Скопировать ссылку
Ажиотаж на рынке коммерческой и жилой недвижимости начался уже в первые недели спецоперации, что в принципе было ожидаемо. Во многом ситуация напоминает 2014 год, когда из-за девальвации рубля на фоне обвала цен на нефть и западных санкций люди буквально выстраивались в очередь за квартирами. Большие и малые площади, даже неликвид — все, что было готово или находилось на финальной стадии строительства, оказалось оперативно продано. Рубли стремительно конвертировались в квадратные метры. Так, инвестиции в коммерческую недвижимость в первом квартале 2022 года выросли в два раза по сравнению с предыдущим годом и достигли 42,8 мллиарда рублей, говорится в исследовании «Джонс Лэнг ЛаСаль».
Впрочем, часть сделок так и не состоялась — девелоперы отказались продавать объекты на старых условиях, предвидя удорожание стоимости. Уже 28 февраля ЦБ объявил о повышении ключевой ставки с 9,5 до 20 процентов годовых. Необходимость решения объяснили «кардинальным изменением» внешних условий для российской экономики. В итоге доля кредитных и ипотечных займов, в том числе одобренных, снизилась до нуля. И хотя мера помогла отрезвить отрасль, она не стабилизировала ситуацию.
Вскоре уход из России анонсировали около 300 компаний, так или иначе связанных с рынком недвижимости, среди которых шведская девелоперская компания Bonava и финская YIT. В начале марта оба бренда заявили, что из-за геополитической ситуации они приостанавливают покупку новых земельных участков. Многие по-прежнему не определились — покинуть страну или остаться.
Уход игроков, нарушения логистических цепочек и опустение складов на фоне потребительского ажиотажа (многие решили оперативно завершить стройки) неизбежно привели к удорожанию строительных материалов. К тому же у многих поставщиков велика доля импортных товаров (по некоторым подсчетам — до 40%), и курсовая разница сыграла свою роль. В результате инфляция уже достигает 20–30%, и это обязательно отразится на стоимости объектов, которые сейчас возводятся. Казалось бы, перспективы — мрачнее некуда.
Отпуск во время чумы
В этой связи многих инвесторов в коммерческую недвижимость волнует вопрос: куда вкладывать средства и стоит ли вообще это делать? На мой взгляд, стоит, ведь на некоторые объекты коммерческой недвижимости спрос сохранился. Как правило, это проходные места в стрит-ритейле, помещения для пунктов выдачи онлайн-магазинов с низкой арендной ставкой и, конечно, на фоне растущего спроса на внутренний туризм — гостиницы и мини отели. Из-за частичного закрытия международного транспортного сообщения большая часть населения проведет, как минимум, ближайший отпуск в России. По сути мы повторим сценарий пандемийных годов, но в 2020–2021 годы люди мало перемещались из-за ковидных ограничений и страха заболеть. Сейчас же COVID-19 считается локально побежденным, а значит граждане нашей страны будут охотнее путешествовать и пользоваться услугами гостиничного бизнеса внутри страны.
Есть и еще один важный аргумент в пользу развития гостиничной отрасли в России: как правило, с ухудшением экономической обстановки в стране начинает увеличиваться внутренняя трудовая миграция в города с более высоким уровнем жизни. Это значит, люди из провинции начнут активнее переезжать в города-миллионники и арендовать недвижимость для проживания.
Гостиничный бум
Подтверждают перспективность вложений в гостиничную отрасль и сами инвесторы. Согласно отчету «Джонс Лэнг ЛаСаль», в первом квартале 2022 года гостиничный сектор занял 6% в структуре инвестиционных сделок, против 2% за тот же период прошлого года. И это не удивительно — мы и сами продали более нескольких десятков номеров в нашем новом гостиничном комплексе Travelto Петровский парк в Москве, который находится еще на раннем этапе строительства. Сейчас у инвесторов как в Москве, так и в Петербурге и других крупных городах России есть возможность найти отель или апартаменты от 7 миллионов рублей и выйти на доходность порядка 10–15% годовых. В следующем году это уже вряд ли будет возможно — из-за инфляции недвижимость вырастет в цене и процесс окупаемости удлинится.
