Скопировать ссылку
Вторая стратегия про то, что ты покупаешь дешево, а продаешь дороже. Выглядит на первый взгляд просто, однако на нынешнем рынке у такой схемы много подводных камней: хороший лот под эту стратегию нужно искать, и для этого необходимы опыт, знания, умения, а не только счастливый случай. Спекуляция может приносить от 20 до 50% «годовых», но с оговоркой. Действительно недооцененных объектов на рынке единицы, поэтому для получения высокой доходности чаще всего необходимо входить в ипотеку или рассрочку.
Сам портрет инвестора в обеих стратегиях тоже разный. Спекуляция для тех, кто играет «в короткую» — цикл из покупки и последующей продажи занимает 6–9 месяцев, редко доходит до года-полутора лет. Тут высокие риски, и люди, кто выбирают эту стратегию, чаще всего осознают, что их лот может «не выстрелить», зато в случае успешного исхода доходность может быть очень высокой.
Аренду выбирают основательные игроки, предпочитающие надежность высокому доходу. И, конечно, аренда — это долгосрочная инвестиция.
Независимо от того, к какой стратегии больше лежит душа, есть несколько трендов в этом году, которые тяжело обойти стороной, если капитал хочется сохранить и преумножить, а риски снизить. Причем, эти тренды, как мне видится, универсальны практически для любого крупного города России с развитым рынком жилого строительства, а не только для Москвы и Санкт-Петербурга.
- Покупка лота за стопроцентную оплату — больше не самый выгодный способ. Да, он работал много лет, но российский рынок сильно поменялся, и времена, когда можно было купить за 3 миллиона, а продал за 5 миллионов, ушли. Для того, чтобы заработать, нужно применять рассрочку или ипотеку.
- С появлением льготной ипотеки под 6% только ленивый не просчитал, что это очень дешевые деньги для инвестора. И действительно, на сегодняшнем динамично-неспокойном рынке именно инвестирование с ипотечным плечом приносит самую высокую доходность. Если мы говорим о спекуляции, то при правильном подборе объекта за вычетом вложенных средств можно получить более 35% годовых. Правда, дешевые деньги могут скоро закончиться — большинство экспертов ставят на то, что после 1 июля льготную ипотеку вряд ли продлят, поэтому лучше попробовать этот инструмент сейчас.
- Рассрочки временно вне игры. Эскроу-счета в строительстве не позволяют застройщику пользоваться деньгами дольщика до сдачи дома, поэтому сейчас на рынке очень мало хороших предложений по рассрочкам, и большинство из них с очень короткими сроками. При этом если пролоббируют поправки о частичном раскрытие эскроу соизмеримо готовности дома, то стоит ожидать возврата интересных рассрочек, в том числе, под вложения.
- Старт продаж перестал быть ключевой точкой отсчета. И снова причина в эскроу-счетах, а также дефиците предложения на рынке: теперь квартиры на старте продаж стоят примерно так же, как и на финише. И если раньше квартира с котлована могла отрасти по цене почти вдвое к моменту передачи ключей, то сейчас прирост может быть в рамках 14%. Кстати, именно на эту цифру выросла средняя стоимость квадратного метра по России в 2020 году.
- Студии и однокомнатные квартиры стоит забыть, под инвестиции лучше подойдут «евродвушки» и «двушки». Застройщики в погоне за маржой часто делают в последние годы слишком много малогабаритных квартир на один жилой комплекс. Их экономика понятна: стоимость «квадрата» в студиях и «однушках» самая большая. При этом в сегменте «эконом» и «комфорт» этими самыми студиями и однокомнатными квартирами получается затоваривание, переизбыток предложения, тогда как двухкомнатных квартир откровенно не хватает. Как правило, их в квартирографии не более 20–25% (однокомнатных со студиями часто 70–75%), на что и следует обратить внимание инвестору. Целевая аудитория двухкомнатных квартир — это семейные люди, спрос на такое жилье устойчивый, а прирост стоимости не меньший, и это при минимальной конкуренции!
