Скопировать ссылку
В последнее время интернет пестрит предложениями о том, как выгодно купить автомобиль/недвижимость/«что угодно» по цене ниже рынка. Кто-то думает — утопия или «очередной развод», кто-то интересуется и сталкивается с предложением курсов по банкротным/залоговым/муниципальным торгам.
На самом деле, это действительная реальность нашего времени, когда государство продает, находящееся на его балансе имущество по цене, как правило, ниже рынка. В интернете вы можете по этому вопросу найти много информации, набрав словосочетание «муниципальные торги».
Через такой тип торгов (муниципальные торги) я некоторое время участвовал в продаже недвижимости и брал у города помещения в аренду. В этой статье мы говорим исключительно о торгах по продаже недвижимости под коммерческие цели.
Итак, с чего начать и как искать?
Все элементарно и просто: зайти на портал torgi.gov.ru. Именно на этом портале обязаны размещать всю информацию о лотах по продаже любого имущества, продаваемого с торгов государством. Поскольку в статье речь именно о продаже недвижимости, вам необходимо перейти в раздел «Продажа государственного и муниципального имущества» (выглядит как иконка дымящего завода), в этом разделе слева снизу выбрать торги «В процессе подачи заявки», чтобы отсеять все прошедшие или не наступившие торги. Далее в окне «Тип имущества» выбираете интересующий вид недвижимости, а в окне «Местоположение» выбираете интересующую локацию, нажимаете кнопку «Найти» и получаете весь список текущих торгов по недвижимости.
Информация представлена довольно удобно, сразу видна цена за объект (имейте в виду, что это начальная цена и она может идти только на повышение — подробнее ниже).
Здесь же в карточке вы можете перейти в конкретный лот, посмотреть его через «быстрый просмотр» или, нажав кнопку «просмотр», углубиться в подробные сведения о лоте, увидеть его фото, документацию, понять, в какой форме и как проходят торги и так далее.
В Москве и Санкт-Петербурге есть более удобные порталы по поиску такой недвижимости (по остальным регионам страны автор не искал). В Москве, в Санкт-Петербурге. Принципиальное удобство в них в том, что сразу есть фотографии, удобнее представлена информация. Но! Информация обязательно дублируется на torgi.gov.ru.
Изучив документацию, рекомендую сразу же созвониться с организатором торгов и договориться об осмотре объекта. Почему это стоит делать? Во-первых, фотографии бывают далеко не всегда, во-вторых, никакие фотографии (даже 3D-обзоры, которые есть сейчас в Москве) вам не передадут реальную обстановку помещения, начиная от запаха внутри помещения, льется ли из крана вода, идете вы к объекту по светлой улице или темным переулкам, в которых можно ненароком услышать слова: «Мужик (девушка), купи кирпич!» и заканчивая тем, чем вооружены бабушки рядом с этим объектом (недоброжелательные соседи загубили много хороших бизнесов).
Допустим, помещение вам понравилось, вы радостно потираете руки в ожидании того, что вот вы его сейчас возьмете и жизнь станет беззаботной и радостной… и не тут-то было… Все помещения выставляются на торгах. И, как правило, это аукцион, то есть повышение цены. Другими словами, вы нашли помещение на 100 квадратных метров, стоящее в самом центре Москвы, по цене всего 3 миллиона рублей, но это не значит, что оно уйдет именно за эту цену.
На памяти автора случай, когда прямо у метро Парк Культуры в Москве на продаже был подвал. Видели бы вы этот подвал: электричества нет, воды нет, темно, хоть глаз выколи, в помещении только бетон и голые стены и три разбитых кабинки с унитазами (видимо, это был общественный туалет). Но и это было еще не все: организатор торгов сразу сказал, что вход, по которому вы спускаетесь, вам не принадлежит и его могут перекрыть в любую секунду (а другого доступа в помещения в принципе не было). День торгов… Помещение ушло за какую-то баснословную цену раз в 10 выше начальной цены.
Но, к счастью, так далеко не всегда. В Москве, как только выезжаешь за пределы ТТК (Третьего Транспортного Кольца) или кольцевой станции метрополитена, приобрести лот становится на порядок легче (в аренду мы брали помещение в Москве будучи единственным участником). И сильно легче, если речь идет о Московской области, совсем просто, если речь идет о любом регионе страны за пределом Москвы и Московской области. Другими словами, будьте готовы к тому, что цена будет повышаться.
Да, стоит сказать, что иногда вам будут попадаться помещения без объявления цены. Здесь, как правило, нет начальной минимальной цены, цену вы предлагаете сами.
Бывают конкурсы, когда помимо того, что вы должны превзойти всех по цене, вы должны еще сделать что-то. Приведу живой пример на автомобилях (конкурс на недвижимость за все время работы с торгами на глаза не попадался): покупаемый транспорт вы обязаны использовать для перевозки людей по маршруту какого-то автобуса.
Бывают торги с целевым назначением помещения. В Москве часто встречаются помещения для общественного питания или для медицинских услуг. На них конкуренция ниже, но использовать его можно только по целевому назначению. Да и торги по таким помещениям чаще всего не на продажу, а на аренду.
Иногда попадаются помещения по целевым программам «Доктор рядом», но это уже аренда.
Теперь давайте разберемся, как участвовать
Если вы живете в Москве, то только в электронной форме на специальных площадках вроде Сбербанк-АСТ, Росэлторг и других (площадок таких очень много).
Название и на какой площадке проходят торги — вы можете найти на портале torgi.gov.ru. В Москве также на: investmoscow.ru/tenders, в Санкт-Петербурге — фондимущества.рф/realty.
В регионах страны иногда еще встречаются торги в живую, когда заполняешь заявку, прикладываешь к ней документы и в указанный день приходишь по указанному адресу, где выдается карточка, и начинается классический аукцион Sotheby’s как он и показан в фильмах.
Другими словами, рассчитывайте на то, что участвовать надо будет, скорее всего, электронно. Для этого надо будет купить ключ электронно-цифровой подписи. Благо купить их легко, просто наберите в интернете «ключ электронно-цифровой подписи для торгов».
Далее аккредитация на площадке, где непосредственно проходят торги. Обратите внимание на то, что просто зарегистрироваться недостаточно, нужно пройти именно аккредитацию, то есть дополнительно выслать документы на себя, ваше ИП или ООО и три дня ждать проверку данных (в редких случаях регистрация совпадает с аккредитацией, аккредитацию за деньги можно провести быстрее, чем за три дня). Да, важно знать, что многие торги по продаже коммерческой недвижимости проходят для субъектов малого предпринимательства, то есть для небольших ИП и ООО, все физические лица к таким торгам не допускаются.
После аккредитации можно подавать заявку. Но! Как правило, все торги требуют оплаты задатка. Чаще всего задатки списываются непосредственно с депозитного счета площадки, а значит, деньги на депозит нужно зачислить заранее. На это может уходить от одного дня и более. В редких случаях задаток оплачивается напрямую государству.
После оплаты задатка прикладываете все документы, согласно лотовой документации, подписываете ключом ЭЦП. В назначенный день необходимо явиться на торги (просто запустить нужный сайт, вставить в компьютер ключ ЭЦП и начать торги).
В случае вашей победы, не затягивая, созвониться с организатором торгов, подписать документы на приобретение лота, оплатить остаток выкупной цены и счастливо владеть новым помещением.
Удачных вам торгов!
