Скопировать ссылку
Еще недавно на первичном рынке ипотека под 1–2% была реальностью. Ипотеку на квартиру от застройщика можно было одобрить под 0,9–2% годовых на первые 1–2 года или под 4–6% годовых на весь срок. Процентная ставка субсидировалась застройщиком.
В нынешней ситуации реально говорить о возврате к ставке 8–9% годовых на первичном рынке жилья и 12–15% годовых на вторичном рынке к концу 2022 года.
«Европейская» ипотека под 1–2% — это история ближайших 3–4 лет.
Ипотечные ставки на готовое жилье сегодня на своем историческом максимуме, такого не было с 2014 года. Безусловно, многие семьи сейчас задумаются, брать ипотеку или пожить какое-то время в арендованном жилье. Спрос на квартиры упадет. Однако резкого обвала цен на недвижимость это не вызовет. Продавцы так же будут приостанавливать продажи, поскольку инфляционные ожидания непонятны до конца. Соответственно излишка предложения на рынке жилой недвижимости не будет. Если говорить о падении цен, то я бы прогнозировала падение не более 10%.
Законом предусмотрены программы поддержки ипотечных клиентов в случае потери дохода. Это кредитные каникулы. В настоящее время есть два варианта каникул, о них расскажу далее.
Каникулы № 1. В связи с тяжелой жизненной ситуацией
Возможна в том случае, если сделка по квартире оформлена в ипотеку как приобретение единственного жилья независимо от даты покупки. Работает как для жилья на вторичном рынке, так и на новостройки или строительство дома.
Сумма кредита — до 15 миллионов рублей. Срок каникул — до 6 месяцев.
Возможно либо приостановление платежей, либо уменьшение суммы ежемесячных платежей.
По окончанию каникул платеж не увеличивается, увеличивается срок кредита.
Воспользоваться данным видом каникул могут:
- Нетрудоспособные лица, люди, находящиеся в отпуске по уходу за ребенком, а также потерявшие доход. Условия: доход снизился на 40% и более при ежемесячном платеже по ипотеке от 50% и более от ежемесячного дохода.
- Получившие новых иждивенцев. Условия: доход снизился на 20%, при этом платеж по ипотеке составляет от 40% ежемесячного дохода.
Воспользоваться такими каникулами можно один раз за весь срок ипотечного кредита.
Каникулы № 2. В связи с недружественными действиями ряда стран с 1 марта 2022 по 30 сентября 2022 года (ранее — COVID-19)
Можно использовать для любого вида кредита: ипотека, потребительский кредит, автокредит, кредитная карта.
Дата оформления кредита: до 1 марта 2022 года.
Сумма кредита — до 6 миллионов рублей для жителей Москвы и Московской области.
Срок каникул — до 6 месяцев с 1 марта 2022 года по 30 сентября 2022 года.
Возможно приостановление, уменьшение размера платежей, заморозка имеющихся пени и штрафов (для ИП возможно уменьшение размера платежей).
Воспользоваться могут лица, потерявшие доход (в связи с сокращением или ликвидацией организации).
Условия: потеря свыше 30% от дохода (учитывается заработная плата, больничные и иные выплаты — только официальный доход).
Банк проверяет информацию о клиенте через Федеральную налоговую службу (ФНС), Пенсионный Фонд России (ПФР) и Фонд социального страхования (ФСС).
Документы можно предоставить в течение 90 дней (иногда +30 дней) после обращения в банк.
Воспользоваться каникулами можно однократно.
Ранее могли быть оформлены другие виды кредитных каникул, в том числе в связи с пандемией коронавирусной инфекции.
Льготные программы
В настоящее время продолжает действовать ряд льготных программ, по которым в регионах можно приобрести жилье с низкой процентной ставкой по ипотеке. Одна из них — программа «Дальневосточной ипотеки», в рамках которой молодым семьям предоставляется ипотека под 2% годовых сроком до 20 лет. Максимальная сумма займа — 6 миллионов рублей. По условиям программы оба супруга должны иметь российское гражданство, состоять в официальном браке и быть не старше 35 лет на момент заключения сделки. Получить «Дальневосточную ипотеку» может и одинокий родитель с ребенком до 18 лет. В этом случае возраст родителя также не должен превышать 35 лет.
Одно из условий программы — необходимость в течение 9 месяцев зарегистрироваться в купленной недвижимости после оформления прав собственности и сохранять прописку не менее 5 лет с момента выдачи кредита.
Еще одна инициатива, которая прорабатывается на уровне Министерства цифрового развития РФ — ипотека для IT-специалистов.
Минцифры решило уменьшить минимальный порог дохода для получения льготной ипотеки на 50 тысяч рублей и увеличить максимальный возраст IT-специалистов на 5 лет после анализа реакции отрасли на предыдущее предложение ведомства по ипотечным льготам.
В конце марта этого года Минцифры предложило предоставлять льготную ипотеку в ближайшие три года IT-специалистам в возрасте от 22 до 40 лет с доходом от 200 тысяч рублей в месяц в городах миллионниках и от 150 тысяч рублей в регионах. Ставка по ипотеке может составить базово 5% или 2–3% при поддержке регионов.
Не следует ждать обвала цен
На первичном рынке значительного снижения цен не ожидается. Вероятнее всего, в эконом-сегменте темпы роста снизятся, в бизнес- и элит-сегменте многое будет зависеть от курса доллара из-за высокой доли импортной составляющей.
Что касается вторичного рынка, то если ставка по ипотеке выше 20% продержится дольше 2–3 месяцев, в таком случае мы увидим значительные корректировки. Если уже в конце апреля процентная ставка начнет снижаться, то стоимость квадратного метра будет уменьшаться в перспективе 3–4 месяцев. Связано это с тем, что собственники имеют определенную инертность и не будут готовы быстро снижать цены из-за падения уровня спроса на квартиры. Если текущая ситуация со ставкой по ипотеке продлится дольше апреля этого года, тогда мы увидим часть собственников, вынужденных снижать цены. Эта цепочка вызовет снижение цен на других рынках жилой недвижимости.
В заключение стоит добавить, что при покупке квартиры следует спросить менеджера о возможных скидках и дополнительных программах — это абсолютно нормальная практика. Обычно он не сразу называет максимальный доступный размер дисконта. Это даст шанс купить недвижимость на более выгодных условиях.
