Скопировать ссылку
Наверное, после совета «Храните деньги в банке» (что уже даже не смешно), вторым по популярности будет рекомендация вкладывать деньги в недвижимость. Если человек, решивший вложить деньги в недвижимость, трезво смотрит на вещи, то ему очевидно, что сказки продавцов о чудесном увеличении цены в светлом будущем — грубо сляпанная уловка. Со всеми этими «увеличениями», дай бог поспеть за инфляцией. Основное же, что привлекает опытных инвесторов, это ежемесячный доход с аренды и небольшой срок окупаемости инвестиции. С этой точки зрения, коммерческая недвижимость в разы эффективнее жилой (подробнее о выборе недвижимости для инвестирования можно прочесть в статье «Как инвестировать в недвижимость и получить максимальный доход»), а одной из разновидностей инвестирования в нежилые помещения является покупка коммерческой недвижимости в новостройке.
В интернете много написано об этом способе инвестирования. Но большая часть информации исходит от застройщиков и связанных с ними агентств недвижимости. Главный аргумент: «дешево, доступно, значит выгодно». Но когда дело касается своих, трудом заработанных денег, возникает желание подробно разобраться в вопросе, вдруг все не так «выгодно», как рекламируют?
Давайте рассмотрим основные нюансы, связанные с покупкой коммерческой недвижимости в новостройке.
Большинство представленных на продажу помещений не заслуживает внимания
Чаще всего, новостройки - это целые районы, которые вырастают на месте бывших пустырей или ведомственных территорий. Это удаленные от центра участки, не имеющие ничего общего с торговой или деловой частями города. Нормы проектирования обязывают закладывать в проекты жилых домов помещения общественного назначения для предприятий бытового обслуживания. Вот именно эти помещения, расположенные в «спальном районе» и предлагаются застройщиками в качестве «выгодных инвестиций». Стоят подобные помещения действительно не дорого. Но будущие арендаторы смогут обслуживать только жителей ближайших домов. Для подавляющего большинства бизнесов это слишком малое количество покупателей (клиентов) и как следствие, арендная плата за подобные помещения мала до слез.
Но как всегда, бывают исключения. Один из крупнейших застройщиков Москвы и ближнего Подмосковья строит гигантское количество жилых домов, предлагая нежилые помещения на первых этажах. Некоторые из этих помещений действительно интересны. Однажды, найдя неплохие варианты я был неприятно удивлен тем, что именно эти помещения застройщик не продает. Лучшие объекты компания оставляет за собой, и в дальнейшем самостоятельно сдает в аренду. Ну а продает, сами понимаете что...
Рентабельность сильно зависит от срока сдачи дома в эксплуатацию
Предположим, вам удалось найти коммерческое помещение, расположенное в удачном месте. На что теперь следует обратить внимание? Прежде всего на планируемую рентабельность вашей инвестиции. Упрощенно, для расчета рентабельности, годовой доход нужно разделить на общую стоимость недвижимости.
Например, в строящемся жилом комплексе цена квадратного метра нежилого помещения составляет 70 тыс. рублей. Цена аренды торговых площадей в ближайшей округе составляет 1,5 тыс. рублей за квадратный метр в месяц. При условии, что на ремонт помещения придется потратить приблизительно 10 тыс. рублей на каждый квадратный метр, общая стоимость помещения получится: 70 000 + 10 000 = 80 000 рублей за квадратный метр.
Потенциальный доход с каждого квадратного метра такого помещения будет 1500 х 12 = 18 000 рублей в год. Предполагаемая рентабельность денежных вложений составит: 18 000 / 80 000 х 100% = 22,5% в год. Неплохо. На первый взгляд. Если предположить, что доход вы начнете получать в том же году, в котором инвестировали деньги. В реальности момента сдачи дома в эксплуатацию придется ждать от одного до нескольких лет. И только после этого можно будет отремонтировать помещение и сдать его в аренду.
К слову, я не знаю ни одной новостройки, которая была бы сдана в эксплуатацию точно в срок. Всегда существуют задержки. При этом с каждым годом ожидания рентабельность вашей инвестиции будет падать на несколько процентов. В таблице показана зависимость рентабельности помещения от срока сдачи его в эксплуатацию. Для наглядности подсчитана среднегодовая доходность за пятилетний период.
Из таблицы хорошо видно, что каждый год ожидания сдачи дома в эксплуатацию, вы не получаете 22,5% в год, а недополучаете их. Как пишут в рекламе: «Самые выгодные инвестиции на этапе котлована». Лишний раз подумайте, готовы ли вы закопать в этот котлован свои деньги на долгий период. Если нет, ищите проверенного застройщика или дожидайтесь крайней степени готовности дома.
