, если бы мне предложили открыть вклад с такой высокой ставкой, я бы, наверное, засомневалась, а все ли хорошо у этого банка.

Приобретение паев в так называемых ПИФах (паевых инвестиционных фондах) — это когда вы доверяете свои деньги профессиональным управляющим, но тут кроме налогов надо и управляющему комиссию заплатить. А что же с налогами от такого дохода? Приобретая пай фонда (фактически такой пай является ценной бумагой), а затем продавая его на наиболее выгодных условиях, вы получаете доход и, конечно же, он облагается налогом по ставке 13% для физических лиц. Но при его расчете вы учитываете свои расходы, в том числе комиссию управляющего, так что налог заплатить придется, но с разницы суммы продажи и суммы покупки.

Также по аналогии с продажей имущества вы имеете право на получение налогового вычета, так, если вы держите пай более трех лет, то до 3 000 000 рублей в год имеете право вычесть из суммы продажи, таким образом НДФЛ нужно будет заплатить в случае, если вы держали пай три года и при продаже заработали более 9 000 000 рублей, например заработали 9 100 000 рублей, значит НДФЛ к уплате будет со 100 000 рублей. При использовании этого способа инвестирования денежных средств переживать за неуплату налога и/или за несвоевременную его уплату не стоит, поскольку при получении дохода в данном случае управляющая компания сама рассчитает и удержит у вас НДФЛ, так как является налоговым агентом.

При использовании такого заработка на постоянной основе можно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, выбрав упрощенную систему налогообложения.

Уплата налогов — это обязанность граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, исполнение которой дает возможность государству содержать общесоциальные службы и сохранять целостность страны. Кроме того, исполнение этой обязанности дает возможность нам, налогоплательщикам, требовать от государства того же, а именно — исполнения обязательств перед гражданами, хотя и жаль, что у граждан перед государством гораздо больше обязанностей, но об этом не сейчас.

Выбирайте расчетным путем наиболее выгодные для вас варианты инвестирования ваших денежных средств, правильное вложение и знание своих прав поможет много заработать с минимальными расходами и налогами! Успехов и процветания!