Прогноз рынка жилой недвижимости на 2020 год от Тимура Кирова

С июля 2019 года вступают в полную силу поправки к ФЗ-214, и все estate-эксперты единодушно пророчат обвал рынка новостроек и более чем 20 % рост цен. Это неминуемое удорожание уже летом скажется на стоимости новых девелоперских проектов, и обусловлено оно сугубо политической задачей, которую президент России поставил перед законодателями — в принципе искоренить проблему обманутых дольщиков: «…нужно переходить на цивилизованные способы финансирования отрасли, даже если это приведет к некоторому снижению в стройсекторе. Без этого нам никогда не навести порядок».

Что ж, эпоха «лихих 90-х» и «тучных нулевых» ушла безвозвратно, а упомянутый Владимиром Владимировичем «цивилизационный переход» потребует дополнительных ресурсов. Многим придется просто свернуть свою деятельность до лучших времен. На рынке наблюдается небывалое затишье, застройщики торопятся достроить то, что можно еще финансировать «по-старому». Паники нет, но напряжение растет.

А вот от депутатов ГД и чиновников Белого дома идут позитивные комментарии. В самом деле — поручение президента исполнено, больше никакой «самодеятельности»: каждый ДДУ (договор долевого участия) находится под жестким банковским контролем. Статистика обманутых дольщиков снижается.

Стоит ли напоминать слова Марка Твена о том, что такое статистика? Но пусть: принимаем как данность новую банковскую опцию — эскроу-обслуживание каждого ДДУ, которое потребует только на оплату услуг банка около 5 % от тех денег, что новый дольщик готов заплатить за новую квартиру. Чувствует ли он себя защищенным и не обманутым? Это сложный вопрос, который сегодня ответа не имеет, да и к 2020-му году вряд ли будет ясность.

Дело в том, что наша банковская система к такой высокой ответственности не готова, и это не секрет. Из пятидесяти банков, которым высочайше разрешено открывать эскроу-счета, только в двух есть соответствующие отделы, специалисты и утвержденные регламенты. Это Сбербанк и Московский Кредит. Жесткие стандарты Сбера всем известны, там не всякому «юрику» открывают расчетный счет, не то что кредитную линию для девелопера.

Блокировка, эскроу-депонирование средств дольщика — как не назови, а для застройщика это выглядит грубым запретом на живое финансирование. Государство наложило вето на движение средств в рамках ДДУ, и деньги дольщика просто перешли с «матрасного счета» на эскроу-счет. При этом нет никаких гарантий в случае банкротства банка, автоматически страхуются только крупные вклады — свыше 10 миллионов рублей. И значит вероятность потери денег остается на прежнем уровне. Только теперь жаловаться некому.

Есть, оказывается, такой банковский термин — «постоянство впечатления клиента». Более того — этот параметр лежит в основе корпоративной стратегии банка. Беда в том, что для стратегических изменений необходимо время. Банковский сектор, особо не напрягаясь по части маркетинга, получает гарантированный доход около 30 % от каждой новостройки. И значит — у полусотни банков, облеченных доверием правительства, есть запас времени. Но у застройщика времени никогда не было и быть не может: деньги должны работать!

И вот некий энергичный девелопер, допустим, хочет строить жилье не в московском регионе (такое бывает!), у него есть возможность привлечь деньги друзей/родственников/партнеров (бывает и такое!) — но отдавать банку супер-маржу в объеме 20-25 % он не желает. Что он придумает? Правильно — черную кассу взаимопомощи, займы от физлиц, расписки и полулегальное поручительство. Нас ожидает новый всплеск мошенничества и обмана.

Бизнес управления МКД (многоквартирные дома) позволяет смотреть на проблему с нейтральной точки зрения. Было время, когда любой ЖСК был сам себе и кредитор, и застройщик, и аудитор. Сегодня все изменилось и это триединство примеряет на себя банковское сообщество. Результат будет нескоро, и в том, что это будет трудно и дорого, ни у кого нет сомнений.

Однако не все так мрачно, ведь все забывают, что этап проектирования, строительства и госприемки — это лишь короткий фрагмент в жизненном цикле МКД. А цикл этот соразмерим с человеческим веком — до 100 лет. И как человеку нужна долгая и счастливая жизнь, так и каждому МКД, в котором живут платежеспособные собственники — необходима долгая и счастливая эксплуатация.

Для банка (да и для государства) МКД перестает существовать сразу после сдачи в эксплуатацию, с даты внесения в кадастр. А для управляющей компании в этот момент жизнь и работа только начинаются. И значит — чем больше будет успешных девелоперских проектов, тем лучше с точки зрения нормального управдома.

И пусть государство, резко меняя правила игры на этом рынке, фактически готово смириться с грядущим обвалом в строительной отрасли. Мы, пожалуй, не смиримся и поищем иные возможности для финансирования новостроек.