Порядок передачи недвижимости от продавца к покупателю

Катерина Коробкова

Руководитель юридического направления компании «36 стратагем»

Передача коммерческого объекта

1. При передаче обязательно составляйте акт приема-передачи, в котором фиксируйте состояние объекта не для вида, а досконально описывая состояние: наличие того или иного имущества, коммуникаций, состояние ремонта, дверей, окон и прочего.
2. При передаче объекта вместе с ключами, при наличии у продавца на руках технических документов, попросите передать и их. В практике бывают случаи, когда некоторые объекты могут являться местами общего пользования (подвальные, чердачные помещения), либо, наоборот, при проектировании объекта было прямо установлено, что помещение не относится к местам общего пользования. Наличие таких документов, в случае возникновения спора, поможет отстоять в суде свою позицию.
3. Озадачьтесь вопросами доступа к помещению, зданию или земельному участку. Это имеет значение, когда для того, чтобы попасть к своей собственности, нужно пройти через объекты третьих лиц. Порой для получения такого права нужно установить сервитут — специальное право прохода и\или проезда. Сервитут может устанавливаться по соглашению сторон или в соответствии с решением суда. Сервитут является платным, и сведения о его установлении подлежат внесению в ЕГРН.
4. Проверьте оплату коммунальных платежей. Несмотря на то, что обязанность по уплате таких платежей до момента перехода права собственности лежит на продавце, в случае задолженности поставщик коммунального ресурса может ввести ограничение потребления ресурса (как правило, электрической энергии) до момента получения полного расчета. Указанное означает, что при непогашении задолженности электрическую энергию могут вовсе отключить. Если продавец откажется гасить задолженность, совершить такие действия во избежание отключения придется самому покупателю.
5. Важно при передаче объекта также переоформить договоры с поставщиками коммунального ресурса. Как правило, при смене собственника это можно сделать в уведомительном порядке. Однако здесь надо учитывать позицию Верховного суда РФ от 8 сентября 2016 года 307-ЭС16-5146, в соответствии с которой приобретение помещения (здания) автоматически не означает переход прав на мощности, выделенные в отношении данного объекта. В том же судебном акте указано, что это не отменяет права на беспрепятственный переток электрической энергии, однако, доя исключения спорных моментов при передаче объекта целесообразно урегулировать вопросы пользования коммунальными ресурсами.
6. Из вышеприведенного пункта логично вытекает еще один: при передаче помещения в здании целесообразно определить, каким образом происходит управление и содержание мест общего пользования, тарифы на содержание и прочие вопросы.
7. При передаче объекта (желательно до момента совершения сделки) необходимо проверить наличие лиц, которые имеют право пользования помещением, например, на основании договоров аренды. Если наличие/отсутствие долгосрочной аренды (заключенной на срок более года) просто проверить, поскольку такая запись вносится в ЕГРН, то краткосрочная аренда, не подлежит внесению в ЕГРН. Смена собственника объекта не является основанием для прекращения договора аренды, поэтому целесообразно окончательный расчет приурочить к фактической передаче объекта.

Скачать бланк акта приема-передачи недвижимого имущества (нежилого помещения) можно по ссылке.

Передача жилого объекта

При совершении сделок с жилыми помещениями нужно также проявить внимательность и активность. Те рекомендации, которые актуальны для передачи коммерческой недвижимости, для жилых помещений требуют более пристального внимания.

1. При передаче жилого помещения обязательно составлять акт приема-передачи. Состояние помещения также необходимо оговаривать при заключении самого договора купли-продажи: каково состояние ремонта, наличие сантехники, мебели и прочее.
2. При передаче жилого помещения обязательно попросите справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и взносам за капитальный ремонт.
3. Необходимо убедиться, что помещение никому не сдается, в нем никто не проживает. На момент передачи помещения зарегистрированные лица, если такие имелись, должны быть выписаны. Не стоит верить продавцу, что такие лица могут быть выписаны позднее или что покупатель сможет выписать их самостоятельно, поскольку некоторые категории граждан при наличии регистрации сохраняют право пожизненного пользования помещением (например, лица, отказавшиеся от приватизации). Несмотря на наличие механизма признания таких граждан утратившими право пользования помещением с учетом правовой позиции ВС РФ, высказанной в определении № 49-КГ15-7 от 4 августа 2015 года, в целях минимизации временных затрат и сохранении нервов, при передаче жилого помещения оно должно быть свободно от третьих лиц, в помещении не должно быть зарегистрированных лиц.
4. В случае продажи дома с земельным участком необходимо удостовериться, что забор (ограждение) установлено в соответствии с границами участка, внесенными в ЕГРН. При отсутствии таких сведений в ЕГРН на этапе совершения сделки необходимо провести межевание земельного участка.