- Бизнес-класс дает больший прирост. Сейчас бросается в глаза, что этот сегмент испытывает определенный дефицит качественного предложения на рынке. От 50 до 80% разрешений на строительство (в зависимости от региона) выдаются на масштабные проекты комплексного освоения территории. Это огромные кварталы с множеством очередей строительства. Тогда как камерные точечные дома или проекты в два-четыре корпуса на нынешнем рынке представлены меньше, потому что эскроу про масштаб, тогда бьется экономика застройщика. Именно в этом тоже может быть инвестиционный потенциал.
- «Псевдожилье», то есть апартаменты не гостиничного типа, вероятнее всего, в самое ближайшее время станет жильем «второго класса» для тех, кому не очень интересна прописка и/или хочется сэкономить средства, поэтому и стоимость квадрата может взлететь до 15%.
- Сервисные апартаменты на волне «хайпа» с принятием закона об изменении статуса апартаментов тоже высоковероятно повысят цены, но интерес инвестора здесь в другом. Апартаменты, как мы и говорили выше, это игра «вдолгую», поэтому терпеливым инвесторам на душу скоро нальется бальзам в виде постепенного открытия границ, предстоящего Чемпионата Европы по футболу (Петербург разрешил заполняемость 50% «Газпром-арены», что однозначно вызовет поток туристов, который не вместят все подходящие по ценовым категориям туристы), в ограниченном режиме будет проведен ПМЭФ, внутренний туризм опять-таки покажет прирост. Гостиничный бизнес скоро оживет, а это значит, что апартаменты снова станут хорошим инструментом для вложений.⠀
- Отмерший стритритейл потихоньку оживает, рынок офисной недвижимости тоже. Ограничения из-за пандемии COVID-19 сильно ударили по рынку коммерческой недвижимости. Однако кризис — это время возможностей. Статистика последнего квартала говорит об увеличении количества сделок на рынке офисной и коммерческой недвижимости. Не все выдержали простоя, и сейчас можно найти интересные лоты в продажу или аренду по хорошей цене от тех, кого пандемия потрепала.
- Увеличение количества продаж недвижимости с аукционов по банкротству. COVID-19, уменьшившийся доход и большая кредитная нагрузка могут снова наполнить рынок большим количеством таких лотов как в сегменте жилой, так и в сегменте коммерческой недвижимости. При этом если льготную ипотеку все таки не продлят на Петербург и Москву, то этот тренд будет не таким явным.
- Можно купить непрофильный актив застройщика за бесценок. «Зависшие» после сдачи дома паркинги, кладовки сейчас распродаются с дисконтом или с хорошими акциями. Доходность паркинга — вещь спорная, но если в комплексе есть дефицит машиномест, это может стать неплохим способом вложения денег.
- Экспертность — это по-прежнему дорого, но все же дешевле, чем ошибка. В ситуации нестабильности рынка повышаются не только шансы на удачную инвестицию с прибылью выше, чем могла быть раньше, но и угрозы неудачных вложений, которые не просто не принесут прибыль, но и могут привести к частичной потере средств (внезапно рухнул курс рубля, обанкротился застройщик, казавшийся ликвидным объект прогорел из-за неочевидных на момент покупки факторов). Хороший юрист, эксперт по недвижимости, который выступает не просто как посредник, а, скорее, как инвестиционный консультант, смогут помочь частично снизить риски — не обязательно на полном цикле сделки, а хотя бы на ее узловых этапах.
Получать доход с недвижимости можно на любом рынке. Главное — определиться, чего хочется с точки зрения стратегий и доходности, какой бюджет есть на вложения, а уже после приступать к реализации проекта. И желательно с опытным в этом деле специалистом. Потому что не все объекты приносят доход, и лучше это все же выяснить до покупки.
