Скопировать ссылку
- улучшения должны быть произведены с согласия арендодателя;
- улучшения неотделимы без вреда для имущества.
Если арендодатель неправомерно уклоняется от выплаты стоимости произведенных улучшений имущества, то арендатор вправе требовать также выплаты ему процентов за весь период пользования чужими денежными средствами.
Для того, чтобы определить размер взыскиваемых неотделимых улучшений, целесообразно произвести строительно-техническую экспертизу, в ходе которой будет определен полный перечень неотделимых улучшений с указанием их стоимости.
При этом арендатору необходимо иметь в виду следующее: индивидуализация предпринимателя во многих случаях достигается размещением товарного знака, логотипа, цветовых и графических элементов, в соответствии с которыми оформляется корпоративный интерьер.
К примеру, при оформлении офисов и других помещений арендаторы (особенно это касается предприятий общепита, крупных сетевых фирм и так далее) обычно используют следующие приемы: нанесение фирменных цветов на стены, пол и потолок; поверхность мебели — как мягкой, так и корпусной; фасад здания, в котором находится офис; нанесение логотипа компании на поверхности: офисные аксессуары, окна, двери, оборудование и так далее; иногда интерьер офиса создают с использованием формообразующих элементов фирменного стиля.
Если произведенные ремонт и оборудование помещения предполагают возможность их использования исключительно в предпринимательской деятельности арендатора в соответствии с его корпоративным стилем и фирменными стандартами и не могут быть использованы арендодателем или иными арендаторами, то логично предположить, что арендодатель после возврата помещения будет нести затраты на приведение помещения в первоначальное состояние, чтобы обеспечить возможность использования самому либо сдачи в аренду иным арендаторам.
Следовательно, такие изменения не могут быть отнесены к улучшениям арендованного помещения и не подлежат компенсации.
При определении размера компенсации иных неотделимых улучшений арендованного имущества следует разобраться, было ли данное помещение обеспечено инженерными коммуникациями и отделкой до передачи помещения арендатору или нет.
К примеру, если здание в целом до ремонта было обеспечено системой вентиляции и кондиционирования, то монтаж автономной системы вентиляции и кондиционирования предприятием общепита в арендованном им помещении также не будет являться неотделимым улучшением помещения.
Для квалификации улучшений как неотделимых вред при их демонтаже должен наноситься только объекту аренды. Если ремонтные работы либо установка оборудования производились на прилегающей к указанному помещению территории, которая сама по себе не является объектом аренды (работы по благоустройству территории), то у арендодателя не возникнет ни право собственности на произведенные улучшения, ни обязанность по возмещению арендатору их стоимости.
И в конце: при определении размера компенсации следует учитывать амортизацию неотделимых улучшений за весь период использования помещения арендатором после производства ремонта. Таким образом, обязанность арендодателя компенсировать стоимость неотделимых улучшений уменьшается на величину естественного износа.