При этом я бы рекомендовал при выборе коммерческих объектов для инвестирования учитывать следующие аспекты:
- Лучше, если вам максимально понятен арендатор — принесет он вам стабильный доход или нет. Например, на рынке есть предложения, когда недвижимость продается вместе с арендаторами.
- По нашим наблюдениям, меньше всего пострадал рынок посуточной аренды — в марте 2022 года он не изменился и соответствует ценам прошлого года. В свою очередь долгосрочная аренда с большой долей вероятности может «просесть» примерно на 10%, но ненадолго.
- Преимущество сейчас у сегмента, где присутствует массовое потребление.
- Еще один важный пункт — в случае с гостиничными объектами, необходимо учитывать сезонность с точки зрения финансового потока от аренды. Так, в Петербурге она ярко выражена и приходится на период с мая по сентябрь, тогда как в Москве ее почти нет. В том числе поэтому мы решили запустить новые гостиничные объекты в Москве.
Кто остался не у дел
Если же говорить о наименее привлекательных для инвестиций объектах, то это прежде всего крупные торговые центры. Особенно те, где одними из ключевых арендаторов являлись кинотеатры — сейчас у них большие проблемы. Кинопрокатчики заявили, что зарубежных фильмов не будет, и что показывать и каким образом привлекать людей неясно. Также торговым центрам непросто быстро заменить ушедших крупных арендаторов — зарубежных ритейлеров и операторов общепита, которые покидают рынок одномоментно один за другим. По разным прогнозам отечественный рынок может лишиться до 40% игроков. В итоге эксперты ожидают освобождение торговых площадей, исчисляемое сотнями тысяч квадратных метров, которые могут остаться пустующими на протяжении года. Убытки в таких случаях будут сравнимы примерно с 4–7% от стоимости актива, следует из оценки представителей Becar Asset Management.
Проблема также в том, что продолжает снижаться покупательская способность в ритейле, и это в том числе следствие пандемийных лет. Все меньше потребителей решаются тратить сбережения в условиях неопределенности, а те, кто могут, все чаще делают это онлайн. Поэтому уже сейчас ясно, что в ближайшие годы торговые и бизнес-центры будут испытывать значительные трудности в связи с масштабным редевелопментом.
Тем не менее, я бы не торопился хоронить отрасль или отдельных ее игроков. Все зависит от экономического сценария развития, который нас ждет, и в некоторых из них присутствует определенный оптимизм. Например, известен пример Ирана, против которого западные страны ввели большое количество, знакомых нам не понаслышке, санкций — торговое эмбарго, отключение банковского сектора от SWIFT, финансовая изоляция, запрет на инвестиции и многое другое. Государство активно поддержало многие отрасли, в том числе и строительную, которая, как правило, подтягивает за собой многие другие сферы, включая коммерческую недвижимость.
В частности, в 2007 году правительство Ирана запустило программу Mehr Housing: застройщики получали бесплатную землю в обмен на обязательство построить дешевые квартиры для тех, кто приобретает жилье впервые. Правительство платило комиссию банкам, чтобы те давали кредиты застройщикам, прибыль которых достигала 300%. Покупатели получали ипотеку на 99 лет. В течение следующих пяти лет было построено почти 2 миллиона единиц жилья, в 2011–2012 годах в стране заключалось по 14 тысяч сделок с недвижимостью в день. И хотя постепенное увеличение западного давления на страну привело к росту инфляции и избытку ликвидности, особенно в премиум-сегменте, недвижимость в среднем сегменте оказалась под меньшим ударом. А самый значительный потенциал для инвестирования в рамках коммерческой недвижимости оказался у гостиничного и торгового секторов.
Однако пока, в эпоху глобальных перемен бизнес-гибкость и открытость к исследованию новых возможностей становятся решающими факторами успеха. На мой взгляд, если в планах инвестора — не только сохранить свои деньги, но и получить дополнительный рост, то вкладывать стоит сейчас.
