Скопировать ссылку
Чтобы приобрести квартиру в новостройке, не обязательно иметь полную сумму денег на руках. Благодаря действующим программам господдержки достаточно лишь первого взноса в размере 15–20% от стоимости жилья, указанной в договоре.
Однако чтобы гарантированно получать прибыль крайне важно выбрать ликвидную квартиру. Для этого важно оценить некоторые ключевые параметры.
Район расположения
Главный фактор, определяющий ликвидность района — это его инфраструктура. При этом на первом месте стоит вопрос транспортной инфраструктуры, затем социальной, природной и, наконец, досугово-развлекательной.
Наиболее ликвидные с точки зрения транспорта районы — с пешей доступностью до станций метро (Москва, Новая Москва), станций МЦД или электрички (Новая Москва и Подмосковье). Особое внимание стоит обратить на районы, у которых сейчас нет, но в перспективе планируется появление новых станций, поскольку это приведет к значительному увеличению стоимости жилья в районе.
Социальная инфраструктура района должна быть представлена школами, детскими садами, медицинскими учреждениями. Наличие этих объектов в шаговой доступности от дома очень положительно скажется на продаваемой стоимости квартир, особенно если речь идет о продаже квартир семейных форматов — евро-двухкомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные и более крупные квартиры. При этом стоит оценить текущую нагрузку на существующую инфраструктуру (вплоть до чтения форумов или звонков в школу с вопросом о наличии свободных мест), а также объекты, которые планируется возвести, с учетом комплексного развития территории (в масштабных проектах застройщики обязаны строить инфраструктурные объекты).
Природная инфраструктура, в частности, наличие парков, водных объектов или леса поблизости также сильно повышает ликвидность объекта по двум причинам: первая (очевидная) — наличие мест для прогулок на свежем воздухе — огромный плюс, вторая — если к дому прилегает парковая зона, особенно если это природоохранная зона, на ней никогда не появится новая застройка.
Отдельно стоит обратить внимание на магазины, спортивные-, фитнес- и торговые центры, кинотеатры и рестораны в шаговой или удобной транспортной доступности от дома. Иногда даже концепции жилых комплексов создают на основании инфраструктурных объектов поблизости, например, стадиона, или крупного торгово-развлекательного комплекса.
Параметры участка и концепция жилого комплекса
Здесь необходимо внимательно изучить наполнение проекта, какие преимущества есть у комплекса в целом и отдельных домов в частности.
Рекомендуем узнать — насколько плотная застройка планируется на выделенном участке. Чем выше плотность застройки, тем меньше ликвидность проекта, потому что большой объем квартир означает менее комфортное проживание для жителей комплекса (маленькое расстояние между домами, много соседей на этаже, маленькая лифтообеспеченность секций) и более высокую конкуренцию при дальнейшей перепродаже. Также высокая плотность означает высокую этажность домов, что в случае отсутствия переменной этажности или перепадов высот в комплексе, будет означать плохую инсоляцию, то есть мало естественного солнечного света будет попадать в окна квартир.
Также рекомендуется уточнить сроки строительства для всего проекта в целом. Стоит избегать слишком масштабных проектов, рассчитанных на десятилетия вперед (массовая застройка с проектами на 30 и больше домов, которые часто можно встретить в ближайшем Подмосковье и окраинах Москвы). Жить рядом со стройкой крайне некомфортно, так как это источник шума, грязи и приводит к повышенной нагрузке на дорожную инфраструктуру в связи с движением строительной техники и транспорта со стройматериалами.
Непосредственное окружение
Важно оценить, что находится или может в будущем находиться вокруг территории жилого комплекса. Всегда стоит проверить соседние участки на публичной кадастровой карте, чтобы оценить риски появления высотной застройки рядом с выбранным жилым комплексом.
Наполнение дворов
Наиболее привлекательной является концепция жилого комплекса с закрытой, охраняемой территорией и дворами без машин.
Наличие дополнительной внутренней инфраструктуры (помимо обязательной социальной: школ, садов, поликлиник) в виде детских и спортивных площадок, коммерческих помещений на первых этажах, подземного паркинга. В самих домах должна быть комфортная входная группа, удобная в том числе для маломобильных групп людей. В идеале, в каждой секции должны быть помещения для консьержей, хранения колясок и велосипедов.
Используемые материалы и технология строительства дома
Стоит отдавать предпочтение монолитным домам. Крайне важно наличие вентилируемых фасадов. Также стоит обратить внимание на толщину стен, как наружных, так и межквартирных. От этого во многом зависит комфорт дальнейшего проживания, так как это непосредственно влияет на уровень шума.
