Скопировать ссылку
Что происходит на рынке коммерческой недвижимости в 2023 году
В течение нескольких лет аналитики наблюдают всплеск активности инвесторов. Согласно исследованиям консалтингового агентства Nikoliers, на фоне ухода западных игроков объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России за 2023 год побил рекорд последних лет и составил $4,3 млрд или 349 млрд рублей, что в два раза больше, чем в 2022 году, и в три — чем в 2021-м. И данный спрос формируют не только крупные и средние игроки рынка, но также и частные инвесторы.
В 2023 году выросла средняя ставка на аренду столичных офисов: на 1,6% в сегменте недвижимости А-класса и на 2,8% в сегменте В-класса. По данным консалтинговой компании CORE.XP, стоимость аренды квадратного метра в бизнес-центрах Москвы в среднем составляет 25,7 тысяч рублей в год, в других районах — чуть больше 18 тысяч. Эксперты считают, что в 2024 году данный тренд продолжится в связи с сокращением предложения.
Востребованными остаются и торговые помещения формата стрит-ритейл и районных ТЦ. Спрос арендаторов в III квартале 2023 года превысил показатели аналогичного периода 2022 года. Так, по итогам квартала доля вакантных площадей в торговых центрах составила 9,8%, снизившись на 4,8% по сравнению с III кварталом прошлого года. Это связано с тем, что ритейлеры стремятся открывать флагманские магазины на замену ушедших брендов и предлагать рынку новые концепции.
Более высокую инвестиционную доходность, по сравнению с прямой покупкой объекта недвижимости для последующей сдачи в аренду, продемонстрировали закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ): 16,4% против 10,7%.
Несмотря на период турбулентности 2022–2023 года, обусловленный геополитическими событиями, коммерческая недвижимость демонстрирует свою устойчивость к внешним факторам, стабильность арендных ставок и высокий уровень спроса на российском рынке. Однако, как и в любом методе инвестирования, важно правильно оценивать риски и стараться минимизировать их.
С какими рисками сталкивается инвестор при покупке коммерческой недвижимости
Основные риски можно разделить на две группы:
- внешние, отражающие ситуацию на российском рынке недвижимости и в экономике в целом;
- инвестиционные, которые касаются параметров конкретной сделки.
Внешние риски
Повышение ключевой ставки. Ключевая ставка влияет на стоимость кредитных продуктов. Чем ниже ключевая ставка, тем доступнее кредитование, что повышает спрос на квадратные метры, и, как следствие, стоимость объектов недвижимости.
Нестабильность курса рубля. При резком ослаблении рубля рынок недвижимости получает приток инвестиционного спроса. Однако в долгосрочной перспективе волатильность валют может оказать негативное влияние на рынок, так как снижение доходов населения может повлечь за собой его стагнацию или, например, рост спроса на товары эконом-сегмента.
Покупательская способность. Снижение этого показателя напрямую влияет на востребованность коммерческих площадей. Если в городе или регионе проживает мало людей, и/или у населения низкий уровень дохода, то возводить новый торговый или бизнес-центр будет попросту нецелесообразно, в то время как действующие объекты продолжают приносить прибыль. Таким образом, при оценке ликвидности проектов необходимо учитывать покупательскую способность в определенной локации.
Изменения в законодательстве. Введение ограничений в строительной отрасли, повышение налогов и иные подобные регуляторные меры существенно замедляют рост рынка недвижимости.
Инвестиционные риски
Ликвидность недвижимости. Расположение, инфраструктура района и транспортная доступность, планировка, год возведения, техническое состояние инженерных систем и конструктива здания напрямую влияют на стоимость объекта и его востребованность на рынке.
Источник финансирования. Использование заемных средств для приобретения объекта серьезно повышает риски инвестора: снижает прибыльность проекта, дает арендаторам более сильную позицию при пересмотре условий аренды, а потенциальный съезд арендатора может привести к фатальным последствиям.