Проведите тщательное исследование
Неизменным спутником инвестиций в недвижимость являются сильные эмоции, особенно, когда помещение вам нравится. Это одно из самых коварных состояний, которым с удовольствием пользуются опытные продавцы и риэлторы, склоняя к невыгодной покупке. К сожалению, полностью исключить эмоциональные помехи не получится, но можно попробовать сместить фокус внимания с эмоций на анализ. Проведите тщательное исследование выбранной недвижимости. Не старайтесь идти по пути наименьшего сопротивления, не позволяйте менеджеру из офиса продаж или риэлтору убедить вас в правильности выбора. Проведите собственные полевые исследования: отправьтесь на место и тщательно все изучите.
Для начала, убедитесь, что дом не находится в богом забытом месте. Для этого самостоятельно посчитайте существующий пешеходный трафик мимо дверей понравившегося вам помещения. Если дом находится в стадии строительства, то считать придется пешеходный трафик проходящий мимо ограждения стройплощадки. Не стоит обращать внимания на интенсивность автомобильного потока. Если строящийся жилой дом не примыкает к большому торговому центру, найдется мало автовладельцев желающих свернуть с дороги ради посещения небольшого магазина. А так как арендаторы не глупые люди, они не будут платить хорошие деньги за аренду помещения, находящемся на слабом пешеходном потоке.
Если после подсчета пешеходного трафика у вас получилась цифра более 200 человек в час (для крупных городов), следующим шагом нужно выяснить удаленность помещения от пешеходного потока. Для этого, предварительно изучив план благоустройства территории, мысленно наложите его на то, что видите на месте строительства. В идеале, расстояние от линии трафика до входа в помещение должно быть не более 5, максимум 10 метров. Все, что дальше, резко теряет привлекательность для будущих арендаторов, и доходность для будущего собственника.
Следующий важный параметр нежилого помещения, это высота цоколя или число ступеней крыльца. В идеале, должно быть от одной до трех ступеней. Каждая новая ступень неотвратимо уменьшает количество желающих зайти в помещение, и если у вас 10 ступеней, большая часть пешеходов пройдет мимо. Для цены аренды недвижимости, высокое крыльцо повлечет уже понятные вам негативные последствия.
Далее, планировка помещения. Без всяких компромиссов оно должно иметь форму одного прямоугольного зала (допустимо, с опорными колоннами). Любые подсобные помещения (за исключением санузла) уменьшат будущую сумму аренды недвижимости. Особенно грешат многокомнатностью помещения в панельных домах. Не слушайте доводов менеджера из офиса продаж о необходимости наличия вспомогательных помещений под склад, комнату приема пищи и прочую ерунду. Откуда ему знать? Он работает всего лишь менеджером по продажам, а не инвестором. Его цель получить крохотные премиальные за счет ваших крупных финансовых потерь от покупки неудачного помещения. Подчеркну еще раз: помещение не должно быть разделено на отдельные комнаты.
Если проведя тщательное исследование вы обнаружили, что выбранное вами помещение удовлетворяет всем перечисленным требованиям, возможно оно находится в крохотном меньшинстве неплохих объектов недвижимости.
Посмотрите свежим взглядом
Иногда в новостройках предлагаются необычные помещения, прелесть которых тяжело разглядеть с первого взгляда. Но именно они оказываются хорошими инвестициями. Некоторое время назад, в известном мне районе, точечной застройкой, в окружении «сталинских» пятиэтажек, возвели восемнадцатиэтажный жилой дом. Два первых и один последний этажи этого здания были нежилыми помещениями. С некоторой натяжкой можно было сказать, что дом находится в центре города. Но в силу своего расположения (во дворах), казалось, что нежилые помещения совершенно бесперспективны. Разве что для размещения магазинчиков «шаговой доступности» и каких-нибудь офисов с бесконечными поисками арендаторов. И действительно, после сдачи дома, все так и было. Но только для первых этажей. Последний этаж был весь сдан в аренду под офисы в кратчайшие сроки. Цена продажи помещений последнего этажа была гораздо ниже цены первого, но за счет одного очень мощного преимущества, владелец смог держать цену аренды на хорошем уровне «центровых» помещений, обеспечивая достойную рентабельность. А удалось это благдаря тому, что из окон офисных помещений этого восемнадцатиэтажного здания открывается потрясающий панорамный вид на историческую часть города. Конечно же, легко нашлось несколько организаций, с удовольствием арендовавших такие офисы. Я бы сам арендовал такое помещение.
Подобные помещения могут являться примером хороших инвестиций, не укладывающихся в рамки общепринятых стандартов. Возможно и вы, благодаря свежему взгляду, сможете разглядеть хороший потенциал в недвижимости, мимо которой пройдут большинство других инвесторов.
Выводы
В статье удалось коснуться лишь некоторых деталей покупки нежилых помещений в новостройке. Подводя итоги, можно выделить ряд основных моментов:
Для успешных инвестиций в недвижимость важно принять аксиому: большинство предложений на рынке недвижимости не заслуживают внимания. Не менее важно понимание зависимости рентабельности инвестиции от срока сдачи дома в эксплуатацию. И только самостоятельно проведенное тщательное исследование позволит избежать многочисленных ловушек продавцов. А свежий творческий взгляд поможет увидеть возможности, незамеченные другими инвесторами.
