Аренда помещения в ТЦ: что учесть и включить в договор

Первое, о чем стоит позаботиться предпринимателю, который хочет арендовать помещение в торговом центре — это, как ни странно, изучение норм законодательства в данной сфере. Большинство бизнесменов считают, что в договоре могут быть предусмотрены абсолютно любые условия, которые устраивают арендатора и арендодателя.

Однако, это совершенно не так. Гражданское законодательство и широкий массив подзаконных актов содержат в себе ряд обязательных к соблюдению требований, которые должны:

1. Лечь в основу договора.
2. Соблюдаться и применяться в процессе аренды.

Главное, что стоит закрепить в тексте договора — это предмет. Все индивидуализирующие (отделяющие от иных помещений в торговом комплексе) характеристики помещения должны быть прописаны прямо в тексте. В противном случае считается, что стороны (арендатор и арендодатель) не согласовали условие о предмете, а сам договор считается незаключенным со всеми вытекающими из этого негативными последствиями.

Если же вы упустили это непосредственно в тексте договора, то положения, которые конкретизируют объект аренды, могут быть закреплены в приложении. Оно является неотъемлемой частью договора, таким образом, формально, требования законодательства будут соблюдены в этой части.

Второе, на что следует обратить внимание потенциальному арендатору, — это какие требования законодательство предъявляет к тому роду деятельности, который он хочет осуществлять при помощи арендуемого помещения в торговом центре. Если бизнесмен хочет открыть шоурум с одеждой, то к помещению будут приняться одни требования. Но если же предприниматель желает открыть кофейню или мини-пекарню, то для этого нужно соблюдать совершенно иные нормы. Если помещение не будет соответствовать обязательным требованиям закона, то деятельность может быть приостановлена до того момента, пока все обязательства будут соблюдены.

Чтобы не допустить ситуации, описанной выше, бизнесмену необходимо выявить, какие нормы законов и подзаконных актов необходимо соблюдать при осуществлении выбранного им вида предпринимательской деятельности. Зная их, на переговорах с представителем арендодателя вы сможете уточнить, имеет ли помещение нужные характеристики, либо возможно его переоборудование с их учетом или же нет.

Однако сразу отметим, что весь перечень требований выделить непрофессионалу из всего массива «нормативки» очень сложно. Поэтому рекомендуем обращаться к юридическим компаниям, которые надлежащим образом «под ключ» помогут найти все обязательные к соблюдению нормы законов.

Местоположение торгового центра и помещения в нем — на что влияет? Как выбрать нужное?

Ни для кого не является секретом, что одним из существенных условий успешного магазина является его так называемая «проходимость» (или человекопоток). Ведь чем больше людей увидят ваш «товар» (в широком смысле), тем больше спроса на него может возникнуть.

Помимо этого, играет роль доступность самого торгового центра, его удаленность от метро, остановок общественного транспорта, наличие парковок для личных автомобилей и прочие факторы, благоприятно влияющие на посещаемость. В этом ключе возникает необходимость поиска «того самого» места, которое, на ваш взгляд, подходило бы выбранному роду предпринимательской деятельности.

Помимо стоимости хорошего помещения, необходимо обращать внимание на предлагаемый к подписанию договор аренды. Тщательно проверяйте:

1. Конкретный номер помещения, этаж, корпус, соотносится ли это с тем, что показывали вам.
2. Соответствие фактических характеристик и характеристик, указанных в договоре.
3. Будут ли находиться предметы, которые присутствуют в помещении на момент демонстрации, в дальнейшем при аренде или нет.

Все указанные выше положения должны быть четко закреплены в договоре. Если арендодатель пытается избежать включения детальных положений в договор аренды и хочет договориться «на словах», то у вас возникают большие риски в дальнейшем получить помещение, не соответствующее вашим ожиданиям и устным договоренностям. Доказать в суде то, что вы о чем-то договорились на словах практически невозможно.

Таким образом, чтобы выбрать именно то помещение, вам необходимо:

1. Определить, устраивает ли оно вас по местоположению.
2. Выявить, сможете ли вы оплачивать его.
3. Закрепить в договоре аренды все необходимые вам условия.
4. Детализировать характеристики объекта аренды в самом договоре или в приложении к нему.

Аренда от собственника и субаренда — в чем разница?

Чем выше количество посредников между собственником и арендатором, тем больше может быть цена. Но это не единственный подводный камень, который может возникнуть при аренде.

Еще одной проблемой в данной сфере является отсутствие полномочий на заключение договора аренды на стороне арендодателя. С этим можно столкнуться как при аренде от собственника, так и при субаренде.