Юридическая чистота и прозрачность сделки. Важно получить актуальную выписку из ЕГРН, в которой указан действующий собственник (или несколько) объекта. Если сделка совершается с участием представителя по доверенности, то необходимо внимательно изучить этот документ, чтобы убедиться, что он имеет право действовать и подписывать документы от имени владельца квадратных метров. Также необходимо изучить историю и чистоту предыдущих сделок по объекту. В противном случае вашу сделку будет легко оспорить и признать недействительной.
Дополнительным риском является вероятность наличия обременений у объекта недвижимости. Их могут накладывать банки, государственные исполнительные учреждения (например, служба судебных приставов). Это может быть запрет на отчуждение, арест или залог. Раньше часто возникали ситуации, когда покупатель вносил задаток при покупке, после чего выяснялось, что у объекта недвижимости есть обременения, что приводило к срыву сделки. Чтобы избежать подобной ситуации, необходимо отправить соответствующий запрос в Росреестр — так вы сможете понять, находятся ли квадратные метры в залоге у банка либо под арестом.
Некорректное прогнозирование экономической модели. Собственник может неверно оценить сроки ремонта помещения, поиска арендаторов, реализации объекта. Частой ошибкой также является некорректный прогноз доходности объекта.
Подбор арендаторов. Сотрудничество с крупными федеральными арендаторами в рамках долгосрочных договоров аренды несет меньше рисков, чем с небольшой местной компанией, взявшей в аренду помещение на короткий срок.
Если инвестор вкладывает средства в покупку действующего объекта с арендатором (готовый арендный бизнес), важно внимательно изучить условия договора: срок его действия, условия его расторжения и пролонгации, обязанности и ответственность сторон. Качественно составленный договор поможет снизить инвестиционные риски.
Инвестиции в объекты некапитального строительства. К ним относят киоски, магазины у дома, пекарни, кафе. Обычно собственником земельного участка, на котором находится такая постройка, и арендодателем по совместительству является государство, а точнее региональные власти (администрация города).
Собственник может в любой момент расторгнуть договор аренды и снести постройку, чтобы, скажем, благоустроить территорию, построить новые дороги или другой объект недвижимости. Как показывает судебная практика, отстоять такой объект практически невозможно, что делает инвестиции в эту категорию недвижимости крайне рискованными.
Как свести риски к минимуму
Способ покупки недвижимости
Инвестировать в коммерческую недвижимость можно как путем покупки объекта для последующей перепродажи, так и для сдачи в аренду, вложившись в готовый арендный бизнес (ГАБ). Не менее интересным видом инвестирования в коммерческие объекты являются коллективные вложения через приобретение паев закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН), которые предоставляют инвестору доли в объекте недвижимости и его доходах.
В последнем случае риски инвестора гораздо ниже: ему не нужно вкладывать огромные суммы, чтобы приобрести объект самостоятельно. Также можно диверсифицировать риски путем покупки долей в разных фондах. Такие фонды управляются профессиональными УК, которые ведут всю операционную деятельность, коммуницируют с арендаторами, несут полноценную ответственность перед инвесторами (пайщиками) и государством и отчитываются перед ФНС.
Анализ
Выделяют качественный и количественный анализ рисков. Качественный анализ отвечает за прогнозирование вероятных негативных сценариев для инвестиционного проекта, таких как падение рынка коммерческой недвижимости или приход на рынок новых крупных девелоперов, появление конкурентных объектов и так далее. Сформированный список рисков необходимо ранжировать по степени приоритетности и уровню влияния на проект.
Количественный анализ позволит оценить, как выявленные риски могут повлиять на эффективность инвестиций — например, какой объем прибыли может потерять инвестор при развитии того или иного негативного сценария.
Управление
Управление инвестиционными рисками представляет собой комплекс мер, которые позволят инвестору свести вероятность наступления негативных последствий к минимуму. Например, можно отказаться от краткосрочных договоров аренды в пользу долгосрочных, создать финансовые резервы на случай непредвиденных расходов и форс-мажорных обстоятельств (ремонтные работы или съезд арендаторов). Такие меры помогают сократить потери.
