Скопировать ссылку
По словам члена совета директоров крупных инвестиционных компаний Дмитрия Кучая, к текущему моменту сформировался устойчивый тренд на планомерное снижение цен на недвижимость, при этом все принимаемые меры по поддержке отрасли являются лишь сдерживающими темпы падения.
«Наименее подверженными падению цен сейчас предсказуемо являются небольшие квартиры — однокомнатные или студии, что объяснимо условиями льготной ипотеки на вторичном рынке, а на рынке новостроек — стабильно высоким уровнем интереса к инвестициям в ликвидную недвижимость. Существенное снижение наблюдается на многокомнатные квартиры большой площади, которые всегда относились к разряду менее ликвидных активов. Также свое влияние оказывает и сезонная активность, поэтому к третьему кварталу можно ожидать максимальных значений снижения цен, которые оцениваются в среднем на уровне не менее 15–20% к ценам предложения первого квартала текущего года», — отметил эксперт.
В то же время на вторичном рынке можно ожидать коррекции на 20–25% за счет нивелирования спекулятивных манипуляций — искусственного подброса цен, который наблюдался в конце первого-начале второго кварталов.
Сильнее всего от этого защищено элитное жилье.
«Тем не менее снижение цен так же ожидается в связи со снижением спроса и временным увеличением дисбаланса с объемом предложения, которое последние несколько лет и так превышает спрос. Но уровень снижения будет очевидно существенно ниже, чем на рынке жилья классов комфорт и эконом», — сказал Кучай.
Но даже с учетом всех факторов пока нет предпосылок для дальнейшего падения в четвертом квартале 2022 года. С учетом состояния экономики, дополнительных мер господдержки и ожидаемого снижения темпов строительства можно прогнозировать краткосрочное плато и изменение тренда на рост уже в первом полугодии 2023-го.
Статистику цен по столичном региону озвучил председатель правления концерна «Русич» Александр Ванчура: «По итогам июня 2022 года средняя стоимость квадратного метра (сегмент первичной и вторичной недвижимости) в столице установилась на отметке 264 000 рублей за квадратный метр (−2,2% по сравнению с показателями за май 2022 года), в Новой Москве — 204 200 рублей и в Подмосковье — 153 500 рублей (−1,8% и −1,3% соответственно по сравнению с показателями за май 2022-го)».
Он отметил, что однокомнатные и двухкомнатные квартиры на вторичном рынке в домах советской постройки дешевеют сильнее рынке в целом. А вот «сталинки» и современные монолитные дома потеряли лишь 1,5%. В Новой Москве снизились цены в среднем на 1,8% в Новомосковском административном округе, который примыкает к МКАДу.
По словам Ванчуры, в Подмосковье динамика цен по городским округам выглядит достаточно равномерно, по сравнению с Москвой и Новой Москвой. По итогам июня средняя стоимость квадратного метра снизились в среднем на 1,3% относительно мая 2022 года, в основном корректировка произошла в дальней зоне (от 30 километров от МКАД), преимущественно на вторичную недвижимость.
Исследование банка «Дом.РФ» и ВЦИОМ показало, что в июне 2022 свыше половины россиян считают вложения в недвижимость наиболее выгодным способом инвестирования и сохранения денежных средств. 66% респондентов планируют проживать в приобретенной недвижимости сами, 29% рассматривают вариант сдачи в аренду и только 5% рассматривают покупку исключительно с целью перепродажи по более высокой цене.
Эти данные указывают на формирование в обществе потребности в улучшении жилищных условий, поэтому даже в нынешнее кризисное время недвижимость будет продаваться и покупаться.
Среди ключевых драйверов к покупке недвижимости является снижение ставки по льготной ипотеке до 7%, завершение сроков вкладов с высокими процентами, а также высокая стадия готовности крупных жилищных комплексов.
Подытожив вышеперечисленное, отмечу, что спрос на недвижимость в летний период может скорректироваться под влиянием сформированного отложенного спроса (из-за высоких ставок в апреле 2022 года) и ожиданием корректировок ипотечных ставок со стороны банков (в среднем на это уходит 1–2 месяца)», — резюмировал Александр Ванчура.
О периоде адаптации рынка жилой недвижимости к новым сложившимся экономическим условиям заявил коммерческий директор застройщика Полис Групп Дмитрий Макаров: «После существенного снижения объема продаж в апреле и в мае, в июне спрос постепенно восстанавливается, но темпы далеки от предыдущих. В основном, востребованы объекты в высокой степени готовности, достаточно высок процент сделок с субсидированной ипотекой, несмотря на запуск ипотеки с господдержкой. Цены относительно марта, с учетом скидок, либо с учетом комиссии по субсидированию, не существенно ниже, либо не изменились. Крупные застройщики постепенно начинают выводить новые проекты, банки кредитуют новые проекты и подписывают кредитные договоры, закладывая большие риски, что в текущей ситуации логично со стороны банков, но не всегда можно принять со стороны застройщика, потому что такие модели требуют большего собственного участия. Продавцы земли становятся более сговорчивыми».
