Скопировать ссылку
Годовые доходы Таиланда упали с начала пандемии, однако турпоток уже восстанавливается до прежних значений и за 2023 год вырос на 20%. Сегодня, когда коронавирусные ограничения сняты, а границы открыты, у королевства есть шанс снова получать высокие доходы от туристической индустрии.
Для привлечения туристов власти Таиланда улучшают условия въезда и пребывания, например, постепенно отменяют визы и финансируют развлекательные мероприятия. Стимуляция туризма увеличивает спрос на отели, виллы и апартаменты, поэтому сейчас самое время действовать.
Купить недвижимость в Таиланде можно как единоразовым платежом, так и с помощью беспроцентной рассрочки: платите около 30% от стоимости жилья и выплачиваете остаток суммы по заранее составленному графику.
Чтобы инвестировать в тайскую недвижимость, можно обратиться в специализированные агентства или заниматься этим самостоятельно. Если выбираете агентство, почти наверняка получите профессиональное сопровождение сделки, управление объектом и прогнозируемую доходность. Чтобы инвестировать самостоятельно, полезно изучить тайский рынок недвижимости и придерживаться пяти правил.
Правило № 1: определить инвестиционную цель
Инвестиционная цель нужна, чтобы правильно подобрать подходящий объект недвижимости с учетом реальных возможностей, рыночных перспектив и экономических рисков. Какой может быть цель:
- Спекулятивная — купить недвижимость на этапе котлована, чтобы продать с наценкой до сдачи объекта и не платить регистрационный сбор.
- Рентная — сдавать купленную недвижимость и ежемесячно получать стабильный предсказуемый доход.
- Долгосрочная — получать доход от сдачи в аренду, затем продать объект (минимум через пять лет после покупки, чтобы сэкономить на налогах).
- Консервативная — заключить «связанный» контракт, по которому вы покупаете объект, пользуетесь им как хотите, а в конце срока продаете застройщику по заранее оговоренной цене. Альтернативой может быть лизхолд, долгосрочная аренда на 30 лет с возможным продлением договора еще на два таких срока или фрихолд — оформление в собственность.
- Бизнесовая — стать собственником отеля или комплекса вилл, чтобы не просто владеть площадью, но и заниматься предпринимательской деятельностью.
Недвижимость нужно подбирать всегда ориентируясь на свою цель, так вы сможете получать максимально возможную доходность. Если ваш инвестиционный капитал позволяет приобрести сразу несколько объектов, вероятно, стоит вкладывать деньги с разными целями — для диверсификации.
Правило № 2: инвестировать в то, что знаете
Чем лучше вы разбираетесь в специфике рынка недвижимости, тем больше сможете на ней заработать. Например, если вы уже сдавали квартиры туристам, подойдет покупка апартаментов, потому что вам уже знакомы нюансы аренды жилья. Если есть опыт в HoReCa, вам будет проще извлекать прибыль из купленной гостиницы, кафе или ресторана.
Чтобы получить больше информации об объекте недвижимости и месте, в котором он находится, следует обратиться к проживающим в Таиланде знакомым, в специализированную риэлторскую компанию или напрямую к девелоперу. Информированность поможет принять взвешенное инвестиционное решение, основанное на фактах, а не на интуиции.
Правило № 3: приехать на объект
Если можете приехать и осмотреть недвижимость перед покупкой, лучше воспользоваться этой возможностью. Бывает, что риэлтор нахваливает объект и обещает высокую доходность от аренды или перепродажи. На деле выясняется, что на месте нет даже котлована, а девелопер который год пытается получить разрешение на строительство.
Вместе с объектом стоит взглянуть и на документы — убедиться, что они хотя бы есть. Даже если приезжаете на осмотр без специалиста и не понимаете по-тайски ни слова, все равно стоит попросить договор и разрешение. Иногда продавцу нечего показать — и тогда явно не стоит тратить время на эту сделку.
Правило № 4: нанять юриста
Как и на любом рынке недвижимости, в Таиланде встречаются недобросовестные девелоперы, риэлторы, собственники и арендаторы. Есть риск приобрести проблемную недвижимость — с поддельными документами, незаконной перепланировкой или внезапным появлением реальных собственников. При покупке особенно рискуют те, кто не знают тайских законов или заключают сделку удаленно.
Все меняется, когда вы приходите с юристом. Одно присутствие тайца, который нацелен на дотошную проверку объекта, уже остужает пыл мошенников. Не говоря о том, что юрист действительно может найти нестыковки в документах или другие признаки обмана. Иногда достаточно по телефону объявить о присутствии юриста на сделке, когда договариваетесь с продавцом о встрече. Если собеседник окажется мошенником, он просто бросит трубку, ведь вас будет не обмануть.
Правило № 5: знать, когда продавать
Если покупаете объект недвижимости с целью продажи, лучше заранее знать, при каких условиях будете выставлять его на продажу. Ошибочно считать, что продавать объект нужно, как только он существенно подорожает, в этом случае есть риск упустить прибыль. Аналогично с обратной ситуацией, когда от инвестиции избавляются в панике, когда цена падает. Это может быть коррекция — временное снижение цены.
Вот весомые причины для продажи недвижимости:
- Вы обнаружили более прибыльную сделку, для которой срочно нужны деньги.
- Недвижимость находится в собственности более пяти лет — за это время она подорожает, а по законам Таиланда налог с продажи платить уже не нужно.
- Вам нужно ребалансировать инвестиционный портфель, где недвижимость стала занимать слишком крупную долю.
Сформировать подобные правила лучше заранее, чтобы не переживать в кризисные моменты. Так вы сможете уверенно зарабатывать на своей инвестиции или вовремя и без сожаления отказаться от нее, чтобы вложиться в более удачный вариант.
Чем ближе ввод объекта в эксплуатацию, тем дороже он стоит: иногда доходность составляет 50%. После завершения строительства район облагораживается и развивается, становится более популярным, поэтому стоимость недвижимости продолжает расти — примерно по 5% в год. Продавать жилье можно как до ввода здания в эксплуатацию, так и после.
Заключение
Инвестиции в недвижимость Таиланда приносят стабильную доходность, а стоимость квадратного метра по карману любому инвестору, который специализируется на покупке жилья. Чтобы самостоятельно зарабатывать на тайской недвижимости, желательно знать рынок и придерживаться нескольких правил:
- Определите инвестиционную цель, от которой будет зависеть, что именно покупать и на какую сумму.
- Вкладывайте деньги в те активы, в которых разбираетесь, или которые можете передать в управление опытным специалистам.
- Обратитесь к независимому юристу или риелтору, который будет сопровождать сделку на всех этапах.
- По возможности посетите объект, чтобы лично увидеть ход строительства и ознакомиться с документами.
- Заранее определите дату или условия выхода из инвестиции, чтобы снизить вероятность принять импульсивное решение.
