Скопировать ссылку
Хотя Гражданский кодекс дает расплывчатое определение этому понятию, в целом можно понять, что к неотделимым улучшениям нужно относить ремонтные работы, которые приводят к кардинальным переменам в структуре арендованного объекта: реконструкция, достройка, модернизация или техническое перевооружение.
Право на неотделимые улучшения
Момент возникновения и перехода права собственности на неотделимые улучшения описан в статье 623 ГК РФ и толкуется специалистами неоднозначно. Это, в свою очередь, порождает разные подходы к учету улучшений у арендатора.
Однако арбитры склонны толковать норму более-менее однозначно: арендодатель наделяется правом собственности на неотделимые улучшения с момента их появления. Свои решения судьи основывают не только на упомянутой выше статье, но также и на нормах статьи 134 ГК РФ. ФАС СКО в Постановлении от 3 августа 2004 года № Ф08-3381/2004 указала: «Лицо, которое осуществило реконструкцию либо неотделимые улучшения объекта, может претендовать лишь на возмещение произведенных затрат (статьи 303, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации)». Аналогичные выводы содержатся и в Постановлении ФАС МО от 5 мая 2005 года № КГ-А40/3380-05, Постановление Девятого ААС от 1 октября 2007 года № 09АП-12378/2007-АК и других.
Уладим миром
Рассмотрим ситуации, когда есть четкая уверенность в том, что расходы на капитальный ремонт будут возмещены. Наилучший вариант, когда достигнута договоренность в виде дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения или другой отдельный документ. Какой будет его форма, в данном случае не так принципиально, куда более ценно содержание. Важно отразить следующее:
Согласие арендодателя на проведение ремонтных работ силами и средствами арендатора, с последующей компенсацией расходов;
Стоимость расходов по капитальному ремонту, возмещаемых арендодателем арендатору;
Способ компенсации затрат;
Объем произведенных работ, улучшающих взятое во временное пользование имущество;
Факт неотделимости произведенных улучшений.
Вполне возможно, что этот документ пригодится при спорах с фискальными органами обоим сторонам контрарных отношений. Владельцу собственности бумага поможет отстоять свои затраты – возмещаемую сумму ремонта, в качестве издержек, уменьшающих расчетную базу по налогу на прибыль. А арендатору – подтвердить обоснованность понесенных трат. Подобная рекомендация дана в письме Минфина от 16 октября 2007 года № 03-03-06/2/191 в котором чиновники говорят, что «арендатор должен самостоятельно определить, какие затраты являются расходами на ремонт имущества, взятого во временное пользование помещения, а какие – капитальными вложениями в форме неотделимых улучшений в объект арендуемых основных средств, исходя из стоимости неотделимых улучшений, условий договора, составленной сметы на проведение ремонтных работ и т.д.»
