Скопировать ссылку
Документальное оформление
В первую очередь, еще перед ремонтом, необходимо согласовать планируемые ремонтные работы с арендодателем, для чего необходимо подготовить и направить собственнику запрос на получение согласия на проведение работ, приложив к нему соответствующий план или смету. Если договором аренды предусмотрено иное, то необходимо предоставить арендодателю всю необходимую информацию в соответствии с условиями договора аренды.
Важно помнить, что без наличия письменного согласия собственника принять такие расходы в учете для целей налога на прибыль нельзя. Помимо согласия на проведение работ необходимо заранее согласовать с арендодателем будет ли он возмещать указанные расходы полностью, частично или не будет возмещать вовсе. Иногда данный пункт освещается еще при заключении договора, однако если с владельцем помещения достигнута иная договоренность, ее нужно закрепить дополнительным соглашением.
В общем порядке, согласно ст. 616 ГК РФ, если в договоре не указано иного, капитальный ремонт арендованных основных средств производится за счет арендодателя, а другие виды ремонта производятся за счет арендатора.
Учет понесенных расходов
Текущий ремонт или неотделимые улучшения?
После ремонта появляется очередная непростая задача — определить, являются ли проведенные ремонтные работы текущим ремонтом или неотделимыми улучшениями. Это необходимо выяснить, так как учет в каждом из случаев значительно различается.
Разница в данном случае состоит в цели ремонтных работ и в их результате:
- Если ремонт был связан с поддержанием текущего состояния арендуемого помещения и после такого ремонта его характеристики принципиально не поменялись, то проведенные улучшения считаются текущим ремонтом.
- Если во время ремонта у помещения появились новые или значительно изменились имеющиеся характеристики, а также если возникшие улучшения нельзя отделить от арендованного помещения, не причинив ему ущерб, такие ремонтные работы являются неотделимыми улучшениями в арендованное имущество.
Учет текущего ремонта
Если произведенные работы являются текущим ремонтом, то сложностей с их учетом не возникает — в соответствии с п. 1, 2 ст. 260 НК РФ расходы на текущий ремонт учитываются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном периоде, в котором они были осуществлены в размере фактических затрат.
Учет неотделимых улучшений
В части налогового учета, в отличие от текущего ремонта, неотделимые улучшения, которые не возмещаются арендодателем (или если расходы компенсируются арендодателем частично, некомпенсируемую часть) нужно равномерно списывать в расходы в течение определенного периода. Основанием для этого является п.1 ст. 256 НК РФ, где указано, что амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия собственника.
Если невозможно определить срок, в течение которого нужно списывать расходы образовавшегося неотделимого улучшения, то период списания данных расходов устанавливается равным сроку полезного использования арендуемого объекта.
При этом важно понимать, что в случае расторжения договора аренды амортизация стоимости объекта должна быть прекращена с первого числа месяца, следующего за месяцем расторжения договора.
В части бухгалтерского учета неотделимые улучшения признаются основными средствами в соответствии с ПБУ 6/01. При этом срок полезного использования устанавливается с учетом даты окончания действия договора аренды. Организация может также установить в учетной политике иной порядок списания данных расходов, например, в качестве расходов будущих периодов.
В связи с различиями в определении срока списания стоимости неотделимых улучшений в бухгалтерском и налоговом учете, в бухгалтерском учете появляется постоянная разница, которая образует постоянное налоговое обязательство в соответствии с п. 4 и 7 ПБУ 18/02. Помимо прочего хочется отметить, что если во время ремонта возникает необходимость демонтировать старые объекты, а после вывезти их или оставшийся от демонтажа мусор, то в соответствии пп.8 п.1 ст. 256 такие расходы учитываются как внереализационные и не включаются в стоимость неотделимых улучшений.
Что делать при расторжении договора аренды?
В случае расторжения договора аренды организации необходимо сделать следующие шаги:
1. Передать арендодателю произведенные неотделимые улучшения, оформив наряду с актом приема-передачи арендуемого помещения отдельный акт приема-передачи неотделимых улучшений.
При этом в соответствии с п. 2 ст. 263 ГК РФ после прекращения аренды, если договором или соглашениями не установлено иного, арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных за свой счет неотделимых улучшений при условии, что ранее было получено согласие на их проведение.
2. Начислить НДС на безвозмездную передачу имущества арендодателю, так как в соответствии с п. 1 ст. 39, подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ данная операция признается реализацией. В данном случае налоговая база будет рассчитываться по рыночной стоимости в соответствии со п. 2 ст. 154 НК РФ.
В конце важно отметить, что для исключения споров с налоговой инспекцией рекомендуется обращаться к экспертам для определения характера произведенных ремонтных работ.
