Скопировать ссылку
Вариант 1. Вы арендуете государственную собственность. Вам крупно повезло! Вам будет предоставлена отсрочка по уплате арендных платежей (распоряжение правительства РФ № 670-р от 19 марта 2020).
Вариант 2. Вы арендуете частную собственность. Вот тут выходы могут быть разные.
Прежде всего, внимательно перечитайте свой договор. В нем наверняка есть пункт о форс-мажорных обстоятельствах, и, вполне возможно, пандемия будет признана основанием для снижения или вовсе временной отмены арендной платы. Для этого необходимо направить арендодателю уведомление о том, что вы не сможете оплатить аренду, потому что не можете пользоваться помещением по причине непреодолимой силы.
Чтобы обосновать причину непреодолимой силы — ссылайтесь на запретительный акт госорганов. Внимание: именно на акт, а не на саму пандемию! Лучше всего, конечно, на акт об установлении карантина, введении чрезвычайной ситуации и так далее. Рекомендации властей отсиживаться дома форс-мажором не считаются. Поэтому, пока соответствующих актов нет, снизить аренду можно только через переговоры.
Договариваться полюбовно придется и в том случае, если в договоре этот момент упущен или сформулирован невнятно. Составьте дополнительное соглашение с новыми условиями оплаты и направьте документ арендодателю с сопроводительным письмом. Объясните свою позицию и предложите изменить условия аренды на определенный срок.
Готовый образец письма для арендодателя вы можете скачать по ссылке.
Если арендодатель не идет вам навстречу, можно и обратиться в суд. Рассмотрим пару случаев из судебной практики.
Ситуация 1
В связи с введением режима самоизоляции и объявлением нерабочей недели вы не можете пользоваться арендованным помещением. Например, торговой точкой. Вы можете получить освобождение от уплаты аренды, если на использование того, что вы арендуете, введен запрет государственных органов, не связанный с нарушением договора арендатором (пункт 4 статьи 614 и пункт 3 статьи 401 ГК РФ).
Яркий пример судебного решения по этому пункту — Решение Арбитражного суда Чеченской Республики и впоследствии постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делу № А77-525/2014. Суд подчеркнул, что «несмотря на то, что арендатор вправе вообще не пользоваться переданным ему имуществом, но арендные платежи все равно должен платить, ситуация, когда существуют обстоятельства непреодолимой силы, иная, в такой ситуации неиспользование имущества не зависит от воли арендатора».
Вообще, в качестве обстоятельств непреодолимой силы могут выступать разные ситуации. Главный их признак — обстоятельства складываются «непредотвратимо для всех участников гражданских правоотношений, а не только какого-то конкретного лица» (обзор судебной практики Верховного суда РФ № 2 (2017 года). Таким образом, по пункту 4 статьи 614 ГК РФ вы действительно можете (и суды с этим соглашаются) фактически в одностороннем порядке уменьшить арендные платежи, если независимо от ваших действий наступили обстоятельства, которые вам мешают и на которые вы не можете повлиять.
Ситуация 2
31 марта на сайте нижней палаты парламента появилось сообщение, что Госдума РФ приняла законопроект о праве правительства вводить на территории России режим чрезвычайной ситуации и повышенной готовности (далее — ЧС).
Как введение режима ЧС изменяет ситуацию с оплатой аренды?
Пока режим ЧС не введен, рассмотрим судебную практику прошлых лет.
В 2014 году в Арбитражном суде Дальневосточного округа рассматривалось дело № Ф03-3907/2014. Ответчик отказался платить за аренду участка, поскольку не мог воспользоваться арендованным земельным участком из-за паводка. В это время на территории Хабаровского края государственными органами был введен режим ЧС и запрещен выход в лес. Арбитражный суд постановил:
«…когда арендатор по причине введения на территории Хабаровского края режима чрезвычайной ситуации и существующего запрета выхода в лес, установленного госорганом, не имел возможности использовать объект аренды, это является проявлением обстоятельств непреодолимой силы и освобождает арендатора от арендных платежей».
В этом случае, как и в предыдущей ситуации, суд обосновал свою позицию в пункте 4 статьи 614 ГК РФ. Таким образом в ситуации пандемии, когда не получается вести деятельность, положения пункта 4 статьи 614 ГК РФ дают право отказаться от оплаты аренды.
Ситуация 3
Если деятельность вы все-таки ведете (например, аптеки, продовольственные магазины), говорить о полной отмене аренды нельзя. Но и тут, сославшись на пункт 4 статьи 614 ГК РФ, можно требовать снижения арендной платы. Для этого нужно обосновать, что условия аренды действительно существенно ухудшились — и вызвано это причинами, за которые арендатор не отвечает.
Внимание: если количество покупателей у вас упало в разы, вряд ли это условие прописано в договоре — и, тем не менее, можно сослаться на пункт 4 статьи 614 ГК РФ и просить снижения арендной платы. Правда, судебная практика довольно противоречива и гарантировать, что суд встанет на вашу позицию, нельзя.
