Скопировать ссылку
Состояние рынка
Рынок коммерческой недвижимости в 2026 году достиг состояния парадоксальной стабильности. С одной стороны, фаза шока 22–23 годов завершена, с другой — к прежней модели роста рынок так и не вернулся.
Новая реальность рынка: на фоне низкого ввода и избирательного спроса имеет место жесткая конкуренция за качественный продукт.
Главная характеристика текущего момента — дефицит ликвидных объектов при одновременном снижении общего объема сделок. Происходит перераспределение спроса по японскому сценарию, который можно назвать одним из лучших для рынка.
Трансформация приоритетов
За последние 3 года поведение арендаторов коммерческих площадей претерпело фундаментальные изменения. Если раньше выбор обосновывался сочетанием локации и стоимости, то сейчас на первый план выходят эффективность и гибкость управления. Арендаторы из пассивных пользователей превращаются в «операторов пространства». Это очень значительный качественный сдвиг.
Фактически на рынке идет очень серьезная селекция. Спрос на ликвидные объекты растет, а неликвидные ждет перепрофилирование под более актуальные задачи. Особенно остро ощущается спрос на качество в сегменте офисной недвижимости. После ковидных ограничений 85% компаний вернулись к офисному формату работы, но изменился сам подход к офисам. Теперь это часть HR-бренда. Инструмент привлечения сотрудников и построения лояльности.
В сегменте складской недвижимости происходит завершение трансформации рынка под e-commerce. Из-за «дорогих денег» 24–25 годов спрос на ввод новых площадей ограничен, что благотворно сказывается на балансе спроса и предложения на рынке. Основные объемы строятся по формуле «Build-to-Suit».
Также на рынке отчетливо прослеживается спрос на гибкость. Сроки договоров аренды сокращаются. Все чаще можно увидеть сценарии досрочного расторжения с минимальными потерями для арендатора. Растет интерес к помещениям, которые можно быстро перепрофилировать.
Как трансформируются концепции зданий и стратегии девелоперов
Рынок 24–25 годов заставил девелоперов кардинально пересмотреть подходы к созданию коммерческой недвижимости. Модель «построить и сдать» себя изжила.
Для эффективности необходимо создание продукта, соответствующего текущему спросу. Концепция здания стала ключевым фактором ликвидности и доходности.
Переход от универсальных объектов к нишевым продуктам
Если раньше девелоперы стремились адаптировать объект под максимально широкий круг арендаторов, создавая универсальные концепции, то сегодня усилия направлены на сегментацию. Офисные проекты все чаще ориентируются под конкретные отрасли: IT, финансы, креативные индустрии. В складском сегменте выражена специализация под e-commerce, холодное хранение и городскую логистику. В ритейле проявляются форматы, направленные либо на повседневный спрос, либо на досуговую модель.
Здание, как экосистема
Современный проект — это среда. В офисах появляются сервисные функции: общественные пространства, кафе, фитнес, коворкинги. Торговые центры трансформируются в места досуга и получения опыта. В них все чаще можно увидеть форматы, которые раньше нельзя было даже представить. Все более востребованы проекты mixed-use, совмещающие жилье, работу и базовую инфраструктуру в одном пространстве. В результате девелопер продает не квадратные метры, а пространство внутри экосистемы.
Гибкость в основе проектирования
Одним из ключевых принципов становится гибкость. Трансформируемость зданий закладывается уже на этапе проектирования. Помещения можно быстро делить или объединять, инженерные системы позволяют адаптировать помещения под разные функции. В редких случаях допускается смена назначения. Такой подход позволяет продлить жизненный цикл объекта и снизить риски вакантности.
Ориентация на клиента
Отсутствие доступа к дешевым деньгам сместило баланс в пользу проектов build-to-suit, когда объект создается под конкретного арендатора или при наличии подтвержденного запроса. Такой подход позволяет минимизировать риски вакантности после запуска и точнее рассчитать этапы процесса. А также проще привлечь финансирование. Особенно ярко эта тенденция проявилась в складской недвижимости и строительстве торговых площадей.
Девелопер, как оператор
Все чаще девелопер остается в проекте после ввода в эксплуатацию, осуществляя управление объектом напрямую или через дочернюю структуру. Долгосрочный денежный поток становится неотъемлемой частью бизнес-модели. А репутация играет все большую роль. Это маркер зрелости рынка.
Реконструкция, как отдельное направление
Ввиду дефицита площадей в топовых локациях девелоперам приходится активно работать с существующим фондом. Офисы класса В модернизируются. Торговые центры трансформируются в многофункциональные пространства. Целые здания переоборудуются под склады и сервисные функции. Это обеспечивает снижение вакантности.
Наиболее эффективные решения
Гибкие гибридные форматы показывают наибольшую эффективность. Офисы дополняются сервисными пространствами, торговые центры усиливаются развлекательными, медицинскими и образовательными объектами. Недостаток арендаторов одного формата позволяет перераспределять пропорцию в пользу другого. Диверсификация кластеров позволяет обеспечивать устойчивость проекта за счет диверсификации потоков дохода.
