Скопировать ссылку
В юности меня убеждали, что для стабильной и защищенной жизни нужно иметь «тылы» в виде собственной квартиры. На ее покупку и обустройство следует направить свои силы с самого начала трудовой жизни. Но как показала практика, в своей квартире удается прожить не дольше, чем в арендованной. Сначала покупается однокомнатная квартира. С появлением детей семья переезжает в двухкомнатную квартиру, а с ростом дохода в трехкомнатную. В активный период своей жизни приходится переезжать по несколько раз, меняя районы, города, а то и страны. Наша жизнь полна перемен. В этих условиях «тылы» приходится таскать за собой, тратя на доплаты, ремонты и мебель уйму денег и времени. Не разумнее ли тем, кто чувствует в себе силы, с самого начала стремиться к финансовой независимости? Как показано на примере это не так уж и дорого, а выгода весьма очевидна.
Идея, предложенная в настоящей статье, подойдет не всем. Универсальных советов не бывает. Но могу заверить, что все написанное испытано жизнью и основано на опыте автора и его знакомых.
Суть идеи состоит в следующем: вместо покупки квартиры для проживания, создать коммерческую недвижимость и ежемесячно получать арендный доход. Полученных денег хватит не только на аренду жилья, но еще и немало останется.
Цифры гораздо убедительнее слов. Поэтому, рассмотрим предложенную стратегию на основе реальной недвижимости и цен 2014 года.
Давайте представим, что страстно хотим купить квартиру в Москве на Шоссе Энтузиастов в «сталинском» доме в районе Измайловского парка. При площади 85 м.кв. такая квартира стоит примерно 13 млн. руб. Что бы купить эту недвижимость придется продать имеющееся жилье и/или потратить накопления. Предположим, что в итоге мы собрали 5 млн. руб. из тринадцати. Недостающие 8 млн. руб. придется взять через «ипотеку на выгодных условиях», например, в Сбербанке. Согласно ипотечному калькулятору на сайте банка, при первоначальном взносе 5 млн. руб., ежемесячно, в течение 20 лет необходимо платить 96 590 руб.
Первоначальный взнос: 5 000 000 руб.
Ипотечный кредит на покупку квартиры: 8 000 000 руб.
Ежемесячный платеж по кредиту: 96 590 руб.
Итого, потратив 5 млн. руб. ежемесячно имеем минус 96 590 руб.
Теперь, альтернативный сценарий. В одном из городов ближайшего Подмосковья за 5 млн. руб. покупаем квартиру площадью 66 м.кв. на первом этаже жилого дома. Берем потребительский кредит в том же Сбербанке на сумму 1,8 млн. руб. Затем, переводим квартиру в нежилой фонд и делаем реконструкцию. Получившееся коммерческое помещение сдаем в аренду за 124 тыс. руб. в месяц. Потребительский кредит будем погашать в течение трех лет, ежемесячно выплачивая банку 63 728 руб. При этом, как только помещение сдано в аренду, сразу же арендуем квартиру на Шоссе Энтузиастов за 50 тыс. руб. в месяц.
Для сдачи коммерческого помещения в аренду откроем ИП и будем использовать патентную систему налогообложения. Годовой налог составит 11 374,4 руб. (см. Закон Московской области от 2 октября 2013 года №107/2013-ОЗ). Страховые взносы в ПФР и ФФОМС составят 20 727,53 руб. в год. Налог на имущество не платим, т. к. находимся на упрощенной системе налогообложения. Общая налоговая нагрузка составит: 11 374,4 + 20 727,53 = 32 101, 93 руб. в год. Это, кстати, всего 2,2% и совершенно законно.
Покупка квартиры для перевода в нежилой фонд: 5 000 000 руб.
Кредит на перевод квартиры в нежилой фонд и реконструкцию: 1 800 000 руб.
Ежемесячный платеж по кредиту: 63 728 руб. (в течение трех лет)
Ежемесячный платеж за аренду квартиры для проживания: 50 000 руб.
Налог и отчисления в фонды: 32 101,93 руб. в год или 2 675 руб. в месяц.
Итого, потратив 5 млн. руб., первые три года ежемесячно имеем:
124 000 — 63 728 — 50 000 — 2 675 = плюс 7 597 руб.;
с четвертого года и далее:
124 000 — 50 000 — 2675 = плюс 71 352 руб. в месяц!
В обоих рассмотренных случаях, потратив 5 млн. руб., мы будем жить в полюбившейся квартире. Но, в случае покупки квартиры для проживания, мы имеем минус 96 590 руб. в месяц. А в случае создания коммерческого помещения и аренды квартиры для проживания, мы имеем плюс 71 352 руб. в месяц. Разница между двумя вариантами 167 942 руб. ежемесячно в пользу съемной квартиры, которую действительно арендуют мои знакомые. Что касается нежилого помещения в ближайшем Подмосковье, то оно недавно создано и сдано в аренду.
Деньги, вложенные в нежилое помещение, с момента сдачи его в аренду выросли в два раза:
Примерная цена коммерческого помещения: 124 000 х 100 = 12 400 000 руб.
Вложенные собственные средства: 5 000 000 руб.
Потребительский кредит: 1 800 000 руб.
Прибыль от потенциальной продажи: 12 400 000 — 5 000 000 — 1 800 000 = 5 600 000 руб.
Доход на вложенные средства: 5 600 000 / 5 000 000 = 112%
Деньги, вложенные в ипотечную квартиру, в случае резкого скачка цен можно вернуть. Но вряд ли стоит надеяться на прибыль.
При создании коммерческого помещения: покупка квартиры, перевод в нежилой фонд и строительные работы обошлись «дешевле рынка». Весь процесс занял всего несколько месяцев. Нам удается создавать такие помещения уже не первый год. Но как ни странно, другим, в тех же условиях, удается создавать себе только проблемы. Поэтому важно понять, что для подобных инвестиций нужны знания и опыт. Приобрести их доступно любому нормальному человеку. По крайней мере, это гораздо проще и быстрее двадцатилетней ипотечной кабалы. Если вы не прочь поучиться на чужих ошибках, то прочтите мою книгу «Как получать доход с недвижимости, или Отпуск на всю жизнь». В ней подробно описан процесс создания коммерческого помещения из квартиры на первом этаже. Создав всего один-два объекта вы обеспечите себе финансовую независимость. Доход от аренды легко перекроет все ваши текущие ежемесячные затраты!
Но с чего начать тем, кто еще только готовится к покупке своей первой недвижимости?
Во-первых, им можно посоветовать все таки арендовать квартиру, а разницу между потенциальным ипотечным платежом и ценой аренды — откладывать на будущую инвестицию.
Во-вторых, как только наберется достаточная сумма — купить собственную квартиру. Да, именно так. Купить квартиру. Но не для проживания, а для сдачи в аренду. Через некоторое время купить еще одну. Причем покупать стоит обязательно «однушки»: их легче сдать в аренду, продать, а так же они сильнее повышаются в цене. Через некоторое время, продав «инвестиционные» квартиры вы создадите коммерческое помещение. А многолетний опыт сдачи квартир в аренду окажется серьезным подспорьем в новой деятельности.
Спасибо.
Александр, если у вас есть конкретный вопрос, задайте его пожалуйста мне в разделе бесплатных консультаций.
С уважением,
Константин Демчук