Скопировать ссылку
Ни для кого не секрет, что 70 % квартир на рынке аренды жилья сдаются без уплаты налогов. Но все же налоговой службе удается выяснить, что люди сдают квартиру, а государство ничего из этого не получает. Способов узнать о таком жилье бывает множество, большинство из них для собственника случайные или, как их еще можно назвать, внезапные.
Самые важные — это соседи. Они бывают разные. Во-первых, соседи по подъезду. Их, закаленных коммунизмом, к сожалению или к счастью, осталось еще много. Они привыкли сообщать обо всем что происходит участковому. Также это могут быть соседи, с которыми у вас плохие отношения, или же им не нравятся ваши наниматели. Бывают соседи по коммунальной квартире. Речь о ситуации, когда человек имеет в собственности комнату в коммунальной квартире, сдает ее, а соседям из других комнат это не нравится, они сообщают об этом участковому или могут написать прямое письмо в налоговую. А уж если не выходит, то обращаются в суд.
Второй из методов получения информации о таких объектах недвижимости вытекает из первого — это суды. Нередко люди в судебных спорах предоставляют договоры найма на квартиру, что они якобы понесли некие расходы или, например, при споре наниматель и наймодатель данный договор предоставляют в суд для выяснения отношений между двумя сторонами. Эти договоры, как правило, обязательно попадают в налоговую службу в связи с взаимодействием (хоть и слабым) государственных органов.
Следующий метод выявления квартир, сдаваемых в найм, — это Федеральная миграционная служба. Граждане, приезжающие сюда из иностранных государств или республик, обязаны встать на регистрационный учет. Все эти данные попадают в Федеральную миграционную службу, которая, в свою очередь, передает их в налоговую, а налоговая уже обращается к собственникам данной квартиры с вопросом: «А не сдаете ли вы случайно свою квартиру? И не хотите ли заплатить нам налоги?»
Также все государственные органы, военное министерство и Министерство внутренних дел компенсирует своим сотрудникам, служащим, часть оплаты найма жилья; в связи с тем, что оплата проходит официально, конечно же эти данные попадают в Федеральную налоговую службу.
Ну и, наверное, самым внезапным явлением становится ситуация, когда вы сдаете квартиру, у вас вроде бы ее и снимают для сотрудника организации, но компания просто возмещает ему затраты наличными деньгами. Это относится больше всего к коммерческим частным организациям. Когда налоговая служба приходит с проверкой в организацию, все документы, которые хранятся в бухгалтерии, становятся видны. И, безусловно, эти данные проверяются. Таким образом и устанавливается факт сдачи жилья в найм, и собственник будет вынужден уплатить налоги.
Многих сейчас может напугать мысль, что придется платить за весь этот период, который указан в договоре или в нескольких договорах. Вдруг инспекторы заставят заплатить налог за все предыдущие годы аренды?!
Однако на практике инспекторы этого не требуют — они ограничиваются текущим налоговым периодом. В декларации 3-НДФЛ (раздел «Доходы от источников в Российской Федерации, облагаемые налогом по ставке … процентов») хозяин квартиры указывает «доход от сдачи квартиры в аренду в 2007 году», реквизиты договора, а также ставку — 13 процентов. Копия самого договора и расписка о получении денег прилагаются к декларации.
То же самое может произойти и при сдаче квартиры через агентство недвижимости. Обычно агенты по недвижимости берут копию для отчета в агентстве, эта копия может храниться, что, конечно, огромная редкость. В случае проверки, как и любой другой коммерческой организации, вам придется уплатить налог.
Представим такую ситуацию: в 2007 году собственника вызывают в инспекцию, проводят «воспитательную беседу», в итоге он решает заплатить налог по доходам, полученным в 2006 году. Но на самом деле квартира также сдавалась и в 2005 году, и в 2004-м. Не придется ли платить налог и за эти периоды? Ответ — нет! Налоговая служба довольствуется теми сведениями, которые имеет на данный момент.
Из всего вышесказанного можно выделить несколько основных информаторов ФНС: это коммунальные службы (ЖКХ) и участковые инспекторы. Раньше даже недобросовестные инспекторы зарабатывали на жильцах или собственниках небольшие, но существенные деньги за услугу молчания перед налоговой. А сейчас государство меняется, сотрудники становятся более добропорядочными; иногда даже складывается впечатление, что у участковых есть план по выявлению квартир, сдаваемых в коммерческий наем.
Конечно, методов становится с каждым годом все больше. Недавно была обнародована информация о том, что налоговая скоро начнет исследовать сайты, через которые реализуются объекты недвижимости, и что все это будет выявляться. Государство дало возможность гражданам уплачивать налог намного меньше, чем ИП, — в размере 4 %. Как самозанятый вы сможете сдавать свою квартиру и платить совершенно небольшие деньги, поэтому лучше быть добросовестным, платить налоги и жить спокойно.
Многие сейчас считают, что цены вырастут как минимум на 4 %, но это не факт, ведь многие уже давно сдают квартиры и числятся индивидуальными предпринимателями. Многие собственники уже отказались от переводов оплаты на карту, так как в нововведенных законах 2019 года банки теперь могут обращать внимание на постоянные однообразные переводы и сообщать об этом в налоговую службу. Поэтому я бы тоже призвал граждан не утаивать доходы от государства, ведь тайное всегда становится явным.
