Скопировать ссылкуВ настоящей статье мы рассмотрим способы налоговой оптимизации при составлении бюджета на практике девелоперской компании. Проанализируем инвестиционный проект по строительству многоквартирных домов как составную часть консолидированного бюджета предприятия.
Вначале рассмотрим этапы, предшествующие формированию бюджета по проекту. Они очень важны, так как помогут впоследствии сформировать в том числе и правильный расчет по налоговой части финансового плана. Проект начинается с составления схемы реализации. Она должна отражать следующие аспекты:
- объект проекта;
- участников проекта;
- объем инвестиций;
- объем продаж;
- уплачиваемые налоги;
- финансирование;
- планируемую прибыль.
Схема составляется на основании данных первоначального расчета. В ней должны быть отражены все участники проекта (застройщик, инвестор, покупатели и т. д.) Правильно составленная схема реализации проекта поможет в том числе распланировать налоговые платежи и понять их объем.
Схема реализации проекта составляется с участием достаточно большого количества специалистов: строителей, финансистов, юристов, пиарщиков, менеджеров по продажам и т. д. Она служит для первоначального понимания проекта, определения прибыли по проекту, выявления возможных рисков проекта, как юридических так и экономических.
График проекта
Далее переходим к графику проекта. Чтобы бюджет был реальным и исполнимым, данные должны отражаться не только в денежном, но и в количественном и качественном выражении. Это поможет понять причины отклонения от сроков реализации проекта и отклонения от бюджета проекта.
Например, по статье движения денежных средств «Расходы на монтаж слаботочных сетей» в декабре 2012 г. израсходовано на 260 тыс. рублей меньше. Что это означает? Уменьшился объем работ? Или не успели произвести оплату? Или наняли подрядчика дешевле? Подробный график проекта, в котором отражены объемы строительства, количество запланированных работ и их стоимость, поможет понять причину отклонения.
Далее составляем временную шкалу проекта (график проекта). Здесь отражаются события проекта, разнесенные во времени. Шкала должна быть подробной и отражать все события проекта, в том числе те, которые влияют на расчет налогов. Такой график необходим не только для того, чтобы иметь возможность отслеживать этапы реализации проекта, но и для составления налоговой части бюджета.
Например: готовые объекты будут реализовываться покупателям посредством заключения договоров купли-продажи. Соответственно, для целей расчета налога на прибыль дата перехода права собственности на объект с компании-продавца на покупателя и будет датой отражения выручки и появления налоговой прибыли по проекту. Также ввод в эксплуатацию объекта будет моментом, с которого можно заключать договора купли-продажи жилых объектов в многоквартирном доме.
Имея на руках схему проекта, график реализации проекта во времени, можем приступать к составлению детализированных бюджетов.
Бюджет составляется в разрезе подразделений, ответственных за участок работы по статьям движения денежных средств. Суммы указываются с привязкой к конкретному периоду (например, месяц). По мере составления детализированного бюджета конкретизируется график проекта, уточняются объемы работ, затрат и сроки по проекту.
Как правило, бюджет делают в Excel. Каждое подразделение заполняет свой лист в файле, потом данные c листов объединяются в сводный бюджет по проекту с использованием общего признака – «Статьи движения денежных средств». Каждое подразделение составляет свою подробную часть бюджета. Налоговая часть рассчитывается последней.
Бюджет и налог прибыль
Рассмотрим подробно налоговую часть бюджета по проекту в части налога на прибыль, налога на добавленную стоимость и налога на имущество.
В ранее составленной схеме по проекту мы уже указали виды налогов, которые уплачиваются по проекту. Теперь формируем по каждому налогу отдельный бюджет в разрезе «своих» участников проекта (юридических лиц).
Во-первых, необходимо классифицировать все проектные поступления и платежи по следующему признаку: включаются они в налоговую базу или нет. Также следует определить момент, когда те или иные поступления и платежи становятся доходами и расходами. В этом нам поможет график реализации проекта.
Например:
- себестоимость строительства квартир станет расходом только в момент реализации построенных квартир;
- расходы на рекламу можно учитывать в качестве расходов с момента начала рекламной кампании.
Для расчета учитываются все возможные расходы и доходы.
Например, если в проекте используются основные средства (ОС), необходимо учесть амортизацию используемых ОС. Налог на имущество, уплачиваемый со стоимости ОС, также снижает налогооблагаемую базу.
Если юридическое лицо получает внутренние займы для финансирования проекта, нужно учесть проценты. Значительные суммы окажут существенное влияние на расчет налога на прибыль.
…налог на имущество, уплачиваемый со стоимости основных средств, снижает налогооблагаемую базу…
Но при этом проектом предусмотрены благотворительные платежи на развитие в пользу администрации муниципального образования. Это, скорее всего, не удастся учесть в качестве расходов для целей исчисления налога на прибыль.