В большинстве случаев от собственника действует лицо по доверенности. Поэтому перед подписанием договора попросите предоставить документ, который наделяет полномочиями лицо, действующее от собственника торгового центра или конкретного помещения.

Что нужно проверять в доверенности:

1. Конкретные полномочия. Например, на подписание договоров, заключение сделок и прочего.
2. Лицо, выдавшее ее. Зайдите в ЕГРЮЛ и посмотрите, кто является генеральным директором юридического лица-собственника торгового центра. Им также может быть индивидуальный предприниматель, тогда смотреть информацию нужно в ЕГРИП. Необходимо, чтобы лицо, выдавшее доверенность, было именно тем, кто фактически является собственником торгового центра.
3. Подпись и печать. Удостоверьтесь, что доверенность надлежащим образом заверена, а все реквизиты этого документа на своих местах.

Что же касается субаренды, то при заключении такого договора нужно сделать следующее:

1. Проверить полномочия представителя арендодателя.
2. Удостовериться, есть ли в основном договоре аренды положения о том, что арендатор имеет право сдавать помещение в субаренду без согласия арендодателя.
3. Есть ли согласие собственника на передачу помещения в субаренду, нужно ли оно вообще в конкретной ситуации.

Более того, нужно помнить о том, что прекращение договора между первоначальными арендатором и арендодателем влечет соответственно и прекращение правоотношений для субарендаторов.

Также если основной договор является ничтожным, то ничтожен и договор субаренды.

Поэтому при субаренде риски выше, чем при заключении договора с собственником. Однако, если подойти должным образом к процедуре его заключения, то их можно избежать или свести к минимуму. В этом вам может помочь, например, юрист или опытный риелтор.

Одностороннее изменение арендной платы — законно или нет?

Часто в договорах аренды можно встретить право арендодателя увеличивать размер арендной платы в одностороннем порядке. Обычно это объясняется инфляцией, изменением рыночной цены и прочими факторами. Иными словами, арендодатели так себя страхуют от финансовых потерь.

Есть пункт 3 статьи 614 ГК РФ, который не позволяет, по общему правилу, повышать арендную плату чаще одного раза в год. Однако это правило действует только в случаях, если соглашением не предусмотрены иные условия.

Поэтому если в договоре аренды вы встретили положение о том, что цена договора (размер арендной платы и иные формулировки) может изменяться арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в месяц (или 2–3 месяцев), то указанная выше статья не действует.

Вы будете вынуждены либо соглашаться с повышением платы, либо расторгать договор и уходить из данного места. В связи с этим обращайте внимание на положения договора об оплате, не верьте на слово о том, что «цена не будет расти» или «у нас уже несколько лет такая арендная плата». Все может измениться в любой момент.

Крупные штрафы и неустойки в договоре — работает или нет?

Включение положений в договор о высокой гражданско-правовой ответственности является поводом насторожиться. Если нет объективных оснований для включения таких мер гражданско-правовой ответственности в договор, то от его подписания стоит отказаться.

Более того, практика судов по взысканию огромных штрафов и неустоек неоднозначна, можно выделить несколько позиций:

1. По договору вы, фактически, соглашаетесь выплачивать, при наступлении определенных условий, колоссальные пени. Поэтому к взысканию с вас подлежит сумма в полном объеме.
2. Такие положения договора носят кабальный характер и не подлежат применению.
3. Сумма штрафов и неустоек подлежит соразмерному снижению.

Конечно, можно согласиться в данными условиями договора и потом длительное время доказывать несоразмерность сумм или ничтожность таких положений вовсе. Однако гарантировать успех в этом вам не сможет никто. Поэтому стоит сразу исключить из договора такого рода условия.

Расторжение договора в одностороннем порядке — к чему это может привести?

Нередко в тексте договора можно встретить положение о том, что арендодатель за существенное нарушение договора может расторгнуть его в одностороннем порядке. Однако, если критерии существенности не указаны, то применяются общие положения гражданского кодекса и сложившаяся практика.

Но бывают ситуации, когда в договоре прямо предусмотрены случаи, являющиеся существенными нарушениями договора. Если расторгнуть с вами договор можно из-за любой мелочи, например, закрытие или открытие магазина раньше (или позже) расписания на несколько минут, нарушение правил уборки, то заключать такой договор все же не стоит.

С вами в любой момент могут расторгнуть договор, а доказывать в суде существенность или несущественность основания расторжения можно несколько лет. Поэтому либо требуйте исключить такое положение из договора сразу, либо не заключайте договор вовсе.