Скопировать ссылку
Набраться терпения и искать: торги — это посложнее, чем пролистать ЦИАН
Найти интересные объекты, зарегистрироваться на торговой площадке — это работа более кропотливая, чем пролистать объявления на ЦИАН (хотя и туда тоже необходимо заходить в поисках информации о банкротных торгах).
Искать проблемные объекты для покупки нужно кропотливо, изучая все доступные электронные площадки. Их существует порядка сотни: Ru-Trade24, Банкротство РТ, Всероссийская электронная торговая Площадка, агрегатор «Ты банкрот». Этот агрегатор показывает почти 90% всех торгов по банкротству.
Наметив интересные объекты, нужно запастись терпением. Процедура реализации имущества по банкротству состоит из нескольких этапов. Сначала организатор торгов объявляет первый аукцион, и если заявок на участие в нем нет или есть лишь одна заявка, он признается не состоявшимся, и объявляется второй — уже со снижением цены объекта обычно на 10–30%. С первых двух аукционов уходят только самые ликвидные объекты.
Затем объявляются публичные торги, на которых цена лота может опускаться даже до 5–10% от рыночной — бывает и такое, хотя и не часто. Именно этих торгов азартно ждут инвесторы, желающие купить недвижимость по минимальным ценам. Но до этого момента нужно пройти немалый путь, не совершив фатальных ошибок.
Провести проверку объекта
В ожидании этапа публичного предложения необходимо тщательно исследовать объект. Здесь не нужно смотреть на цену как на определяющий фактор для покупки — понятно, что в ходе торгов она изменится. На этом этапе наиболее важны локация и техническое состояние объекта. Последнему пункту нужно уделить большое внимание. На банкротные торги часто попадают проблемные объекты, которые до этого, возможно, несколько лет стояли без отопления и каких-либо ремонтов. Кроме того, там могут отсутствовать возможности для подведения и подключения необходимых для торгового бизнеса мощностей и коммуникаций. Или же подключение обойдется в такую сумму, что объект будет окупаться намного дольше планируемого.
С помощью специалистов необходимо проверить, что собой представляет объект, который вы планируете купить, и почему он оказался на торгах по банкротству. Важно разобраться во всей подноготной: какая сумма долга у должника, чей объект продается, есть ли у этого объекта долгосрочные арендаторы, уголовные аресты или, например, риск изъятия — ведь объект может входить в зону комплексного развития территорий. Если окажется, что объект в КРТ, использовать его по своему желанию не получится. А перепрофилирование может оказаться не выгодным.
Сразу же можно вручную, с помощью Excel или других привычных инструментов, набросать экономику торгового объекта «в крупных бревнах»: какой будет примерная цена квадратного метра (отталкиваясь от начальной цены), каким будет поток арендных платежей, какие придется понести затраты на то, чтобы привести помещение в порядок.
Заранее строить финансовую модель будущего объекта
Когда после предброкериджа остается три-пять подходящих для покупки лота, приходит время углубляться в экономику будущего объекта — строить финансовые модели. Финмодель строится на долгосрочный период, с учетом расходов на строительно-монтажные работы, возможного использования кредитных средств и экономического результата работы проекта, который во многом зависит от цены входа.
Если покупатель планирует использовать кредитные средства, он должен заранее договориться с банком и предусмотреть возможные задержки: бывают случаи, когда не удается вовремя получить финансирование, чтобы оплатить покупку объекта (на это дается 30–40 дней), и внесенный задаток — необходимый при покупке объекта с торгов, о чем знают не все новички, — «сгорает».
Не ждать максимального снижения цены
Одна из серьезных ошибок — пропустить момент для покупки объекта, рассчитывая, что цена на него на публичных торгах снизится до минимума. Купить на минимуме мечтает большинство инвесторов. Поэтому нельзя опаздывать: нужно определить для себя интересную цену — не слишком высокую и не слишком низкую — и покупать «на серединке». К этому моменту должен быть проведен предброкеридж приобретаемого объекта, чтобы был понятен как минимум размер инвестиций в помещение. И еще крайне важно вовремя подать документы и зарегистрироваться на торговой площадке. Лучше делать это вместе с юристами, а не «тренироваться» самостоятельно на свой страх и риск.
Банкротных торгов проходит очень много на разных площадках, и сориентироваться на этом рынке с непривычки сложно. Бывают случаи, когда инвесторы в течение полугода пытаются приобрести объект по выгодной цене, долго «пристреливаясь» к разным объектам, которые в итоге уходят в другие руки по разным причинам. Многие теряют весь свой запал после нескольких неудачных попыток. Нужно помнить: покупка объектов с банкротных торгов — планомерная многодневная работа, но рано или поздно она обязательно приводит инвесторов к нужному результату.
Не впадать в азарт и не болтать слишком много
Участие в торгах по банкротству — это, конечно, не игра в казино или рулетку. Но определенный азарт у их участников возникает. Лучше относиться к торгам с холодной головой. Если участники торгов поддаются азарту, цена даже на средний по уровню ликвидности лот быстро растет. В такой ситуации трудно устоять и не купить объект по той цене, которую инвестор считал для себя запредельной. В пылу торга можно решить, что экономику объекта удастся сделать настолько прибыльной, что окупятся высокие начальные вложения. Помните — это далеко не всегда так.
Наконец, не стоит рассказывать знакомым бизнесменам, приятелям и даже друзьям о том, что вы «вот-вот купите прекрасный объект на банкротных торгах по сказочно низкой цене». Победы в аукционах любят тишину, как и деньги.
