Как арендатору избежать проблем при смене владельца офиса

27 апреля 2010

13402

На какие вопросы Вы найдете ответы в этой статье:

- В каких случаях Вашу компанию могут выселить из офиса
- Что делать, если новый собственник повышает арендную плату
- Какие изменения в договор аренды следует внести при смене собственника

Если Ваша компания арендует офис, то однажды Вас могут выселить из него или без предупреждения поднять арендную плату. Особенно часто такая ситуация возникает при смене собственника имущества. Вы должны знать, что подобные действия незаконны. Разберемся, какие проблемы могут возникнуть и как их решить.

Ситуация 1. Вашу компанию выселяют

В Гражданском кодексе прямо сказано, что смена арендодателя – не повод для расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Иными словами, новый собственник не может расторгнуть с Вами договор аренды лишь на том основании, что к нему перешло право собственности на данные помещения (см. Судьи посчитали выселение незаконным).

Когда арендодатель может расторгнуть договор

Случаи, когда арендодатель может досрочно расторгнуть договор, перечислены в статье 619 Гражданского кодекса.

1. Нецелевое использование имущества. Арендодатели часто стараются расторгнуть договор аренды, мотивируя это тем, что арендатор использует имущество не по назначению. Защита в данном случае простая: если в договоре определено, как именно должно быть использовано имущество (например, склад, магазин, офис) Вам нужно доказать, что объект использовался так, как это прописано в договоре. Обратите внимание, если в договоре не определено, как именно должно использоваться помещение, Вы вправе использовать его по своему усмотрению, не нарушая при этом законодательство.

2. Нарушение сроков оплаты. Арендодатель может расторгнуть договор, если Вы более двух раз подряд не внесли вовремя арендную плату. Поручите главному бухгалтеру проверить, все ли платежи были перечислены вовремя. Даже если Вы просрочили оплату, но успеете внести ее до того момента, когда арендодатель потребует расторжения договора – суд будет на Вашей стороне.

3. Ухудшение арендованного имущества, арендатор не делает капитальный ремонт имущества. Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием к дос¬рочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение этого имущества. Поручите контроль за состоянием арендованного имущества начальнику административно–хозяйственного отдела.

4. Иные случаи. Договором могут быть предусмотрены иные случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора. Например, п. 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66.

Что делать, если арендодатель требует расторгнуть договор

Расторгать договор арендодатель может после того, как направит Вам письменное предупреждение. Здесь он должен указать, какие пункты договора Вы нарушили. Поручите юристу внимательно изучить условия договора аренды и подготовить мотивированный ответ. Так, например, если арендодатель ссылается на то, что Вы имеете задолженность по арендным платежам – приложите к своему ответу копии платежек, подтверждающих отсутствие задолженности.

Также помните о том, что если Вы надлежащим образом выполняли свои обязанности, то Вы имеете преимущественное право перед другими лицами на заключения договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Поручите юристу письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор на новый срок.

Достаточно часто компании заключают краткосрочные договоры аренды (сроком до одного года). В данном случае новый собственник вправе выселить Вас по окончании срока действия договора. Но и из этой ситуации есть выход. Как показывает практика, большинство договоров аренды содержит фразу: «если ни одна из сторон не уведомит другую о прекращении договора в определенный срок, он считается продленным на тот же срок на тех же условиях». Если в вашем договоре есть такое положение, новый собственник имущества обязан соблюсти все условия, необходимые для прекращения действия договора. А именно направить в Ваш адрес уведомление о расторжении договора в письменной форме в установленный срок. Если он этого не сделает, или, например, направит уведомление, пропустив установленный срок, договор будет считаться продленным на прежних условиях.

Факт нарушения нужно доказать

Компания «Фрукон» обратилась в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды с ЗАО «Пассат». По договору аренды помещение должно было использоваться как склад алкогольной продукции. Однако, по данным компании «Фрукон», на части арендованного помещения было возведено строение, предназначенное под офис. Представитель ответчика в судебном заседании заявил, что сооружение было построено для улучшения работы сторожа, охраняющего склад. Суд подержал позицию арендатора указав, что сам по себе факт возведения ответчиком в арендуемом помещении еще одного строения не может являться доказательством использования имущества не по назначению.

Нет задолженности – нет и расторжения договора

Восточно-Сибирская государственная академия культуры и искусств обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды с Государственным Русским Драматическим театр им. Н.А. Бестужева. Академия ссылалась на тот факт, что арендатор несвоевременно уплатил арендную плату с января по май 2005 года, что можно считать основанием для расторжения договора. Однако суд поддержал арендатора, поскольку допущенные арендатором нарушения условий договора, фактически были устранены до того момента, когда арендодатель подал исковое заявление.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.08.2006 №А10-1374/06-Ф02-4114/06-С2

Судьи посчитали выселение незаконным

Компания «Русс-А» получила в аренду от ФГУАП «Полет» нежилые помещения, находящиеся в госсобственности. Впоследствии указанные помещения были проданы на аукционе и перешли в собственность ЗАО «Капо Дьюти Фри». К тому моменту договор аренды между ЗАО «Русс-А» и предприятием «Полет» продолжал действовать. Однако по решению третейского судьи компания «Русс-А» была выселено из помещений.

