Арендные каникулы: как минимизировать убытки из-за карантина

Олег Романенко

Адвокат, старший партнер юридической компании «Проценко и Партнеры»

Колоссальные убытки из-за фактического запрета деятельности несут в первую очередь те направления деятельности, которые в данный период времени запрещены. Это ресторанный бизнес, организаторы массовых мероприятий, туристические агентства, различные сферы услуг и объекты торговли, реализующие товары, которые не были отнесены к товарам первой необходимости.

Основной статьей расходов на время простоя бизнеса для большинства торговых объектов или точек оказания услуг стала арендная плата.

Что говорит закон?

Так, статьей 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» на владельцев недвижимости была возложена специальная обязанность по заключению допсоглашения о предоставлении отсрочки арендной платы.

Условия и основания для предоставления таких «арендных каникул» были конкретизированы в постановлении правительства РФ от 3 апреля 2020 года № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».

Этим же постановлением компаниям и предпринимателям, которые являются арендодателями имущества, принадлежащего им на правах собственности, дана рекомендация предоставлять отсрочку своим арендаторам с соразмерным уменьшением величины арендной платы за период простоя.

Увы, формулировка «рекомендовать» говорит о том, что правоотношения арендатора и арендодателя в этой части по вопросу снижения арендной платы могут быть урегулированы лишь по их обоюдному желанию.

Однако не отменяется действие части 3 статьи 401 ГК РФ, которая освобождает сторону по договору от ответственности за его неисполнение в случаях, если такое неисполнение было обусловлено чрезвычайными, непреодолимыми обстоятельствами. В соответствии с пояснениями Верховного Суда РФ (пункты 7 и 8 разъяснений от 21 апреля 2020 года), принимаемые властями меры по защите от распространения коронавирусной инфекции могут при наличии на то мотивированных оснований быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы, то есть форс-мажором.

Как полагает Верховный суд РФ, можно применить и часть 4 статьи 451 ГК РФ, говорящую о возможности расторжения сделки или же внесения изменений в условия договора аренды ввиду изменения обстановки.

Говоря прямо, власти настоятельно советуют арендодателям руководствоваться принятым постановлением правительства РФ от 3 апреля 2020 года № 439 в уменьшении размера арендной платы, но каких-либо санкций за отклонение от этих рекомендаций не устанавливают. А вот предоставить отсрочку они будут все же обязаны.

Кто может оформить арендные каникулы?

Вопрос получения «арендных каникул больше интересует непосредственно арендатора имущества. Не стоит надеяться, что арендодатель сам великодушно пойдет навстречу и будет предлагать различные варианты. Такие случаи есть и они даже не редкость, но вовсе не закономерность.

Согласно положениям условий, утвержденных постановлением № 439, правом на получение арендных каникул обладают следующие арендаторы:

• Ведущие коммерческую деятельность по направлениям, отраженным в постановлении правительства № 434 от 3 апреля 2020 года.
• Заключившие договор аренды до даты введения в регионе ЧС или же специального режима повышенной готовности.

Как предоставляется отсрочка по аренде?

В общем и целом процедура внесения изменений в договор проводится по сложившемуся порядку внесения любых изменений.

Отсрочка по уплате арендной платы предоставляется на основании заключенного сторонами дополнительного соглашения.

Упрощенно, порядок получения отсрочки по аренде будет выглядеть так:

1. Проверка соответствия арендатора недвижимости специальным требованиям, отраженным в условиях предоставления арендных каникул: ОКВЭД деятельности, дата заключения договора.
2. Подготовка обращения в адрес арендодателя, в котором нужно указать реквизиты договора, ссылки на упомянутый выше порядок, ссылку на включение в перечень «пострадавших от коронавируса сфер» и срок отсрочки.
3. Подписание дополнительного соглашения. Кто его подготовит стороны вправе решить самостоятельно, но обычно это делает арендодатель.

В дополнительном соглашении важно прописать следующие ключевые моменты:

• Полные реквизиты основного договора.
• С какого времени и на какой срок предоставляется отсрочка по арендным платежам.
• Размеры арендных платежей, если достигнуто соглашение об их снижении.
• Сроки выплат накопившихся долгов после истечения срока отсрочки и порядок внесения платежей (единовременно или поэтапно равными суммами).

Сроки погашения арендной платы после арендных каникул

Ошибочно «арендные каникулы» трактуют как полное освобождение от обязательств по выплате арендных платежей. К сожалению, это не так и платить накопившиеся долги все равно придется.

Установленный постановлением № 439 порядок дает право на перенос срока выплаты арендной платы сроком. При этом отсрочка предоставляется не позднее, чем до 1 октября 2020 года, а выплата накопившихся за счет такой отсрочки долгов начинается с 1 января 2021 года и может длиться до 1 января 2023 года.

Стороны вправе договориться о снижении величины арендных платежей за время, когда деятельность фактически не велась.

Нужно ли уменьшать арендную плату?

Вопрос касается больше арендодателя, но вот арендатор, со ссылкой на рекомендации из постановления № 439, вправе просить о соразмерном пересчете арендной платы за нерабочие дни.

Разумеется, если деятельность в это время осуществлялась, то добиться снижения выплат по аренде не получится.

Еще раз отметим, что снижение размера арендной платы — это не обязанность, а лишь право арендодателя. Пусть даже ему и дают рекомендации власти это сделать.

А если условия предоставления каникул на компанию не распространяются?

Если же компания или ИП, арендующие имущество, не попали в перечень «пострадавших сфер», но все равно не могут осуществлять деятельность, то в этом случае все надлежит решать исключительно путем переговоров. Государство в этом случае никакой защиты не предоставляет и ничего не гарантирует.

Увы, арендодатель не обязан идти навстречу такой компании, а через суд удастся добиться только признания неисполнения договора форс-мажором и освобождения от штрафных санкций.

Но, альтернативно, можно попытаться:

1. Направить арендодателю письмо с просьбой о предоставлении отсрочки или же снижении арендной платы со ссылкой на положения статьи 614 ГК РФ и позицию ВС РФ из определение от 29 января 2015 года за № 302-ЭС14-735 по делу № А19-1917/2013. Если ухудшились условия использования объекта аренды, то арендатор вправе настаивать на пересмотре условий договора и снижении платы за пользование имуществом.
2. Сослаться на пункт 1 статьи 451 ГК РФ и вопрос 8 Обзора ВС РФ от 22 апреля 2020 года, указав, что будучи осведомленным о нынешних событиях, арендатор не заключил бы договор аренды вовсе.

Если арендодатель уже потерял несколько арендаторов, то, вероятно, он примет ваше предложение и будет действовать по принципу сохранения малого, нежели желание большего.

В противном случае возникшие разногласия придется разрешать в суде. В том числе и по вопросам освобождения от ответственности за невнесение арендной платы ввиду непредвиденных и чрезвычайных обстоятельств.