Скопировать ссылку
Исторически сложилось, что для большинства наших соотечественников рынок недвижимости остается доступным и понятным инструментом для сохранения сбережений и инвестирования. Так было не только в стабильное время, но и в условиях кризиса 1998 и 2014 года. Желание инвестировать в квадратные метры обусловлено двумя составляющими: экономической (волатильность рубля) и психологической (квартира — предмет материальной ценности). Поэтому ожидаемо, что сделки на рынке недвижимости будут всегда. Вопрос в том, как изменятся стратегии застройщиков, предпочтения покупателей и какие есть перспективы у этого рынка.
Запас прочности рынка и застройщиков
Не секрет, что драйвером продаж на рынке недвижимости является ипотека. После повышения ключевой ставки ЦР РФ, стоимость банковских продуктов ожидаемо возросла, что привело к снижению количества выданных ипотечных займов и, как следствие, уменьшилось количество сделок.
Понимая, что строительной отрасли будет сложно выжить в текущих условиях, правительством были анонсированы новые меры поддержки — льготная ипотека под 12% годовых, увеличение максимального размера кредита до 12 миллионов рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях.
Чтобы понять, насколько такая мера поможет отечественным застройщикам предлагаю обратиться к цифрам. По данным ЦИАН, по состоянию на 24 марта 2022 года, в Москве доля квартир стоимостью до 15 миллионов рублей составляет 43% от общего объема рынка, в Новой Москве под этот критерий попадет 87% предложений, в Подмосковье — 98%.
То есть, имея на руках 3 миллиона рублей (20% первоначального взноса за квартиру), при максимальном размере кредита в 12 миллионов рублей, потенциальному покупателю недвижимости в Московском регионе доступно 73% от общего объема предложения на рынке жилой недвижимости. Для сравнения: лимит в 3 миллиона рублей позволяет рассмотреть всего 1,5% лотов.
Рост цен в условия кризиса: миф или реальность
Вопрос о динамике цен на недвижимость в нынешних экономических условиях остается открытым. Участники рынка и потенциальные покупатели помнят рекордный рост стоимости в 2020 году, после введения льготной ипотеки в 6%. Многие не исключают, что ситуация может повториться. Отчасти, такие перспективы имеют место быть, но условия, с которым столкнулась отрасль в период пандемии и сегодняшняя реальность отличаются друг от друга, в частности влиянием на экономику.
«Покупать квартиру сейчас или подождать снижения цен?» — в сегодняшних реалиях это самый распространенный вопрос и отвечу я на него однозначно: «Покупать и еще раз покупать». Сейчас рынок находится в режиме выжидания, цены относительно стабильны и не очень высокие, но в любой момент все может измениться.
Этому могут способствовать следующие факторы: значительное (!) увеличение себестоимости строительства из-за возросших ставок по кредитам и удорожание стоимости строительных материалов. Полагаю, что новая программа льготной ипотеки в 12% также простимулирует продажи.
Есть еще один нюанс, о котором мало кто говорит. В июне у большинства вкладчиков заканчивается период размещения средств на депозитах под 20–21%, который был анонсирован в начале марта и вероятнее всего эти деньги будут инвестированы в объекты недвижимости. Учитывая неопределенность в строительстве новых жилых комплексов, покупательский спрос будет обращен на текущие проекты и произойдет вымывание наиболее бюджетных и ликвидных лотов, к последним относятся небольшие квартиры-студии и однокомнатные квартиры. Это вполне закономерно, так как небольшая площадь позволяет снизить бюджет покупки.
Отсюда и рекомендация: не нужно надеяться на снижение стоимости квадратного метра, возможны исключения только на определенные лоты или в рамках спецпредложений от застройщика, что существенно ограничивает выбор. Если перед вами остро стоит жилищный вопрос, необходимо искать возможности для его решения, в том числе с помощью льготных ипотечных программ. Но при этом важно здраво подойти к оценке своих финансовых возможностей для исполнения обязательств в будущем.
Первичка VS вторичка
Потенциальные покупатели, которые выходят на рынок с целью приобрести квартиру ожидаемо сравнивают первичный и вторичный сегмент недвижимости. Преимущества и недостатки есть у каждого из них. Чтобы определиться с выбором, необходимо исходить из задачи, которая перед вами стоит.
Если речь идет об инвестициях, предпочтительнее рассматривать первичный рынок, так как здесь есть возможности для роста стоимости по мере строительной готовности, на вторичном эта опция ограничена.
Еще один аргумент в пользу первичного рынка — это его структура с точки зрения бизнеса. Во-первых, здесь есть четкая бизнес-модель, в которой каждый участник несет свою ответственность. Застройщик, используя проектное финансирование от банка, выполняет свои обязательства перед дольщиками. Последние защищены 214 ФЗ и системой эскроу-счетов, а обязательства застройщика перед банком подлежат обязательному страхованию и обеспечиваются залогом. Добавьте сюда возможность льготной ипотеки и других госсубсидий, которые не распространяются на вторичный сегмент, и мы увидим прозрачный и понятный рынок с гарантиями.
Ожидаемо, что в условиях экономической нестабильности покупатели ищут наиболее приемлемый и максимально безопасный способ улучшить свои жилищные условия. Поэтому выбор смещается в сторону первичного рынка недвижимости.
А что со вторичным жильем? У него тоже есть своя целевая аудитория, здесь много альтернативных сделок. Но ипотека под 20% делает практически недоступной покупку в этом сегменте рынка для 75–80% покупателей. В банковских кругах обсуждалась возможность привязать ипотечную ставку на вторичном рынке к текущей ключевой (по аналогии с кредитами для бизнеса), что позволит в случае снижения ставок ЦБ РФ и нормализации обстановки, ослабить кредитную нагрузку. Для большинства потенциальных покупателей воспользоваться кредитом на таких условиях тоже достаточно рискованный шаг.
Продавцы на вторичном рынке всегда ориентируются на динамику первичного. И в условиях сильной турбулентности, серьезного смещения спроса к новостройкам, многие предпочитают снять с продажи объект, чтобы не терять в стоимости. Неделю назад предложение на рынке аренды на 20% превысило спрос, не последнюю роль в этом сыграли владельцы квартир, которые отложили продажу.
Перспективы
Окажет ли влияние нынешняя экономическая ситуация на рынок недвижимости в перспективе? Безусловно!
Изменится конъюнктура рынка, преждевременно полагать, что льготная ипотека станет панацей, но в синергии с антикризисной стратегией со стороны застройщиков это поможет не упасть покупательской способности до критического уровня.
Под антикризисными мерами я вижу программы рассрочек, в том числе на весь период строительства, сокращение затрат на отделку, а значит больший объем квартир без отделки и white box, уменьшение доли полностью меблированных квартир, уменьшение средних значений жилой площади в квартирах, что поможет частично снизить бюджет покупки.
Я начинал статью с тезиса о ценности недвижимости и этим и закончу. Спрос на недвижимость в нашей стране будет всегда. Квартиры покупаются и продаются даже в самые непростые времена. Будет меняться рынок, условия, изменения будут во всех сферах экономики. Неизменным остается одно — базовые потребности современного человека в комфорте, которые сложно представить без собственного жилья.