По его мнению, спрос в регионах будет снижаться, а столичные регионы и Краснодарский край будут чувствовать себя более уверенно. Девелоперы и банки будут более осторожны, что в свою очередь приведет в среднесрочной перспективе к снижению объемов строительства многоквартирных домов, а цены замедлят свой рост после активных 2020–2021 годов. В целом, это новые условия, к которым рынок адаптируется со временем.
Снижение цен на жилую недвижимость в Москве по итогам первого полугодия является ожидаемым итогом на фоне падения продаж, отметила заместитель генерального директора по продажам агентства недвижимости «Бон Тон» Валерия Цветкова. Негативным фактором также стал рост ипотечных ставок.
Она прокомментировала отдельно ситуацию на рынке дорогого жилья: «По итогам второго квартала в бизнес-классе средняя цена квадратного метра осталась без изменений и составила 438,2 тысячи рублей. Средняя цена лота в комфорт-классе составила 13,5 миллиона рублей, в бизнес-классе — 29,6 миллиона».
«Данные по реализации в июне отражают настроения потребителей. В июне не произошло полноценного восстановления спроса. В старой Москве он снизился на 28% по сравнению с уровнем июня 2021 года, но при этом вырос на 30% по сравнению с уровнем мая и на 12% — с уровнем апреля. Уровень ипотеки составил 78%, что на 12% больше, чем год назад, на 5,6%, чем в мае, и на 18,7%, чем в апреле. Это говорит о том, что введение субсидированной ипотеки в мае–июне положительным образом сказалось на приросте доли ипотечного кредитования. Доля ипотеки будет расти и дальше, как основной драйвер спроса. В комфорт-классе она достигла новой величины — почти 84%», — заявила Цветкова.
Управляющий партнер «Живого комплекса LES» Олег Дедков указал на тот факт, что недвижимость в России почти беспрерывно дорожает уже 20 лет, но теперь этот тренд может остаться в прошлом: «Инвестиционно-строительная отрасль очень капиталоемкая и инертна, сейчас идет отрезвление профессиональных участников и потенциальных участников долевого строительства от той «бетонной лихорадки», в острой фазе которой они пребывали последние пару лет. Надо понимать, что рост на рынке новостроек продолжается уже почти 20 лет (с небольшими периодами охлаждения), поэтому текущие внешнеполитические и внешнеэкономические обстоятельства могут привести рынок в состояние новой нормальности, нового равновесия».
По словам эксперта, сейчас ключевой проблемой является разрушение логистических цепочек, из-за этого невозможно поставить отдельные дефицитные позиции. Плюс маховик инфляции раскручивается как в России, так и в глобальном масштабе. Это не только толкает строительную себестоимость вверх, но и в среднесрочной перспективе может привести к упрощению объектов, а в эконом-классе — к их примитивизации, серьезному откату в прошлое в части их инженерного оснащения. Самое неприятное, что в конце концов платить по счетам и получать не совсем продукт своей мечты вынуждены будут рядовые покупатели.
После ухода в небытие высоких ставок по банковским вкладам недвижимость снова становится основным способом сберечь накопления, отметил Дедков. Он ожидает, что цены продолжат свой рост, поскольку после любого спада всегда начинается подъем.
В то же время он предостерег покупателей от резких шагов в сторону покупки жилья на котловане. Сейчас нужно обязательно задаваться вопросом, будет ли закончена заявленная стройка или попадет в новую статистику отложенных проектов или качественные характеристики дома мечты сильно «полиняют». Тут на помощь покупателем придет 214-ФЗ.
Олег Дедков предполагает, что в 2023 году до трети проектов из числа существующих и находящихся на стадии котлована, будут заканчивать банки, получившие в той или иной форме контроль над компаниями-спецзастройщиками.
Бизнес-класс пострадает от всех перипетий геополитической неурядицы сильнее всего, поскольку сейчас любой немонополистический бизнес под ударом, а значит под ударом оказался и сам живой покупатель этого сегмента.
«Утверждение, что бизнес-класс стремится по качеству к эконом-классу не совсем верно: между ними есть комфорт класс. На сегодняшний день есть некое встречное движение этих двух классов друг к другу: «комфорт» вводит все больше элементов «старшего» класса в свои проекты, чтобы отличаться от конкурентов, а «бизнес» начинает экономить на материалах и оборудовании, предлагать невиданные доселе скидки и бонусы покупателям. Мы предполагаем, что эти два класса в среднесрочной перспективе сольются в один условный «средний» класс, отделяющий эконом от премиальной недвижимости», — добавил Дедков.
