Скопировать ссылку
Ситуация на классических рынках инвестиций в недвижимость и появление нового сегмента
Среди классических инвестиций в недвижимость я выделяю два типа: инвестиции в рост стоимости и инвестиции в арендный поток. Каким бы вариантом вы не заинтересовались, важно учитывать, что инвестиции в недвижимость подразумевают очень разный средний чек и разные способы вхождения в проект. Помните, что хорошо сбалансированный инвестиционный портфель формируется из пула различных инструментов, то есть из недвижимости разного типа, это защитит вас от колебаний рынка.
А теперь давайте я расскажу о ситуации в конкретных сегментах.
Инвестиции в арендный поток
Традиционные вложения в арендный поток, например, в покупку квартиры и сдачу ее в аренду, назвать инвестицией можно с натяжкой, т.к. окупаемость составляет 20–25 лет. Это скорее сохранение капитала, но не его увеличение.
Инвестиции в рост стоимости
Здесь можно выделить несколько направлений, которые по-разному реагируют на ситуацию на рынке. При этом мы копнем чуть глубже и рассмотрим формирующийся прямо сейчас, перспективный для инвестиций сегмент, о котором пока мало кто говорит. Но сначала давайте разберемся, что происходит на уже знакомых нам рынках.
Новостройки
Бурный рост рынка создал отличные перспективы для инвестиций, в первую очередь речь шла о вложениях на этапе котлована. По данным АН «Метриум» рост в массовом сегменте за год составил 9%, в премиум-классе 14%.
Новостройки — достаточно большой сегмент рынка, в который инвестируют многие. Существуют как более успешные, так и менее успешные кейсы. Важно понимать, что на рынке недвижимости действуют определенные циклы роста и падения стоимости и сейчас цикл хорошего роста стоимости подошел к завершению. Но минимально, в рамках инфляции на инвестициях в новостройки зарабатывать можно по-прежнему.
Коммерческая недвижимость
Этот сегмент можно разделить на четыре больших категории: складская недвижимость, торговая недвижимость (street retail), офисная недвижимость и курортная недвижимость. Какие перемены произошли здесь?
Россия движется в сторону классической мировой модели, когда инвестиции в рынок коммерческой недвижимости могут окупаться до 20 лет. Что интересно, прежде у нас окупаемость сохранялась на уровне 8 лет, сейчас уже 12 лет.
Ставки аренды в 2023 году испытали сильное давление. Один из наших бизнесов — сеть химчисток Bianca и в этом году нам удалось снизить множество арендных ставок. Учитывайте, что снижение ставок всегда сказывается на стоимости объектов.
В первую очередь рынок в текущем году просел в сегменте торговой недвижимости. И хотя доля вакантных помещений медленно начинает сокращаться, предпосылок для роста арендных ставок в этом сегменте пока нет. Идет постепенный процесс замещения ушедших брендов, рынок калибрует концепции новых игроков, тестирует новые форматы.
Рынок офисных помещений сохраняет прежнюю динамику. Но важно учитывать, что речь идет о проектах разного уровня, у каждого из них своя специфика.
В целом, по данным консалтинговой компании CORE.XP, в первом полугодии 2023 года объем сделок новой аренды и купли-продажи офисных помещений в Москве вырос на 62% по сравнению с первым полугодием прошлого года. Российский бизнес расширяется, сотрудники возвращаются в офисы. Однако средние ставки аренды сохранились на прежнем уровне.
Складская недвижимость в Москве и Московской области сейчас один из перспективных рынков с высоким чеком инвестиций. Склады, став бенефициарами экономических изменений, превратили этот рынок в рынок продавца: спрос превышает предложение. Арендная ставка периодически повышается прямо во время переговоров с несколькими арендаторами. Вероятно, эта тенденция сохранится на ближайшие годы, что связано с увеличением доли электронной коммерции.
