Скопировать ссылку
Так, в августе российские застройщики запустили строительство домов общей площадью 3,7 миллиона квадратных метров. Что на 23% больше чем в августе 2021 года, и на 34% больше чем в мае текущего года.
«За прошедшие с момента объявления частичной мобилизации две недели спрос на первичное жилье еще не оформился в уверенный тренд. С одной стороны, многие по привычке спешат инвестировать в жилье, чтобы сохранить средства. С другой, из-за неопределенных перспектив, откладывают сделки, в том числе ипотечные. Какой из факторов станет определяющим, мы увидим в ближайшие недели. Учитывая, сколько жилья находится в стадии строительства, скорее всего, будут сохранены меры господдержки. Включая льготные ипотечные программы», — отметил Казберов.
По словам эксперта, на вторичке должно вырасти предложение, а цены упадут в среднем на 15%. В связи с этим вырастет спрос, в том числе инвестиционный.
Другие перспективы ждут рынок коммерческой недвижимости. В 2021 году в Москве, по данным компании Cushman & Wakefield, были введены в эксплуатацию более 589 тысяч квадратных метров офисной недвижимости, что стало пятилетним рекордом. Но в январе–июне 2022 года объем нового строительства офисов сократился в шесть раз по сравнению с аналогичным периодом 2021-го.
Торговая недвижимость также стагнирует, не выдерживая конкуренции с e-commerce. Вторая причина — уход с российского рынка многих крупных западных ритейлеров. В первом квартале 2022 года в Москве был открыт один торговый объект. Девелоперы уже задумываются о переформатировании ТЦ, в том числе под жилье.
Вадим Казберов отметил, что сегмент складской недвижимости чувствует себя более уверенно. По данным Knight Frank, в третьем квартале 2022 года в Московском регионе было введено около миллиона квадратных метров складской недвижимости. По итогам всего года аналитики прогнозируют ввод почти двух миллионов метров качественных складов. Тренд обусловлен, прежде всего, ростом электронной коммерции. По данным Data Insight, объем онлайн-продаж в первом квартале 2022 года вырос на 56%, до 1,22 миллиарда рублей.
Руководитель АН Метражи group Ольга Чижова заявила, что некоторые покупатели в возрасте до 40 лет, а также семейные пары отказываются от покупки вторичной недвижимости и одобренной ипотеки, даже если они теряют задаток. Однако их доля относительно скромна на фоне общего количества сделок — 10%.
Сделки с дальнейшим приобретением квартиры пока стабильны, поскольку у таких покупателей есть острая необходимость в улучшении жилищных условий.
«У коммерческой недвижимости картина куда более хуже. В нашем агентстве недвижимости спрос упал на 80% от общего количества объектов. Пользуется спросом помещения малой площади, которые можно потом сдавать в аренду», — отметила Чижова.
Эксперт ожидает падения рынка в цене еще на 5–7% в ближайший месяц, поскольку предложений становится все больше, а спроса — меньше.
Изменения заметны и на ипотечном рынке: заемщиков-мужчин банки уже ставят в группу риска, а для женщин обязательным условием становится наличие дополнительного созаемщика.
«За каждого клиента в агентствах недвижимости придется побороться. И явным преимуществом будет не только цена, но и оперативная готовность объекта к сделке», — резюмирует руководитель АН Метражи group.
«На сегодняшний день на рынке жилой недвижимости наблюдается затишье. Октябрь будет небогат сделками, потому что все внимательно следят за происходящим и думают, как жить в новых условиях. Надеемся, что те, кто сейчас выдерживают паузу, в ноябре решатся перейти к активной фазе заключения сделки. Сейчас у Сити 78 происходят сделки, но это задел с августа и первой половины сентября. Следующие два месяца зададут некую тенденцию, которая, вероятнее всего, продержится на рынке до конца года. По опыту весны мы поняли, что после таких встрясок, нужно полтора-два месяца на адаптацию и принятие решения о покупке», — комментирует генеральный директор ХК Сити 78 Артур Гайсин.
