Скопировать ссылку
«Дешево и экологично» — с этими аргументами желающие купить или построить деревянный дом приходят в банк, чтобы оформить ипотечный кредит. «Легко горит и ненадежен в эксплуатации» — отвечают в банке, выдавая отказ. С 2015 года Минстрой пытается разобраться в проблеме: почему Россия, обладающая колоссальными запасами леса, не строит деревянное жилье? Какие перспективы развития этого сегмента рынка в нашей стране?
Сложилась парадоксальная ситуация: Россия обладает самым мощным лесным ресурсом в мире, в нашей стране произрастает 20% от общемирового лесного фонда. Мы значительно обгоняем ближайшего конкурента — Бразилию, владеющую 12% мировых запасов дерева. Но при этом отечественный строительный рынок испытывает острый дефицит деревянного строительного материала, хотя объемы вырубок наращиваются ежегодно. Все вы наверняка видели фото и видео, на которых зафиксированы гигантские пустоши в таежных лесах. Мы сейчас не будем углубляться в экологический аспект проблемы, это тема отдельного разговора.
Вопрос в другом: почему наш внутренний рынок не переполнен качественной и недорогой древесиной? Все просто — это связано с экспортом продукции лесопромышленного комплекса, причем в гигантских объемах продается именно необработанная древесина. Россия поставляет на мировой рынок 15% от общего объема необработанной древесины и годами удерживает это сомнительное лидерство. Да, правительство страны пытается ограничить экспорт деревянного сырья (80% поставок отправляются в Азию, преимущественно в Китай). Растут пошлины: например, после вступления РФ в ВТО экспортная пошлина на азиатские рынки достигла 25%. Руководство страны рассчитывает таким образом стимулировать внутренний рынок и нарастить объемы глубокой переработки дерева. Вот только стратегия «запрещать и непущать» никогда не срабатывает, а только порождает теневой рынок. Нужна серьезная реформа всей отрасли.
В конце января вице-премьер Виктория Абрамченко заявила о планах правительства по созданию программы ипотечного кредитования под залог деревянных домов. Если пакет мер будет адекватным и выгодным для всех участников рынка, то это, конечно, подтолкнет развитие деревянного домостроения. Но ключевые слова — адекватным и выгодным. Это же не первый случай, когда власти пытались нарастить объемы деревянного строительства и дать зеленый свет компаниям, поставляющим готовые домокомплекты. В 2018 году уже пытались запустить программу льготного кредитования на строительство деревянных домов. И что произошло? За полгода было реализовано всего 14 (!) льготных кредитов, хотя планировалось оформить не меньше 2,5 тысяч.
Фактически банкам предлагалось выдавать ипотечный кредит по ставке потребительского (на уровне 15–17% годовых), а 5% от этой ставки соглашалось субсидировать государство. Но что-то ни банки, ни заемщики не пришли в восторг от этой идеи. Для заемщиков такая ставка все равно довольно высока в сравнении со стандартной ипотечной, а сроки выплаты кредита (36 месяцев) для большинства простых россиян нереальны. Банкам тоже не выгодно — в обеспечение кредита не входит ни участок, ни инженерные коммуникации (а их строительство, напомню, достигает 30% от общих строительных затрат). И что реализовывать банку в случае невыплаты кредита? Оцилиндрованные бревна? Так что программа оказалась тем самым блином, который вышел комом. Она, кстати, до сих пор работает в измененном виде — срок кредитования продлили до 15 лет и внесли еще несколько поправок, но это не сказалось принципиально на популярности программы.
Возможно, прежний опыт был учтен, и новая программа окажется эффективнее. Но для этого нужно провести серьезную работу с банками и со страховыми компаниями. Ведь почему сейчас банки так неохотно выделяют ипотечные кредиты под строительство или покупку деревянного жилья? Отчасти из-за довольно консервативного представления о домах из дерева. Говоря «деревянный дом», мы чаще представляем себе деревенскую избушку с печным отоплением, которая вспыхнет от малейшей искры. Такие представления хорошо бы оставить в прошлом веке. Сейчас из дерева можно выстроить современный городской или пригородный коттедж. Дерево проходит специальную огнебиозащитную обработку, и при должном уходе деревянный дом прослужит столько же, сколько каменный или газосиликатный. Ну и нельзя забывать об относительно низкой стоимости деревянных домов (если, конечно, мы не говорим об элитных породах дерева), это делает их более доступными для широкого круга покупателей.
Но вернемся к вопросу недоверия со стороны банков. При оформлении ипотеки на квартиру у банка нет сомнений, что при отказе заемщика выплачивать долг и проценты кредитор вернет вложенные средства. Проблем с продажей залогового имущества, скорее всего, не возникнет — за 70–80% от рыночной стоимости жилья покупателя найти несложно. А дом, построенный по индивидуальному проекту, может продаваться долго или не продаться вообще, особенно, если он имеет специфическую планировку или слишком удален от города. Проблему могла бы решить типизация индивидуального жилищного строительства, это сделало бы ситуацию более понятной для кредиторов. По крайней мере, в городской черте или ближайшем пригороде.
Обязательно нужно работать и со страховыми компаниями. Сейчас страховые компании часто отказывают владельцам деревянного жилья из-за более высоких рисков — дом может дать усадку, он более «горюч». Но даже если компания соглашается выдать страховой полис, то цена его оказывается в разы более высокой, чем у стандартного страхового полиса на кирпичный или блочный дом.
Для сравнения: стоимость страховки на кирпичный дом варьируется в диапазоне 0,2%–0,4% от стоимости объекта, а на деревянный — 0,5%–1%. В рублях эти доли процента для человека, который и так обременен ипотекой, играют огромную роль. Если уж власти планируют работать в этом направлении, то следует продумать, как стимулировать страховой рынок недвижимости. Возможно, субсидировать часть стоимости страховки или предусмотреть льготы для компаний-страховщиков, которые захотят участвовать в программе. Я уверен, что наличие страховки на недвижимое имущество сделает банки лояльнее. Они охотнее согласятся принимать деревянный дом в качестве залога.
Неплоха и идея деревянного строительства в рамках программы расселения ветхого и аварийного фонда. По большому счету раз уж правительство так озаботилось этой проблемой, то пусть в рамках собственных государственных программ докажет, что верит в идею деревянного строительства. У нас многие забыли, что из дерева можно строить не только индивидуальные дома, но и многоквартирные. СНИПы не менялись с прошлого века, их давно пора приводить в соответствие с реалиями сегодняшнего дня. Я знаю, что Минстрой готовит поправки, разрешающие строить деревянные многоэтажки. Посмотрим, что из этого выйдет. В развитых странах, в тех же США, Канаде или Швеции, деревянным многоэтажным домом никого не удивишь. В Норвегии, например, в 2019 году из дерева построили восемнадцатиэтажку — на качество квартир жильцы не жалуются. У нас же действует запрет на строительство деревянных домов этажностью выше трех.
Сейчас главное, чтобы нашлись специалисты, в первую очередь архитекторы и проектировщики, которые способны работать с деревом. У нас же строят преимущественно из бетона, кирпича или газосиликатного блока. Откуда взяться специалистам, которые умеют работать с деревом и как со строительным, конструктивным материалом, и как с отделочным? В общем, работы предстоит еще очень много. Но если все получится, для строительного рынка страны это может стать прорывом, а для россиян — реальной возможностью поселиться в доме своей мечты.
