Скопировать ссылку
Бытует мнение, что арендаторы в России абсолютно бесправны. Отчасти это справедливо и вот почему. При беглом анализе главы 34 ГК РФ, регулирующей правовые отношения между собственником помещения и арендатором, становится понятно, что законодатель дал большую свободу договора в этом вопросе, оставив сторонам право обсудить множество нюансов лично и закрепить их на бумаге. А высокий спрос на аренду помещений, особенно среди физических лиц, а также низкая правовая грамотность населения приводят в конечном итоге к тому, что люди идут на условия собственников, которые где-то ущемляют их права и делают, фактически, безоружными.
К тому моменту когда собственник начнет выгонять арендатора из помещения будет уже не так много шансов отстоять свои права. Обезличенный типовой договор из интернета, вера в человеческую порядочность — вот с чего, как правило, начинаются такие конфликтные истории. Чтобы не допустить нарушения своих прав арендодателем, важно провести ряд превентивных мер.
Убедитесь, что перед вами действительно собственник помещения
Для этого необходимо запросить паспорт собственника и свидетельство о государственной регистрации права на собственность помещения. Внимательно изучите оригиналы документов, сверьте данные. Если собственников несколько, важно убедиться в том, что все они осведомлены о сделке и не препятствуют ей. Если представитель собственника действует по доверенности, она должна быть в оригинале и заверена нотариально.
Кстати! Получить подробную информацию о любой компании вы можете за 5 минут при помощи онлайн-сервиса проверки контрагентов.
Обратившись в МФЦ, запросите выписку из ЕГРП на арендуемое помещение. Так, например, вы сможете обнаружить, если вдруг на квартиру или офис наложен арест и они могут быть отобраны за долги. Это общедоступная информация, получить ее может каждый.
Закажите у юриста договор, который будет учитывать ваши интересы как арендатора и защищать ваши права. Если собственник предлагает свой договор, закажите правовой анализ документа.
Почему-то никому не приходит в голову идти на медведя с самодельной дубиной. Но смельчаков, которые готовы рискнуть своими финансами, временем, нервными клетками, а иногда и имуществом, добывающих из интернета типовой договор, великое множество.
Грамотно составленное специалистом соглашение об аренде экономит все вышеперечисленные ресурсы. Если, тем не менее, финансы не позволяют привлечь юриста, обязательно убедитесь в том, что в договоре:
- Зафиксирован момент передачи депозита (либо суммы за последний месяц проживания), оговорены условия возврата и невозврата эти денежных средств;
- Указаны основания досрочного расторжения. Ст. 619 ГК РФ устанавливает некоторые условия, которые могут повлечь за собой выселение. Например, если арендатор более двух раз подряд не вносит оговоренную оплату, арендодатель имеет право в одностороннем порядке прекратить сотрудничество и попросить освободить помещение;
- Указан срок и порядок уведомления о расторжении договора;
- Оговорены условия пролонгации документа и возможные изменения стоимости аренды.
Обратите внимание на то, что согласно ГК, договор аренды, заключенный между физическими лицами на срок более года, или же заключенный между сторонами, одна из которых юрлицо — на любой срок, подлежит государственной регистрации. В связи с этим у собственников помещений сложилась скверная практика — заключать договоры, срок действия которых менее года, не регистрировать их и, соответственно, не платить налоги от полученной прибыли. Если помещение жилое и арендатор планирует там проживать, скорее всего такой собственник откажется давать согласие на временную регистрацию жильца в помещении.
Наличие временной регистрации — это не только гарантия того, что права арендатора будут защищены, но и требование закона. Согласно ст. 19.5.2 КоАП РФ, нарушение правил регистрации влечет за собой административный штраф как для арендатора, так и для арендодателя.
Чтобы чувствовать себя в безопасности на протяжении всего срока аренды, выполняйте два главных условия:
- Сохраняйте свой экземпляр договора — как оригинал, так и копии;
- Фиксируйте передачу денежных средств собственнику. В том случае, если для оплаты аренды используются наличные, не стесняйтесь брать с собственника расписку с указанием назначения платежа.
Соблюдая все эти условия, вы сформируете сильную правовую позицию в том случае, если вам придется столкнуться с неправомерным выселением из арендуемого помещения.
При наличии договора и временной регистрации вам не стоит бояться, если вдруг собственник попытается воздействовать с помощью полиции или участкового. Изучив все документы, представители правоохранительных органов посоветуют арендодателю обратиться в суд. Вы же, в свою очередь, будете иметь полное право оставаться в помещении и не выезжать.
В судебном заседании у вас будут все шансы взыскать с собственника денежные средства в размере упущенной выгоды (ст. 15 ГК РФ), если занимаемое вами помещение использовалось для бизнеса и действия арендатора повлекли за собой убытки.
Кроме того, необоснованный отказ вернуть депозит может расцениваться судом как неосновательное обогащение — в таком случае, на основании ст. 1102 ГК РФ, собственнику придется выплатить арендатору сумму депозита и проценты за пользование чужими денежными средствами.