На рынке коммерческой недвижимости он ожидает ощутимый спад, потому что предпринимателям сейчас в принципе трудно расставаться с деньгами. Гайсин прогнозирует два наиболее вероятных сценария: рост числа быстрых сделок по суперликвидным объектам и перенос на 2023 год сделок, запланированных на 2022-й.
Настроения у игроков на рынка не самые позитивные, но и не панические. Все пристально следят за ситуацией, но дать долгосрочный прогноз пока никто не готов. Безусловно, текущая обстановка приведет к снижению доходности и увеличению сроков реализации многих проектов. Однако все понимают, что стройка остановиться не может, иначе это повлечет за собой крупные проблемы в экономике. Пока банки не отказываются финансировать проекты, а власти принимают меры для поддержки девелоперов и граждан. Поэтому новое жилье по-прежнему будут строить, но скорее всего уже в меньших объемах.
Основные тенденции на рынке перечислил эксперт по недвижимости, учредитель Ассоциации ипотечных брокеров Дмитрий Ракута. По его словам, вторичный рынок продолжает свою стагнацию. Несмотря на снижение ключевой ставки, некоторые банки ужесточили требования к заемщикам (приходят отказы в займах мужчинам, попадающим под мобилизации) и повысили ставки.
По его прогнозу, в дальнейшем ключевая ставка будет расти, то есть банки снова поднимут проценты, и ипотеку взять будет гораздо сложнее, поскольку кредитные организации будут учитывать риск неплатежеспособности клиента.
Рынок аренды, в целом, тоже находился в упадке. Граждане, уехавшие из страны, пытаются как можно быстрее продать свою недвижимость и идут на огромные скидки. Это отрицательно сказывается на рынке и на покупательской способности.
«На первичном рынке пока спрос и предложение стабильны. Но так как планируют убирать субсидированные программы, то новостройки тоже претерпят изменения, потому что отсутствие субсидированных программ, однозначно, положительно не скажется на нем. Чем сложнее реализация, тем меньше покупателей, меньше будет предложений, объемы будут падать, застройщики будут вынуждены предоставлять скидки или находить какие-то компромиссы с правительством и ЦБ», — резюмировал Ракута.
Более позитивно настроен генеральный директор экспертного бюро недвижимости Pleada Денис Леушин. Он не ожидает длительного спада в крупных городах, поскольку спрос на недвижимость, в частности, в Санкт-Петербурге все равно будет превышать количество предложения.
«Глобально мобилизация никак не повлияла и не повлияет на средний и малый сегмент недвижимости. В большей степени, колебания могут коснуться премиум-класса. Так как у этой целевой аудитории покупка квартиры — не первостепенная цель. Они могут связать свою жизнь не только с Петербургом, но и с другим городом или страной. Уже сейчас мы видим, как все чаще дорогие квартиры выставляют на продажу», — заявил эксперт.
Что касается цены, то спада не будет, но стагнация возможна. Скидки появляются за счет низких ставок, а сама цена лота не имеет возможности к снижению, чего нельзя сказать о повышении. Цена готовой новой квартиры высокая, так как их на рынке мало. На выходе квартиры будут дорожать несмотря ни на что. При этом в скором времени появятся новые выгодные уникальные предложения от застройщиков. Например, давно забытые рассрочки: рассрочка с остаточными платежами без ежемесячных платежей, ипотека с низкими процентными ставками на период строительства дома, что поможет переждать кому-то этот непростой период.
Петербург по прежнему остается столицей университетов, и портрет покупателей остается тот же. Плюс Петербург один из самых комфортных городов для жизни, работы и учебы.
По части коммерческой недвижимости Леушин усомнился, что будет спрос на крупные объекты, а вот мелкие продолжат покупать также. В основном это могут быть люди, у которых есть возможность инвестировать не только в бизнес в России, но и в бизнес в других странах.