Наиболее динамично развивается рынок инвестиций в загородную и курортную недвижимость. Тренд (движение цены актива в одном направлении), как и на складские помещения, сформировался в 2022 году, после ковида, а затем усилился трендом на внутренний туризм, мощное развитие которого мы наблюдаем прямо сейчас.
Думаю, интерес к этому направлению будет высоким в ближайшие 5–7 лет. Это перспективный сегмент, в котором возможны разные типы инвестиций. Именно здесь сейчас формируется новый сегмент рынка, привлекательный для инвестора.
Рынок Holiday Village
Кто-то инвестирует в земельные участки: одна из высокорисковых, с моей точки зрения, инвестиция, из-за сложностей с переводом целевого назначения земельного участка в другую категорию, для дальнейшей продажи.
Кто-то инвестирует в строительство загородных домов: вкладывается в проект вместе со строителями, а затем продает готовые дома.
Кто-то инвестирует в новый для нашего рынка сегмент, это формат Holiday Village, курортная недвижимость.
Как и коммерческая недвижимость, это создание и продажа готового арендного бизнеса, но в сегменте курортной недвижимости. Сейчас некоторые объекты оцениваются в 7–8 годовых арендных потоков и это может быть более выгодно, чем офисная недвижимость, ритейл или новостройки. Но все будет зависеть от конкретных объектов.
Еще одно отличие от офисной, складской и торговой недвижимости, в Holiday Village, порог входа может быть снижен за счет льготной ипотеки. И это тот сегмент рынка, где высокие ставки аренды могут перекрыть ипотечные платежи. Грамотно подобранная управляющая компания способна обеспечить сервисные услуги, маркетинг объектов, стимулировать розничные продажи и заполняемость арендаторами. Доход в этом сегменте не зависит от конкретного арендатора — работа идет со всем туристическим потоком.
Как и в других сегментах рынка коммерческой недвижимости, стоимость самого объекта увеличивается вместе с ростом денежного потока, который он генерирует.
А теперь перейдем к нюансам формирования портфеля и выбора конкретных объектов.
Что важно учесть при формировании инвест портфеля недвижимости
Вложения в недвижимость — это тренд
Какими бы ни были колебания на рынке, в перспективе недвижимость дорожает всегда. Это актив, который в любом случае растет в цене. Как минимум, инвестиции в недвижимость обеспечивают сохранение вашего капитала от инфляции.
Максимальный интерес вызывает арендная недвижимость в разных сегментах
Рынок аренды для многих сейчас формирует пассивный доход. Но я всегда говорю: «В момент, когда съезжает арендатор, пассивный доход быстро становится активным доходом: нужно найти кем заменить арендатора». Если вы не хотите этим заниматься, вам стоит обратить внимание, например, на вложения в новостройки для дальнейшей перепродажи или на проекты коммерческой недвижимости, в которых инвестор может не участвовать в операционном управлении.
Особенности выбора недвижимости для инвестиций
Тренды
Определите ведущие тренды (стабильное движение цены актива в направлении роста). Оцените, в каких сегментах рынка ставки аренды растут, где можно найти объекты с высокой ликвидностью, то есть те, которые можно легко продать по рыночной цене. Обращайте внимание не на цену экспонирования, а на реальные суммы сделок.
Объекты
Когда вы определились с сегментом, погружайтесь в него для поиска наиболее привлекательных объектов.
Что это значит?
Это объекты, у которых цена входа ниже, а значит, интереснее доходность. При этом потенциальный объект обладает хорошей ликвидностью, арендный поток и арендаторы стабильны.
Например, у вас появилась возможность зайти в какой-либо коммерческий объект с крупным сетевым арендатором на этапе первичных продаж. Арендатор уже подписал договор с индексацией, дела у него в порядке. Ваше помещение качественно построено и находится в районе с инфраструктурой, которая привлекает целевую аудиторию арендаторов. Ликвидность у такого объекта будет высокой.