Количество этажей в доме, квартир на этаже, лифтов в секции
Оптимальным для ликвидного жилья считается небольшое количество квартир на этаже: в бизнес-классе — 4–6 штук, в элитном — до четырех. Также стоит обратить внимание на соотношение числа квартир и секций лифта: например, если в подъезде 250 квартир, а лифта — только два, придется ждать его несколько минут или подниматься и спускаться с большим количеством соседей. Наибольшим спросом при продаже пользуются квартиры на 4–8 этажах, менее ликвидны жилые площади, размещенные на 1, 2, 3 и последнем этажах, — они теряют около 5% стоимости.
Инженерные системы дома и класс энергоэффективности
Высокий класс энергоэффективности жилья позволит владельцу не только получить репутацию человека, небезразличного к проблемам экологии, но и существенно сэкономить во время эксплуатации жилья. Так в квартирах классов А++ (высочайший), А+ (высочайший), А (очень высокий) и В (высокий) экономия тепловой энергии составит более 60%, от 50% до 60%, от 40% до 50% и от 30% до 40% соответственно. В связи с этим и счет на оплату коммунальных услуг будет меньше.
Инженерное оснащения здания — четвертый по значимости неценовой критерий, которым руководствуются россияне при поиске ликвидного жилья. Вентиляция и кондиционирование станет дополнительным плюсом для домов в центре мегаполиса, где наибольшая концентрация выхлопных газов, также как и дополнительные системы очистки водопроводной воды. Наиболее притязательные клиенты обращают внимание на наличие видеонаблюдения в доме и на прилегающей к нему территории, а также возможность доступа в жилой комплекс при помощи пластиковых карт.
Параметры квартиры
Для оценки ликвидности планировки квартиры необходимо обратить внимание на следующие ее параметры:
- Общая площадь и доля рациональной площади. Здесь стоит избегать квартир со слишком большими коридорами и отдавать предпочтение квартирам с максимальной долей полезной площади.
- Правильная форма комнат. Чем ближе форма комнаты к квадратной, тем она более комфортна с точки зрения зонирования пространства.
- Наличие дополнительных окон или окон, которые выходят на несколько сторон света. Их размеры и наличие панорамного остекления также крайне положительно сказывается на продаваемой стоимости квартир, особенно если из этих окон открываются хорошие виды.
- Расположение квартиры на этаже. Вид из окон и количество соседей — основные критерии при выборе расположения квартиры на этаже. Наибольшей ликвидностью обладают «торцевые» квартиры, окна которых выходят на разные стороны света. Также предпочтение отдается крайним подъездам, так как одна из частей квартиры будет выходить на улицу, значит, количество соседей будет минимальным.
- Выгодным приобретением станет покупка квартиры на максимальном расстоянии от лифта и мусоропровода — меньше дискомфорта от шума открывающихся дверей.
- Наличие балконов/лоджий/террас и дополнительных помещений для хранения вещей. Все перечисленные помещения повышают привлекательность квартир, так как позволяют более функционально организовать пространство. Лоджия теплее, чем балкон, так как она тремя стенами примыкает к дому. Обычно в элитных квартирах балконы и лоджии оставляют без внутренней отделки, чтобы жильцы смогли самостоятельно определить функционал данной площади: лаундж-зона или пространство для хранения.
- Разводка отопления и других коммуникаций. Если говорить о разводке воды, то наиболее современной считается шлейфовая: приборы подключены друг за другом, а система закольцована — где бы не открывался кран, вода двигается по всем трубам в квартире. Поэтому она не застаивается и напор везде одинаковый. К этой разводке идеально подходят трубы из сшитого полиэтилена, который выдерживает высокие и низкие температуры и служит дольше 50 лет.
- Стабильность и надежность отопления повышает ликвидность жилых помещений и зависит от вида радиаторов, установленных в нем. Если есть возможность, стоит отдать предпочтение квартире с биметаллическими батареями (внутреннее содержание из стали, внешнее — из алюминия), которые лучше сохраняют и пропускают тепло.
- Высота потолков. Этот показатель — ключевой в классификации новостроек. В престижных квартирах высота потолков должна быть не меньше, чем три метра, иначе она автоматически попадет в массовый сегмент, где разрешенная высота около 2,8 метра.
- Эргономичность планировки — то есть расположение комнат и наличие дополнительных помещений в ней должно быть логичным. Например, мастер-спальня должна находиться как можно дальше от входа, если в квартире больше двух комнат, нужен раздельный санузел, или два полноценных отдельных санузла.
Также стоит обратить внимание на надежность застройщика, у которого планируется приобрести квартиру. Благодаря открытости информации сегодня любого застройщика можно проверить на предмет наличия просрочек по строительству и своевременности подачи информации. Для этого можно воспользоваться такими ресурсами как Единый ресурс застройщиков и сайт НашДом.РФ.
