Логистика складирования: прогноз-2012

Предполагаю, что дефицит возникнет в Московском регионе, так как до кризиса 2008 года емкость рынка примерно соответствовала предложению, и даже наблюдался небольшой (3%) дефицит складов разных категорий. При этом в период кризиса многие проекты были заморожены, а от части проектов девелоперы вообще отказались. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области с большой долей вероятности дефицита не возникнет, так как на момент кризиса рынок складской недвижимости там был перегрет перепроизводством примерно на 20-25%.

- миллионниках второй волны, таких как Екатеринбург, Новосибирск, Казань, возможно, Волгоград и Ростов-на-Дону, скорее всего, к 2012 году возникнет баланс спроса и предложения. Здесь есть заделы в складской недвижимости от таких девелоперов, как ООО «Евразия Логистик», РосЕвроДевелопмент, Giffels, "Ghelamco", Raven Russia, MLP, Espro. А в городах третьей волны, таких как Нижний Новгород, Воронеж, Саратов, Краснодар, Красноярск, Иркутск, Хабаровск возможен как дефицит, так и паритет спроса и предложения. Все эти прогнозы будут исполнены при условии, если рецидива кризиса мирового масштаба в описываемый период не случится.

Прогнозы на арендные ставки в складском сегменте давать еще сложнее, чем прогнозировать спрос на складскую недвижимость в 2012 г. Тем не менее, попробую ответить и на этот каверзный вопрос.

Сначала о Московском регионе. Скорее всего, здесь, как в самом активном логистическом и финансовом кластере России, цены на склады класса "А" окончательно вернутся на докризисный уровень начала 2008 года. А именно, базовая ставка по схеме Triple net, за 1 кв.м в год в складах класса "А" вернется в пределы $120-135. Операционные расходы, скорее всего, будут находиться в стабильных пределах $30-40, а коммуналка в случае тотальной борьбы за энергосбережение может упасть до $7-8 в основном за счет электрической составляющей. Итого, общая нижняя граница арендной ставки на первичном рынке аренды для долгосрочных арендаторов может составить $150-160 без коммуналки и без НДС, а верхняя граница может составить $175-185 для складов класса "А".

На вторичном рынке, то есть у субарендаторов данная ставка может увеличиться еще на $15-20 к нижней и верхней границам аренды 1 кв.м в год, то есть диапазон субаренды в 2012 году может составить $165-205 без учета коммуналки и НДС. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области цены на аренду складов класса "А" будут отличаться примерно процентов на 15% от приведенных выше в Московском регионе. В других же городах-миллионниках на горизонте 2012 года цены от Московских могут отставать примерно на 20%. При этом различия коснутся только базовых ставок складов класса "А", операционные и коммунальные услуги будут примерно идентичны во всех регионах России для складов данного класса.

В ближайшие годы в Москве, с ее особой дороговизной на землю, по сравнению с другими регионами, вряд ли кто отважится строить складские терминалы. Разве что Московское Правительство "вгонит" в проект деньги без учета быстрой окупаемости, а больше для "защиты" продовольственной безопасности города. Причины следующие. Во-первых, запрет на въезд в Москву крупнотоннажных грузовиков существует не первый год, что создает объективные проблемы поставок большегрузным транспортом. Во-вторых, логисты поняли, что Москву удобнее обслуживать из пригорода на противоположных транспортных потоках в определенное время суток. Поэтому можно говорить о строительстве только за пределами МКАД не ближе 10 км от её внешней границы.

В Московской области в складской недвижимости будут строиться следующие девелоперы. ПЛК "Северное Домодедово" может увеличить на 300-400 тыс.кв.м территорию своего логистического парка и возможно приступит к реализации проекта на Востоке Московской области, где у них имеется большой участок земли. Там можно запустить еще 200-250 тыс.кв.м при наличии спроса. Наверное, РосЕвроДевелопмент будет увеличивать свой логопарк на Юго-западе в Крекшино еще на 100-150 тыс.кв.м, при росте спроса на складскую недвижимость класса "А". Конечно же будет расстраиваться до более масштабных размеров на Юге у ЦКАД логопарки от компании Giffels, хотя бы до 150-200 тыс.кв.м, и на Севере у ЦКАД компании "Ghelamco" до 100-120 тыс.кв.м. Также, думаю, что будет расширяться примерно на 100-150 тыс.кв.м ТЛК "Томилино".

В Санкт-Петербурге уже построенных складов вполне хватит до 2013-2014 гг. с одним условием: если внутренние склады СПб не начнут активно выводить за КАД как это сделали в Москве, в рамках вывода Таможенных Терминалов. В городах второй и третьей волны складского строительства до 2012 года будут осваивать уже обустроенные участки, где обычно девелоперы строят с начала 1-ю очередь, а потом, в зависимости от спроса и размеров участка, 2-ю и 3-ю. Так, Евразия Логистик будет осваивать в Екатеринбурге, Новосибирске, Казани, Волгограде, Ростове-на-Дону складские корпуса по 50-100 тыс.кв.м, остальные девелоперы, такие, как Raven Russia, MLP, Espro, Giffels будут строиться поскромнее, от 10 до 25 тыс.кв.м в своих региональных проектах.

Основным фактором, влияющим на рост цен в секторе складской недвижимости можно считать хорошо работающую Мировую экономику. Причины же заключаются в следующем: в нашей стране за период перестройки с 1985 по 1988 гг., нарождения капиталистических отношений с 1988 по 2001 гг. и дальнейшей стабилизации экономики с 2002 до середины 2008 гг. в основном наблюдался рост стоимости складских активов. Все это происходило в основном на фоне подъема благосостояния и соответственно роста потребления наших граждан, а также при наличии постоянного дефицита неказистых складских помещений класса "B-","C" и "D", в основном любезно оставленных нам по наследству социализмом.

Пик стоимости 1 кв.м склада класса "А" был в середине 2007 года, тогда на Московском рынке проходили сделки по цене от $1.8 до 2.2 тыс. за 1 кв.м построенного под ключ склада, при себестоимости его строительства от $0.9 до 1.2 тыс. за 1 кв.м. На Российский рынок, один за другим, зашли крупные игроки в складской недвижимости и склады стали расти, как грибы после хорошего дождя, особенно в Санкт-Петербурге и в Московской области. Но незаметно пролетели те счастливые времена и надо ждать нового периода, когда кризис будут вспоминать лишь в страшном сне, а спрос на складские комплексы класса "А" хотя бы достигнет устойчивого паритета с предложением от девелоперов промышленной недвижимости.