Скопировать ссылку
Первое, с чего надо начинать при аренде помещения, — это определение требований к нему: как территориальных, метража, так и технических. После определения и формирования четкого списка требований можно начинать поиск.
Искать можно как самостоятельно, так и через риэлторов. Фактически, все предложения по аренде можно найти на просторах интернета, нужно только потратить время. Так что все зависит от ваших возможностей: есть время самостоятельно искать — вперед. Если времени и возможностей нет, привлекайте агента.
Если работаете с агентом, то внимательно изучайте договор с ним, обязательно включайте туда требования к помещению, сроки поиска, четко прописывайте в договоре обязанности агента и условия получения комиссии, ведь ваша цель — арендовать помещение, а не посмотреть варианты. Договор с агентом здесь — неотъемлемая составляющая.
Сегодня на рынке очень много недобросовестных подрядчиков, поэтому тщательно подойдите к поиску агента. Комиссию также стоит четко прописать в договоре и привязать ее к подписанию вами договора аренды.
Если вы не хотите нести дополнительные расходы на агента и имеете возможность потратить время на поиск, то вполне реально справиться самостоятельно. Можно физически походить по району, где ищете помещение, и посмотреть на предложения «на стене». В интернете есть множество сервисов поиска помещений, где представлены бесчисленные варианты. Всегда отталкивайтесь в первую очередь от подходящего вам помещения, т.к. цена — это вопрос переговоров. Всегда стоит посмотреть и оценить помещение с заявленной ценой выше ваших возможностей, т.к., во-первых, часто арендодатель изначально закладывает в цену возможность торга, и, во-вторых, вы не знаете всех условий договора аренды.
Нашли подходящее помещение? Нужно его детально проверить с точки зрения полного соответствия техническим характеристикам и изначальным требованиям (высота потолков, площади и возможности перепланировки, требуемые электрические мощности, нагрузка на перекрытия). Мы в WorldGym, как франчайзер, передаем франчайзи все технические требования к помещению и помогаем оценить имеющиеся варианты. Где-то можно немного отойти от требований, например, в планировках. Делая функциональное зонирование, мы часто сталкиваемся с проблемой «вписать» в имеющиеся планировки требуемые нам функциональные зоны, поэтому иногда приходится чем-то жертвовать. В некоторых моментах требования жесткие и не подлежат корректировке (у нас, например, это нагрузки на перекрытия в месте расположения бассейна).
Для оценки технических параметров помещения вы можете привлечь технического специалиста (если есть специфические требования к помещениям), либо следуйте изначально определенному для себя списку требований.
Далее оцениваем юридическую составляющую — это правоустанавливающие документы на помещение. В этом вопросе вы можете привлечь независимого юриста для оценки. Найти его не составит труда. Если юриста привлекать не планируете, то нужно детально изучить все правоустанавливающие документы, проверить, не в залоге ли помещение. В случае договора субаренды необходимо затребовать основной договор аренды и проверить, зарегистрирован ли он. Вопрос регистрации также важен, настаивайте на этом и определите сторону, в чье обязательство войдет обязанность по регистрации договора.
В случае возникновения каких-либо проблем в данном вопросе стоит всерьез задуматься, так как, как правило, помещение арендуется на длительный срок, вам в нем работать. Любые юридические проблемы с документами могут привести к расторжению договора, и вам придется съехать, это явно приведет к дополнительным расходам, временным репутационным потерям, поэтому отнеситесь к данному пункту очень серьезно.
Определите возможность и необходимость предоставления вам юридического адреса в данном помещении.
Комплексно оцените условия аренды. Они включают не только арендную ставку, но также арендные каникулы на ремонт, определение стороны, кто понесет расходы на перепланировку, ремонт, т.е. приведение помещения в нужный вам вид. Также это «страховой взнос» (как правило, если он есть, это арендная плата за первый и последний месяцы). Обратите особое внимание на условия расторжения договора аренды — срок уведомления о расторжении договора вами или арендодателем, наличие и размер штрафа при расторжении. Расходы по приведению помещения в первоначальное состояние — наличие такого требования в договоре и распределение данных расходов между вами и арендодателем в случае наличия такого условия.
Правильно просчитайте арендную ставку — фиксированная ли она или это процент от прибыли (ТЦ, например, часто предлагает ставку аренды частично фиксированную, частично в процентном соотношении к прибыли). Также к условиям аренды относятся такие вещи, как обязанность арендодателя предоставить возможность размещения вывески на здании (это может быть включено в арендную ставку или предоставляться за дополнительную плату), регистрация вывески — в обязанности какой из сторон это входит.
Расходы на содержание помещения (так называемые эксплуатационные) — немаленькая часть в расходах любого бизнеса и обязательная к фиксации в договоре аренды статья. Причем здесь надо обратить внимание не только на суммы, но и на обязательства сторон по ведению эксплуатации. Договором может быть предусмотрена обязанность арендатора самостоятельно договариваться и заключать договоры на эксплуатационные расходы. Клининг — одна из статей эксплуатационных расходов, которая также может повысить ваши расходы (в договоре аренды может быть условие об обязательном привлечении клининговой компании арендодателя — такое встречается в торговых и бизнес-центрах).
Обобщая все вышесказанное, перед оценкой размера аренды сядьте и посчитайте все ваши расходы на данное помещение — как первоначальные (необходимые для эксплуатации помещения в соответствии с вашими целями), так и дальнейшие эксплуатационные.
Определите ваши бюджетные лимиты. Оцените все эти расходы — и вперед, на переговоры. Порой при высокой арендной ставке могут быть низкие эксплуатационные расходы. Так что выгодная аренда — это не низкая арендная ставка, а все условия, оцененные в совокупности.
После оценки вами помещения переходим к переговорам с арендодателем о цене. На данном этапе вы уже знаете рынок (стоимость аренды аналогичных помещений), вы оценили помещение с точки зрения того, подходит ли оно вам, оценили правоустанавливающие документы и договор, знаете проблемы, с которыми столкнетесь при использовании помещения для бизнеса, представляете себе расходы, которые понесете при подготовке помещения для использования вами и дальнейшие эксплуатационные расходы. Встречайтесь с собственником, садитесь за стол переговоров и обсуждайте все условия. Это может занять не один день, но только таким путем вы можете получить устраивающие вас условия аренды.
И помните: арендодатель всегда готов к переговорам и он также заинтересован сдать помещение в аренду, как вы взять его в аренду.