Сопоставление альтернатив
Привлекательные предложения на рынке появляются редко. В сегменте новостроек важно адекватно оценить стоимость на этапе котлована — многие объекты выходят на рынок перегретыми. Проанализируйте альтернативные варианты в том же районе, поинтересуйтесь динамикой стоимости квадратного метра и спрогнозируйте рост стоимости, исходя из имеющихся альтернатив.
Управление рисками
В загородных проектах сейчас наиболее важный момент перед вхождением в сделку — оценка конкретной команды, типа недвижимости и правовой основы.
В этом сегменте большое количество сделок не вполне прозрачных, без банковских продуктов, без ипотеки. Кроме того, на рынок вышло множество проектов на ранних стадиях реализации, проектов, которые еще фактически не существуют. Внимательно анализируйте конкретный проект, его экономику, сравнивайте с альтернативными.
Если у застройщика уже есть действующие проекты с понятной экономикой, с отзывами клиентов, с отзывами инвесторов, если туда можно съездить, посмотреть, оценить, если вы понимаете, кто у него работает, кто строит, если с ним работают банки, то вероятность успеха такого проекта выше, нежели инвестиции в маленького предпринимателя с проектом одного или или нескольких домов, либо инвестиции в перевод целевого назначения земельного участка, который может не произойти из-за отказа в согласовании.
Оценивайте степень риска — на рынке загородной недвижимости многие проекты привлекают инвесторов высокой доходностью, но высокая доходность не бесплатна, она сопряжена с конкретным уровнем риска, очень важно эти риски увидеть и оценить при вхождении в тот или иной проект.
Управление рисками основано не только на выборе команды проекта и проверке объекта и застройщика, необходимо оценить и юридическую чистоту сделки. В новостройках сделки по ДДУ и сделки с использованием эскроу счетов достаточно хорошо защищают инвесторов.
При покупке вторичной недвижимости проверьте документы о собственности вместе с юристом, выясните, как эта недвижимость была приобретена. Не экономьте на сильном юристе, это может обойтись дороже, когда с недвижимостью что-то пойдет не так.
Коммерческая недвижимость сейчас продается по договорам купли-продажи. Но на загородном рынке уже появляются сделки с эскроу счетами при строительстве крупных коттеджных поселков.
Банки также начали активно работать с ипотекой в сегменте загородной недвижимости. Аккредитация в крупном банке хорошо характеризует застройщика, это говорит о том, что скорее всего, с договорами и передачей в собственность все в порядке.
Купленная недвижимость регистрируется на вас, как на собственника, то есть ваш земельный участок, дом и капитал будут защищены законом о частной собственности.
Финансирование
На рынке новостроек существуют различные схемы финансирования. Не всегда выгодно использовать полностью собственные средства. Узнайте, подходят ли вам льготные программы, семейная ипотека, IT-ипотека. Вы можете снизить объем собственных средств до первоначального взноса в 15–20%.
В коммерческой недвижимости кредитуют только под залог, а ставки менее привлекательны, по сравнению со льготной ипотекой.
Операционное управление
После того, как вы выбрали объект, собрали информацию, проверили документы, определились со способом финансирования, необходимо разобраться, каким будет операционное управление на конкретном объекте для конкретного инвестора. При этом вам важно думать и о выходе из проекта, понимать, когда и как его выгодно продать. Учитывайте, что объект с денежным потоком всегда продать легче, чем пустое здание или помещение.
Если говорить о новостройках — там схема простая. Вы инвестируете на этапе котлована, ждете, пока квартира достроится, оцениваете ситуацию на рынке, чтобы вовремя из этого вложения выйти.
При использовании арендного дохода, ситуация сложнее. Вы покупаете объект, вам нужно найти арендатора, выстроить с ним договорные отношения. Кто из вас будет поддерживать объект в необходимом состоянии? Кто за это будет платить? Как правильно составить договор, чтобы получать по нему своевременную оплату?
Что делать, если арендатор не платит или съезжает с квартиры, приведя ее в плачевное состояние? Насколько быстро вы сможете найти другого арендатора в текущих условиях? Как качественно выстроить договорные отношения с новым арендатором?
