Прислать статью

Новый порядок установления кадастровой стоимости на практике

Поделиться
Новый порядок установления кадастровой стоимости на практике
Иллюстрация: NVS my world/Shutterstock
Партнер консалтинговой компании «Юкей» и руководитель «Юкей-Оценка»

Об опыте применения нового порядка установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной рассказывает Эдуард Бобунов, партнер консалтинговой компании «Юкей» и руководитель «Юкей-Оценка».

Пермский край с этого года перешел на новый порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной в соответствии со статьей 22.1 ФЗ от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Правительством региона принято соответствующее постановление 11 декабря 2020 года за № 973-п. Нововведения преподносились как прогрессивные и в интересах правообладателей недвижимости. Так ли это на самом деле?

Изменения в порядок установления кадастровой стоимости были запланированы несколько лет назад. И субъектам дали право самим вводить нормативные акты в зависимости от региональных особенностей. 2023 год был обозначен как крайний срок. Наше региональное правительство ввело эту норму закона с 1 января 2021 года.

Что это за изменения?

Раньше кадастровую стоимость в размере рыночной устанавливали на ту же дату, на которую производилась и государственная кадастровая оценка. Например, в Пермском крае она проводится с периодичностью один раз в 4–5 лет. Соответственно, если государственная кадастровая оценка была от 1 января 2018 года, то и отчет об оценке заявителя, который желал оспорить кадастровую стоимость, принимался в расчет с 1 января 2018 года. И кадастровая стоимость в размере рыночной устанавливалась тоже с 1 января 2018 года, даже если эта процедура происходила в 2020 году. И, соответственно, за весь предыдущий период производился перерасчет кадастровой стоимости как базы для налогообложения.

Процесс оспаривания был такой. В регионах действовала комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Она формировалась из представителей власти, оценочного и бизнес-сообществ. У правообладателей была возможность решать вопрос как в административном порядке через комиссию, так и обратиться в суд. В нашем регионе эту категорию дел рассматривает Пермский краевой суд.

Статья 22.1 упраздняет комиссии по рассмотрению споров. И первой инстанцией досудебного порядка в Пермском крае стало Государственное бюджетное учреждение «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» (ГБУ). Досудебный порядок стал обязательным. Сразу обращаться в суд нельзя. Но есть один нюанс. ГБУ не только принимает заявления об изменении кадастровой стоимости, оно же эту кадастровую стоимость и определяет. То есть, жалуемся тому, на кого жалуемся.

Теоретически после ГБУ, если решение правообладателя не устроило, он может его оспорить в суде. Но в статье 22.1 нечетко прописана процедура судебного оспаривания. И поскольку норма действует недавно и не во всех субъектах РФ (на данный момент на новый порядок перешло порядка 10 субъектов), то и судебной практики как таковой нет.

Что еще изменилось?

Отчет об оценке сейчас должен быть представлен достаточно свежий. Норма закона говорит о том, что с даты оценки до даты подачи в ГБУ должно пройти не больше 6 месяцев. И кадастровая стоимость в размере рыночной будет принята с 1 января года, когда подано заявление, то есть с 1 января 2021 года. Поскольку в Пермском крае этот закон введен без одновременного проведения очередной государственной кадастровой оценки, то соответственно правообладатели, которые пришли в этом году, смогут оспорить кадастровую стоимость только с 1 января 2021 года. И если в прошлые периоды у них была завышенная кадастровая стоимость, то, к сожалению, пересчитать налоги за прошлый период они не смогут.

Есть ли «плюсы»?

Раньше оспорить кадастровую стоимость в кадастровый цикл можно было только один раз. Сейчас, если читать норму закона, то можно интерпретировать так: рынок недвижимости изменился, идешь делаешь новый отчет и устанавливаешь новую стоимость. Поскольку отчет должен быть не старше 6 месяцев, это можно сделать один-два раза в год.

Но этот «плюс» может быть и «минусом». Так повелось, что у нас правообладатели оспаривают завышенную кадастровую стоимость. Но есть и другая сторона, это муниципалитеты и краевая власть, которые собирают налоги в бюджет, где базой как раз является кадастровая стоимость. И они заинтересованы в обратном процессе. Соответственно, они тоже один-два раза в год теоретически могут оспаривать кадастровую стоимость, но в большую сторону. И такие процессы уже пошли.

По моему мнению, было бы логичней вводить в действие статью 22.1 одновременно с новой массовой кадастровой оценкой.

Хочу сделать акцент еще на одном важном моменте. Осенью 2020 года произошло слияние двух федеральных баз. Соединили Государственный кадастр недвижимости (старинный реестр объектов недвижимости) и более свежий Единый государственный реестр недвижимости. Это два списка, в которых одни и те же объекты могут быть названы и описаны по-разному. Согласно закону о государственной кадастровой оценке, если меняются технические характеристики объекта, то он подлежит кадастровой переоценке в точечном режиме. И поскольку две базы перемешались, у объектов недвижимости могли измениться параметры. Например, в одной базе здание 5-этажное, а в другой уже 6-ти этажное. Характеристики поменялись, значит, нужна переоценка, в которой учитывают изначальные показатели, а не те, которые приняли после оспаривания. В результате кадастровая стоимость снова выросла.

Хотя эксперты в этой ситуации говорят, что раз объект уже оспорен и на него установлена новая кадастровая стоимость, то логично во время переоценки учитывать новые показатели, например, цену за квадратный метр.

К сожалению, о процедуре слияния баз подавляющее большинство правообладателей даже не знает. Когда проводится очередная массовая переоценка, публикуются нормативные региональные акты, и владельцы недвижимости знают об этом с большей вероятностью. Точечная переоценка производится внутренними актами ГБУ и Росреестра, и в широкой публичной сфере этой информации нет. Правообладатели узнают об этом только тогда, когда получат налоговые уведомления, но это произойдет уже в следующие периоды. Я рекомендую заказывать и проверять выписки по своим объектам несколько раз в год, пока вся эта ситуация со слиянием баз не нормализуется. Правообладатель может получить выписку из одной базы, успокоиться, что у него все хорошо, а потом неожиданно окажется, что для налогов поставили стоимость из другой базы. И эта стоимость может оказаться больше. Поэтому сейчас надо держать ситуацию под контролем.

Подписывайтесь на наш Телеграм-канал
Подписывайтесь на наш Дзен-канал
Доживёт ли ваш бизнес до первой прибыли

Предлагаем поиграть в предпринимателя.

Попробовать
Поделиться
Партнер консалтинговой компании «Юкей» и руководитель «Юкей-Оценка»
Автоматизация бухгалтерии для любого бизнеса
Сервис «Моё дело» поможет вам автоматизировать рутинные процессы, он всё сделает сам:
рассчитает налоги
создаст счета
заполнит декларации
отправит в налоговую и фонды
Попробовать бесплатно
0 комментариев
Отправить
Чтобы оставить комментарий, авторизируйтесь или зарегистрируйтесь
Закрыть
Автоматизация бухгалтерии
для любого бизнеса
Сервис «Моё дело» поможет вам автоматизировать
рутинные процессы, он всё сделает сам: рассчитает
налоги, создаст счета, заполнит декларации,
отправит в налоговую и фонды.
Просто попробуйте. Это бесплатно!
Попробовать бесплатно
Оставить заявку на регистрацию
Быстрая регистрация вашего бизнеса,
бесплатно и без визитов в налоговую!
Что вы хотите зарегистрировать?
Ваши персональные данные будут использованы для обработки вашей заявки согласно 152-ФЗ, Политика конфиденциальности.