При этом узкопрофилированные под новую реальность объекты быстро распространяются в городах. Дарксторы, склады последней мили и dark kitchen развиваются очень быстро, вытесняя привычные форматы.
Растет спрос на сервисные офисы с полной инфраструктурой и гибкими условиями использования.
Технологии, как инструмент эффективности
За последние годы технологии в коммерческой недвижимости сместились из категории дополнительных факторов в базовые. На первый план вышли системы управления зданиями (BMS), автоматизация инженерии и контроль энергопотребления. Девелоперы делают акцент на снижении эксплуатационных расходов и прозрачности расходов для будущих арендаторов.
Объекты все чаще оснащаются цифровой инфраструктурой: умными системами доступа, интегрируемыми с IT-сервисами арендаторов. В логистике стандартом стали WMS/TMS-решения и автоматизация базовых процессов.
Безопасность, как стандарт
Подход к безопасности стал комплексным: видеонаблюдение с аналитикой, контроль потоков, нейросетевое распознавание. Для ликвидного объекта это уже базовый уровень технического обеспечения.
Новые финансовые модели и трансформация отношений собственников и арендаторов
Рынок уходит от фиксированной аренды к гибким и партнерским форматам, при которых собственник и арендатор делят не только риски, но и результат. В 2026 году в приоритете гибкость, разделение рисков и совместное развитие.
Переход от фиксированной ставки к гибридным моделям
На смену договорам с фиксированной ставкой приходят договора с базовой ставкой и переменной частью, привязанной к обороту арендатора или показателям бизнеса. Особенно это заметно в ритейле и сервисном сегменте. % от РТО стал нормой для договоров с торговыми сетями, обеспечивая собственнику защиту от инфляции и при этом максимально мотивируя его на содействие арендатору. Такая модель помещает собственника и арендатора в одну лодку и является прекрасным драйвером эффективности.
Гибкие условия и опциональность
В договорах все чаще появляются пункты, предусматривающие досрочный выход, пересмотр условий аренды, расширение или сокращение площадей. Арендаторы стремятся снизить риски неопределенности и уйти от жестких штрафных санкций. Для ритейла это возможность тестировать новые точки, не создавая жесткой зависимости от арендодателя. Отказ арендодателя от подобных пунктов чаще всего приводит к отказу арендатора от сотрудничества.
CAPEX и fit-out
Меняется и подход к инвестициям в помещение. Все чаще применяется совместное финансирование отделки и адаптации (fit-out): часть затрат берет на себя собственник, часть — арендатор, с последующей компенсацией через ставку или срок договора. Это ускоряет сделки и снижает входной барьер.
Сервисная модель и «аренда, как услуга»
Активно развивается формат, при котором арендатор платит не за площадь, а за готовую инфраструктуру и сервис. В офисах это сервисные пространства, в логистике — fully managed склады. Оплата становится более гибкой и привязанной к фактическому использованию помещения.
Какими станут 2026–2027 годы для рынка коммерческой недвижимости
Рынок продолжит движение по сценарию ограниченного предложения и избирательного спроса. Высокая ставка в 24–25 годах сыграла положительную роль для рынка, обеспечив благоприятный баланс спроса и предложения. Новое строительство будет и далее ограничено высокой стоимостью финансирования и ростом себестоимости, что усилит дефицит качественных объектов. При этом ликвидные проекты с продуманной концепцией и сильной локацией сохранят низкую вакантность и смогут наращивать ставки, в то время как устаревший фонд столкнется с ростом вакантности и давлением на доходность. Основной рост сосредоточится в сегментах логистики, последней мили и многофункциональных, но сфокусированных проектов.
Ключевую роль будут играть гибкость и управляемость. Девелоперам крайне важно развивать компетенции в области глубокой аналитики спроса, а также в эффективном и прозрачном управлении объектами. Концепция должна быть изначально встроена в бизнес-модель арендатора. Многие здания не безнадежны, но требуют коренного пересмотра модели использования. Если игнорировать обновления, бизнес будет сталкиваться с пустующими площадями. Рынок коммерческой недвижимости склонен к глубокой трансформации каждые 8–12 лет, и сейчас он находится именно в этой фазе.
Преимущество сохранится за игроками рынка, которые рассматривают недвижимость как операционный инструмент, а не фиксированный актив. Речь идет о комплексном подходе: от глубинной аналитики при проектировании под конкретного арендатора до последующего эффективного управления активом.
Побеждают проекты, где концепция изначально встроена в бизнес-модель арендатора. Арендаторам, в свою очередь, критично повышать эффективность использования пространства, оптимизировать совокупные затраты и выбирать объекты с возможностью масштабирования или трансформации. В выигрыше окажутся те, кто рассматривает недвижимость как операционный инструмент, а не как пассив для сохранения капитала.