При отсутствии у инвестора достаточного опыта в управлении объектами коммерческой недвижимости можно передать капитал в доверительное управление профессиональной управляющей или инвестиционной компании, приобретая паи ЗПИФ недвижимости. Такой способ приумножения вложений позволяет инвестировать даже с небольших сумм (в отличие от прямой покупки объекта), минимизировать риски и высвободить ресурсы инвестора для иных видов деятельности, превратив объект недвижимости в источник регулярного пассивного дохода.
Безопасность
Страхование объекта инвестирования — одна из обязательных мер по снижению рисков.
В случае с фондами недвижимости объекты, составляющие имущество таких фондов, проходят ежегодную процедуру переоценки и страхования с учетом роста их рыночной стоимости. Так, в случае наступления страхового случая, инвесторы фонда могут быть уверены в полном возмещении ущерба страховой компанией и восстановлении работоспособности объекта.
Диверсификация
Одно из основных правил инвестирования — «не держать все яйца в одной корзине». При прочих равных данный принцип поможет инвестору ощутимо снизить уровень риска своего портфеля. Так, вкладывая средства в разные объекты коммерческой недвижимости, отличающиеся по площади, местоположению или даже назначению помещения (торговый центр, склад или офис), инвестор имеет возможность уравновесить недостатки одного объекта преимуществами другого.
Аналогичная ситуация с ЗПИФ недвижимости: грамотная диверсификация и вложение в разные фонды может существенно снизить риски пайщика, а также обеспечить его более стабильным и предсказуемым доходом, особенно во время турбулентности на рынках.
Грамотный выбор системы налогообложения
От выбора организационно-правовой формы зависит ответственность инвестора перед кредиторами: ИП и физлица отвечают перед контрагентами в рамках принадлежащего им имущества, а учредители юридических лиц — в рамках принадлежащих им долей.
В свою очередь фонды недвижимости обладают важнейшим преимуществом — налоговыми льготами, которые серьезно снижают финансовую нагрузку на фонд и, соответственно, увеличивают доходность пайщиков. А отсутствие необходимости самостоятельной подачи деклараций в ФНС и уплаты налогов (так как УК является для пайщиков налоговым агентом) делает инструмент для инвесторов вдвойне удобным.
Юридическая проверка
Проверять необходимо не только объект коммерческой недвижимости, но и всех возможных контрагентов перед сделкой: застройщик, продавец, арендатор, субарендатор. Сделать это можно в специальных сервисах: «Спарк-Интерфакс», «Прозрачный бизнес», СБИС, «Контур», «Клерк» и так далее. Услуга «Экспресс Проверка» есть у площадки, позволяющей проводить безопасные сделки — Garant.ru.
На портале ФНС можно получить сведения из реестров ЕГРИП и ЕГРЮЛ. Также там запущен электронный сервис «Риски бизнеса: проверь себя и контрагентов». Узнать можно, не находится ли контрагент в стадии прекращения деятельности или ликвидации, банкротства, есть ли у него задолженность по налогам, обременения на его объекте недвижимости.
Приобретая паи фонда недвижимости, инвестор может быть уверен в том, что объект уже прошел доскональную юридическую проверку, и что такая сделка будет безопасной.
Подведем итоги
Инвестиционные риски — один из ключевых факторов, который позволяет оценить целесообразность вложений и потенциальную прибыль. Они, как и показатели окупаемости и доходности, влияют на стоимость объекта недвижимости. Чем выше доходность, тем выше риски и наоборот — это главный закон инвестиций, который действует всегда. Внимательная оценка «подводных камней» и грамотное управление рисками позволяет свести негативный сценарий к минимуму. Тем не менее, в каждом отдельном случае баланс между риском и доходностью инвестор определяет для себя сам, исходя из собственной инвестиционной стратегии, стартового капитала и поставленных целей инвестирования.