В этот момент ваш пассивный доход становится достаточно активным: вы ищете нового арендатора, делаете ремонт, следите за качеством и стоимостью работ, вселяете нового арендатора, выстраиваете договорные отношения с ним.
При вложении в коммерческую недвижимость эксплуатация самого объекта чаще всего лежит на арендаторе. Сложности возникают в случае, когда он отказывается индексировать стоимость аренды, настаивает на скидке или хочет съехать. И вот, когда планы идут не по первичному сценарию, важно знать ответ на вопрос: «Что с этим делать?» И снова пассивный доход становится активным. Предположим, вы отказались дать скидку, и арендатор съехал. За какой период вы, в текущих условиях, найдете нового арендатора? Это может быть не всегда просто. Вам необходимо быть внимательным при выборе арендатора, ошибка может привести к проблемам с платежами.
При инвестициях в строительство загородной недвижимости, например, дома, существуют риски некачественного проектирования, постройки, сроки могут затянуться, смета увеличиться, вы можете не попасть в планируемый сегмент и это все повлияет в конечном счете на доходность. В результате прогнозы на 30–50% годовых могут не оправдаться, потому что пазл не сложился.
С инвестициями в покупку земли риски еще выше: вы можете не получить согласование, необходимое для перевода целевого назначения земельного участка в нужную категорию.
Еще один вариант инвестиций в покупку земли, это покупка участка, его межевание и продажа в розницу, под коттеджные поселки, под строительство домов. Здесь так же существует риск не попасть в нужный сегмент, кроме того, могут возникнуть проблемы с местом. Темпы продаж могут замедлиться, а ваша доходность начнет стремительно улетучиваться.
В сегменте Holiday Village обратите внимание на проекты с качественным управлением (эксплуатация, маркетинг, поиск арендаторов), если хотите сформировать в прямом смысле пассивный доход. Выбирайте управляющую компанию, которая имеет мотивацию оставаться в проекте и развивать его. Команду, которая будет зарабатывать вместе с инвестором. В этом случае вы станете частью стабильной партнерской модели. Но обязательно проверьте, есть ли у команды опыт управления схожими проектами, с хорошими отзывами гостей, с положительными отзывами инвесторов.
Итак, ключевые моменты
- Обратите внимание на тренды.
- Выберите стратегию: арендная, рост стоимости или микс.
- Определитесь с сегментом. Погружайтесь глубоко, идите в те сегменты, которые вам уже стали понятны.
- Переходите к выбору конкретных проектов. Обратите внимание на то, какая там точка входа, какой подрядчик, какой застройщик, какая команда управляет, их опыт, отзывы, динамика цен, ставки, юридическая чистота, участие банков, как будет происходить управление этой недвижимостью для вас, сколько времени и других ресурсов вы готовы на это тратить, это пассивный доход или активный.
- Оцените стабильность денежного потока и спрогнозируйте его рост, на чем он будет основан? Учтите возможные риски, например, вы покупаете жилую недвижимость по хорошей цене, а потом выясняется, что под окнами постоянно что-то шумит, или рядом строят торговый центр, который перекроет все виды из панорамного окна, либо прямо рядом с вашей квартирой стоит электрическая подстанция, которая постоянно фонит.
- С одной стороны, чем больше вы занимаетесь недвижимостью, тем выше должна быть ваша доходность. Но, с другой стороны, ваши компетенции могут быть ниже, чем у команды специалистов, которая реализует тот или иной проект. Оцените свои возможности. Насколько вы готовы вкладываться в проект? Сколько времени готовы на это выделить? Сможете ли оперативно решить возникшие проблемы? При какой схеме управления сроки будут сжатыми, доход максимальным, а ваши финансовые потери в случае форс мажоров минимальными?
- Разбирайтесь как можно более глубоко и детально — это снизит ваши риски. Самая частая ошибка — инвестор не тратит время на подробное изучение проекта.