Расходы на строительство трансформаторной подстанции, которая в будущем будет снабжать построенный объект электричеством, сформируют объект основных средств. Расходы на постройку не будут являться текущими расходами для целей расчета налога на прибыль.
То есть необходимо тщательно проанализировать каждую доходную и расходную статью бюджета с целью определения ее роли в расчете по налогу на прибыль. Расчет по налогу на прибыль, пожалуй, самый сложный в бюджете и требует привлечения самых профессиональных финансовых сотрудников компании.
НДС и налог на имущество
Так же как и по налогу на прибыль, классифицируем расходы по признаку включения или невключения в налоговый расчет и определяем момент уплаты налога. При этом необходимо учитывать ставку НДС, облагается или не облагается данный вид поступления или выплаты НДС.
Например:
с VII квартала реализации проекта запланирована выручка от продажи машиномест в подземном гараже. Значит, одновременно планируем суммы НДС к уплате с авансов, полученных за машиноместа;
с V квартала реализации проекта начинается рекламная кампания. Поэтому необходимо запланировать предъявление НДС к вычету и уменьшение платежей по НДС в бюджет;
в бюджете учтена расходная статья «Арендная плата за землю под стройплощадку, уплачиваемая земельному комитету». Не включаем это в базу по расчету НДС.
Определяем, формируются или используются основные средства (стоимость которых облагается налогом на имущество) при реализации проекта. Здесь необходимо активное участие сотрудников, отвечающих за строительную часть проекта.
На основании данных бюджета составляем список возможного используемого собственного оборудования: тракторов, кранов и т. д. Подсчитываем среднегодовую стоимость оборудования для целей расчета налога на имущество, отмечаем даты и объемы уплачиваемого налога на имущество.
Таким образом, формируется финансовая модель по расчету налогов по проекту. Создать необходимо именно модель, которая способна рассчитывать показатели автоматически в зависимости от изменения других статей бюджета.
В процессе реализации проекта будет вноситься много изменений, поэтому важно автоматизировать работу сотрудников, отвечающих за составление финансового плана. В случае изменения бюджета придется все расчеты делать заново. После кропотливой работы мы имеем финансовую модель с расчетом показателей доходности, окупаемости и т. д.
Мощный инструмент
Получив столь мощный инструмент в руки, пробуем его использовать при планировании сумм налогов к уплате.
Бюджет показал, что в процессе реализации проекта на начальном этапе будет уплачен НДС с авансов, полученных от покупателей за машиноместа в сумме 50 млн рублей. Хотя по итогам всего проекта (из-за впоследствии предъявленного к вычету НДС) сумма НДС к уплате составила всего 25 млн рублей. Переплата негативно отражается на показателях проекта.
Мы можем сдвинуть продажи машиномест на несколько периодов вперед, с тем чтобы успеть накопить НДС по текущим расходам к вычету и заплатить меньше налог.
Из бюджета мы видим, что по итогам продажи (переоформления собственности с продавца на покупателя) покупателям квартир 1-й очереди мы вынуждены заплатить налог на прибыль в размере 94 млн рублей. Хотя последующие четыре квартала до реализации квартир 2-й очереди у юридического лица – продавца будут скапливаться убытки из-за процентов по привлеченным займам на последующее строительство. В этой связи пробуем сдвинуть на несколько периодов переоформление собственности на покупателя на несколько периодов вперед.
На основании данных из бюджета получаем, что весь период строительства 4-й очереди предприятие будет убыточно из-за затратной агрессивной рекламной кампании, что негативно скажется на имидже организации. Поэтому следует рассмотреть возможность более раннего начала строительства 4-й очереди, с тем чтобы бухгалтерская прибыль была получена раньше и покрыла ожидаемые убытки.
Балансируя таким образом разными показателями бюджета, мы сможем добиться наиболее прибыльного и эффективного использования инвестиций. Правильно составленная финансовая модель проекта позволит найти лучшие способы оптимизации налогообложения.
…чем подробнее сформированы бюджет и график проекта, тем удобнее и эффективнее использовать эти инструменты…
Чем подробнее сформированы бюджет и график проекта, тем удобнее и эффективнее использовать эти инструменты. Но при этом необходимо учитывать следующие факторы.
Во-первых, многотысячный перечень статей движения денежных средств в бюджете.
Во-вторых, график реализации проекта, в котором учтено движение каждого рабочего на стройплощадке.
Все это приведет к тому, что полученная финансовая модель будет объемна и неудобна в практическом применении, производить много ошибок в вычислениях, и стоимость ее создания будет велика.
Евгений Вдовин — финансовый директор ООО «Велес Девелопмент»