Не согласившись этим, ЗАО «Русс-А» обратилось в арбитражный суд и выиграло спор. Судьи указали, что договор аренды в установленном порядке расторгнут не был, и его действие его не прекратилось, следовательно, вне зависимости от перемен принадлежности имущества разным собственникам, арендатор не может быть лишен прав пользования этим имуществом. Кроме того, указали судьи, у ЗАО «Капо Дьюти Фри» не было оснований для признания договора аренды недействительным.

По материалам постановления ФАС Московского округа от 28.10.2005 №КГ-А40/10639-05

Ситуация 2. Новый собственник повышает арендную плату

Если собственник настаивает на повышении арендной платы и внесении соответствующих изменений в договор аренды, то ни в коем случае не соглашайтесь на это. Заставить Вас изменить старый договор и навязать Вам невыгодные условия новый собственник не вправе. Это также следует из пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса. Новый владелец вправе потребовать внести изменения в договор аренды лишь в части сведений об арендодателе. Иными словами, с ним Вы должны подписать дополнительное соглашение, в котором будет указано, что сменился арендодатель, а также прописаны его реквизиты (юридический адрес, банковский счет, ИНН и т. д.). Поручите Вашему юристу, чтобы он проконтролировал эти моменты при подготовке дополнительного соглашения.

Возможна также следующая ситуация – в договоре указано, что арендодатель вправе изменить размер платы в одностороннем порядке. А значит, новый собственник может повысить арендную плату до такой величины, что Вы сами откажетесь от помещения. Если это произошло, поручите юристу проверить, когда в последний раз повышался размер арендной платы. Дело в том, что менять ее владелец имущества вправе не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). То есть новый собственник имущества не вправе требовать увеличения размера уплачиваемой арендатором арендной платы до истечения одного года с момента ее установления.

Ситуация 3. Собственник требует уплатить за аренду повторно

Логично предположить, что при смене собственника платить арендную плату Вы должны новому владельцу. Этой же позиции придерживается Высший арбитражный суд РФ. Однако возможна ситуация, что Вы узнали о смене собственника лишь после того, как уплатили арендную плату. Новый владелец может настаивать на повторной уплате аренды (см. Двойная плата). В данном случае, поручите юристу проверить:

– присылал ли новый собственник уведомление о том, что теперь за аренду надо платить именно ему (данное уведомление должно быть представлено Вам в письменной форме). Если такого уведомления не было, то новый собственник не может требовать от арендатора повторной оплаты за пользование имуществом (п. 3 ст. 382 ГК РФ);

– действительно ли собственник является владельцем данного имущества. В частности, он должен представить доказательства, иначе Вы можете не перечислять ему арендную плату (п. 1 ст. 385 ГК РФ).

При смене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (п. 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66).

Двойная плата

АОЗТ «ГВЦ Интуриста» передало в аренду АО «Интурист-Холдинг Компания» часть помещений в принадлежащем ему здании сроком на 15 лет. В счет арендной платы за весь срок действия договора были засчитаны платежи арендатора, связанные с расходами на строительство здания. В последствии собственником здания стала компания «Стрейв». Она обратилась в суд с требованием расторгнуть договор аренды, на том основании, что АО не перечисляет арендные платежи. Однако суд, сославшись на статью 617 Гражданского кодекса, отклонил довод компании «Стрейв». Также судьи указали, что «Интурист-Холдинг Компания» внесла прежнему арендодателю всю предусмотренную договором арендную плату и вправе пользоваться объектом аренды.

Сеть магазинов «Ежевика» создана в 1991 году, осуществляет розничную продажу продуктов питания и бытовой химии. Сегодня компания насчитывает шесть магазинов. Штат сети магазинов – 400 человек.

В договоре аренды нужно тщательно закрепить все устные договоренности, особенно это касается условий оплаты. Часто бывает так, стороны договорились, что арендная плата составляет определенную сумму, которая всех устраивает, а стоимость уборки помещение, коммунальные платежи не прописали. Вот и повод для конфликтов: каждая из сторон вправе предполагать, что это должен оплачивать контрагент. Лучше не оставлять недоговоренностей.

Или еще пример: в наших магазинах мы сдаем в аренду площади для игровых автоматов, банкоматов, кофейных аппаратов и т. д. зачастую владельцы думают, что будут платить только плату за площадь, которую занимают эти приборы. Но ведь нужно еще учитывать и стоимость электроэнергии которую они потребляют, а это ведет к значительному удорожанию арендной платы.

Другое дело так называемые «якорные» арендаторы, то есть те фирмы, которые арендуют у нас в супермаркете большие площади и торгуют сопутствующим товаром. Например, мы торгуем продуктами питания, а эти арендаторы бытовой техникой, то есть мы привлекаем одну и ту же целевую аудиторию не являясь при этом конкурентами. Конечно, с этими компаниями мы договариваемся совсем на других условиях – предоставляем всевозможные скидки.

Вам может быть интересно