Как арендовать коммерческое помещение по выгодной цене: 5 обязательных правил

В первую очередь, нужно набраться терпения. Если кто-то считает, что на рынке коммерческой недвижимости профицит качественных помещений по сходной цене, то это миф. Такие помещения продают себя сами и быстро находят своих арендаторов.

Чтобы приглянувшееся по месторасположению и метражу помещение не оказалось «с подвохом», обратите внимание на следующие моменты:

Для арендатора агентство работает бесплатно, комиссию платит собственник. Так почему бы не использовать ресурсы профессионалов рынка, в чьих базах есть не только открытые к рекламе, но и «закрытые» объекты? При этом наиболее распространенная ошибка — доверить поиск помещения риелтору, который занимается арендой или продажей жилья. В коммерческой недвижимости существует своя специфика по юридической составляющей документов на помещение, специфика договора аренды, технические вопросы и соотношение цены/качества на помещение и ряд других тонкостей, которых риелтор, занимающийся жильем, скорее всего знать не может.

Стремясь сделать свое помещение привлекательным по цене, собственники и их представители зачастую указывают не всю составляющую месячного арендного платежа (МАП), делая приписку, например, «эксплуатационные платежи оплачиваются отдельно». Однако стоимость эксплуатационных платежей составляет в среднем 7 500 рублей за 1 квадратный метр в год, то есть добавляет к арендным платежам помещения площадью, скажем 100 квадратных метров еще 62 500 рублей в месяц. Для того, чтобы понять, сколько же в результате вы будете платить за помещение, не стесняйтесь спросить, что входит в обозначенную в объявлении цену.

В полном варианте МАП складывается из: базовой ставки аренды (то, что получает собственник), эксплуатационных платежей (часто они платятся напрямую управляющей компании и уходят на содержание здания, общих зон, прилегающей территории), коммунальных платежей (обязательно уточняйте, что сюда входит. Все чаще и чаще, помимо электричества, включают отопление, водоснабжение и водоотведение) + НДС. НДС может отсутствовать, если собственник применяет УСН. При этом нужно иметь в виду, что если вы являетесь плательщиком НДС и собственник тоже, то вам НДС будет возмещаться и при одинаковом МАП вам выгоднее снять помещение там, где вам НДС будет возмещаться — выгода 18 %, а с 2019 года 20 %. Если вы собираетесь арендовать отдельно стоящее здание, то будьте готовы к тому, что собственник попросит вас оплатить страховой полис.

С одной стороны, речь идет о техническом состоянии, с другой — о порядке в документации. Помещение в состоянии shell&core, или «под черновую отделку», дешевле с точки зрения базовой арендной ставки, но предполагает значительные финансовые инвестиции на приведение помещения в рабочее состояние. Очень часто арендаторы заканчивают ремонт раньше окончания предоставляемых арендных каникул и начинают функционировать на пару недель раньше.

Прежде чем серьезно рассматривать помещение к аренде, убедитесь, что речь не идет о субаренде (особенно, если предполагается установка дорогостоящего оборудования, перепланировок, ремонта и прочего), собственник готов заключить долгосрочный договор, вам готовы предоставить свидетельство о собственности, в выписке из ЕГРН у помещения нет обременений, помещение не в залоге, а собственник не является банкротом, здание не является памятником архитектуры и документы на землю в порядке.

В идеале договор должен прокомментировать юрист — собственный или агентства недвижимости. Помимо суммы договора, важными пунктами являются индексация (сейчас она 5-7 %), условия выхода из договора (часто собственники вписывают штрафы за досрочное расторжение договора), депозит (сейчас при заключении договора аренды обычно арендатор оплачивает первый и последний месяцы аренды и депозит, который тратится собственником на восстановление помещения в случае причинения ему ущерба), арендные каникулы (обычно две недели, если помещение не требует ремонта).

Поскольку с собственником вам так или иначе придется контактировать на протяжении всего срока аренды помещения, рекомендуем убедиться, что вы идете с ним «на одной волне». Например, в нашей практике арендатор отказался снять помещение под ресторан после того, как главный инженер здания назначил встречу с техническими специалистами и подрядчиком арендатора по ремонту помещения, но на встречу не пришел и об ее отмене не предупредил.