Смена техзаказчика: нюансы учета

Письмо клиентов:
Уважаемые аудиторы, помогите разобраться! Мы начали строительство, но столкнулись с проблемой, которую не можем решить. У нас есть техзаказчик, организующий процесс строительства. Мы не совсем удовлетворены организацией и решили часть функций техзаказчика передать новому техзаказчику, но главный бухгалтер говорит, что так делать нельзя. Можно ли так сделать? Какие будут последствия в нашем учете и в учете старого и нового техзаказчика?

Между вами - инвестором-застройщиком и техзаказчиком заключен договор на выполнение функций техзаказчика, согласно условиям которого учет капвложений на счете 08 ведет инвестор-застройщик, а технический заказчик контролирует процесс строительства и выставляет акты выполненных работ, принятых от генерального подрядчика.

Вы, инвестор-застройщик, находите нового технического заказчика, но не желаете прекращать взаимоотношения со старым, т.к. в интересах инвестора-застройщика, чтобы приемку работ по ряду договоров (например, с МОБТИ, Центром ведомственной экспертизы ценообразования в строительстве и т.п.) с подрядчиками продолжал прежний технический заказчик.

Каким образом лучше всего оформить данные изменения во взаимоотношениях сторон?

Схема отношений сторон:

1. Инвестор-застройщик – ООО «А»
2. Технический заказчик – ЗАО «Б»
3. Генеральный подрядчик – ООО «В»

Исходя из условий вопроса, сторонами – ЗАО «Б» и ООО «А» было принято решение часть функций технического заказчика передать третьему лицу-ООО «Д». В этой ситуации сторонам нужно заключить соглашение о частичной уступке прав и обязанностей по договору на выполнение функций техзаказчика.

В соответствии со статьей 382 ГК РФ уступка обязательственного права (цессия) осуществляется на основании договора. Согласно его условиям одна сторона (первоначальный кредитор) передает (уступает) другой стороне (новому кредитору) обязательственное право, принадлежащее первоначальному кредитору. При этом уступка прав возможна только при соблюдении следующих условий:

- передача права не противоречит действующему законодательству и договору;
- передаваемое право не является неразрывно связанным с личностью кредитора (алименты, возмещение вреда, причиненного жизни и здоровью) и не является регрессным требованием;
- имеется согласие должника в тех случаях, когда оно является необходимым в силу закона или договора.

По общему правилу право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на «уплаченные проценты».

Важным моментом является обязанность первоначального кредитора передать новому кредитору все документы, подтверждающие право требования, а также сообщить всю необходимую информацию о сделке. То есть, старый техзаказчик должен передать новому копии первичных документов в подтверждение передаваемых прав, оформив это актом приема-передачи.

В результате подписания данного соглашения схема правоотношений сторон станет следующей:

1. Инвестор-застройщик – ООО «А»
2. Технический заказчик - ЗАО «Б» с правом приемки выполненных работ и получения вознаграждения Технического заказчика в размере, предусмотренным Договором на выполнение услуг техзаказчика по ряду договоров.
3. Технический заказчик ООО «Д» со всеми правами и обязанностями по Инвестиционному Договору, кроме права приемки выполненных работ и получения вознаграждения Технического заказчика в размере, предусмотренным Договором на выполнение услуг техзаказчика по ряду договоров.
4. Генеральный подрядчик – ООО «В».

В данной схеме взаимоотношения сторон существуют опасения в отношении последствий частичной уступки прав и обязанностей технического заказчика при подписании разрешения о вводе объекта в эксплуатацию. Ведь фактически функции технического заказчика выполняют несколько юридических лиц, а при приеме работ будет участвовать только одно, т.е. подписывать документы и нести риски качества строительства будет ООО «Д».

Обращаем внимание, что если до частичной передачи прав и обязанностей техзаказчика инвестор перечислял первому техзаказчику авансы на выполнение работ -эти авансы в части не принятых заказчиком работ должны быть переданы второму техзаказчику.

Для минимизации рисков, рекомендуем:

1. Подписать между сторонами акты сверки взаиморасчетов. Данные акты должны отражать сколько денежных средств было направлено инвестором, сколько было освоено из них техническим заказчиком (ЗАО «Б»), сколько денежных средств осталось.
2. Оформить акты приема-передачи результатов работ и документации.
3. В соглашении об уступке необходимо прописать в каком размере (укажите конкретные суммы) по указанным договорам новый техзаказчик (ООО «Д») не имеет прав на получение вознаграждения технического заказчика от инвестора.
4. В соглашении об уступке необходимо указать, кто из сторон подписывает документы при приеме работ по результату строительства (с указанием конкретных документов).

Если у старого техзаказчика остались целевые средства, полученные на выполнение подрядных работ, то стороны должны решить, что сними делать:
А) оставить старому техзаказчику на выполнение договоров
Б) оставить старому техзаказчику как аванс на его вознаграждение
В) передать новому техзаказчику либо через возврат инвестору, а он новому техзаказчику с правильной формулировкой платежки, либо от старого техзаказчика на нового техзаказчика, но есть риск, что у нового техзаказчика это будет внереализационный доход.

По итогам года и новый техзаказчик, и старый техзаказчик должны сдать справку об использовании целевых средств.

Группа компаний "Юринформ".