Получить консультацию
Закрыть
Закрыть
Как это работает?
Автоматизация бухгалтерии для любого бизнеса
Сервис «Моё дело» всё сделает сам:
рассчитает налоги
создаст счета
заполнит декларации
отправит в налоговую и фонды
Автоматизация бухгалтерии для любого бизнеса
Сервис «Моё дело» поможет вам автоматизировать рутинные процессы, он всё сделает сам:
рассчитает налоги
создаст счета
заполнит декларации
отправит в налоговую и фонды
Как это работает?
Как это работает?
Прислать статью

Как сдавать квартиру и жить спокойно

Поделиться
0
Как сдавать квартиру и жить спокойно
Фото: FluxFactory
Иметь возможность сдавать квартиру в наем — это, несомненно, хорошая перспектива стабильной прибыли. Кто-то даже перебирается в другие страны и живет на средства, получаемые от сдачи жилья. Но и здесь не обходится без проблем и неприятностей, причем виновником может оказаться как собственник, так и арендатор. Чтобы обезопасить себя от головной боли, бюрократической волокиты, разбирательств личных, а тем более судебных, следует придерживаться определенных рекомендаций. Мы собрали самые популярные вопросы, которые ежедневно задаются специалистам по недвижимости и юристам. В качестве эксперта на вопросы отвечает один из руководителей компании OTDL, входящей в Федеральный строительный сервис ГК «Партнер», Алина Боярчук

Могу ли я вообще сдавать жилье?


Ответ тут прост: сдавать жилплощадь имеет право лишь собственник недвижимости. Чтобы подтвердить собственность, у вас на руках должно быть свидетельство о регистрации, которое выдается госреестром. Ваши родственники и друзья могут сдавать вашу квартиру только при наличии доверенности, заверенной у нотариуса. Без данного документа участвовать в сдаче, а тем более, заключать договор, ни родственник, ни друг не имеют права.

Я не один собственник, но второй не против, тогда можно?


Даже если остальные собственники не имеют возражений, они все равно обязаны принять участие в заключении договора. Достаточно выступить со стороны арендодателя или предоставить письменное согласие на заключение сделки. Важно, что документ этот обладает юридической силой только в случае наличия нотариального заверения, иначе договор найма на срок более одного года не будет зарегистрирован в росреестре.

Регистрировать вообще обязательно?


Регистрацию в росреестре проходят договоры на сдачу жилья на срок более 1 года, в иных случаях письменного варианта договора достаточно. Вы можете, конечно, вообще не регистрировать и сдавать квартиру «по-серому», но в этом случае при возникновении судебных разбирательств вы не сможете в качестве аргументов защиты приводить пункты из договора.

А если моя квартира в соцнайме?


Если ваша квартира была приобретена по договору социального найма, то есть собственником фактически является государство/муниципалитет, то вы можете сдать ее только при официальном письменном разрешении. Если получить его от государства не удалось, то и сдавать жилье вы не вправе.

В квартире прописан не только я, мне нужно собирать подписи жильцов?


В данном вопросе есть несколько тонкостей. Обычно, если помимо собственника в квартире зарегистрированы члены его семьи, то согласия с них собирать не нужно. Однако если квартира коммунальная и имеет помещения общего пользования, то тут уже понадобится письменное одобрение всех жителей. Еще один важный момент в таком жилье — наличие несовершеннолетних детей, в этом случае придется обращаться в органы опеки и запрашивать письменное разрешение.

Разобравшись с правами и документами, следует поговорить о самом жилье — его виде, ремонте, выгодах и подводных камнях. Удивительно, но принцип «чем больше, тем лучше» в данном вопросе не работает.

Хочу купить квартиру в новостройке под сдачу: глупо или выгодно?


Здесь нужно учитывать специфику вашего региона. Согласно статистике, на рынке найма недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге особенной популярностью пользуются однокомнатные квартиры и квартиры-студии (около 40% запросов приходится именно на них), а двухкомнатные квартиры держатся на втором месте. Как мы знаем из уроков экономики, спрос рождает предложение, поэтому популярность однушек и студий привела к ускорению темпов роста цен на данное жилье. Соответственно, чтобы извлечь выгоду, необходимо учитывать такие факторы, как:
  • на каком этапе строительства находится дом — при покупке на начальных этапах есть вероятность, что строительство дома затянется или вовсе будет заморожено из-за финансовых проблем застройщика;
  • количество упущенной выгоды при покупке на разных этапах строительства рассчитывается по простой формуле: количество месяцев до момента сдачи квартиры умножается на предполагаемую арендную плату. Так, при ставке в 25 000 рублей за год ожидания квартиры вы теряете 300 000 рублей;
  • покроет ли прибыль от сдачи квартиры рост цены, если вы отказались от покупки недвижимости на этапе котлована, то необходимо просчитать, какую цену сможет покрыть арендная плата. Здесь нужно будет отследить темп роста цены на квартиру за определенный период, а потом сравнить его с потенциальным доходом от сдачи за это же время;
  • как скоро окупится жилье — здесь учитывается не только то, за сколько вы купили квартиру, но и то, сколько вы в нее вложили после покупки. Считается все — ремонт, мебель, бытовые принадлежности и приборы. На однокомнатные квартиры и студии понадобится гораздо меньше материальных и временных вложений, чем на жилье большой площади, поэтому и окупятся они быстро.

Взять сразу с отделкой или дешевле самому отремонтировать?


Как рассказала руководитель отдела по работе с клиентами Алина Боярчук, зачастую собственники решают самостоятельно провести ремонт, а потом понимают, что не справляются.

«Это на первый взгляд — обои наклеил, да и можно сдавать. По факту же заниматься самостоятельно отделкой квартиры, даже в новостройке, это дело, требующее глобальных затрат как времени, так и денег. Особенно, если вы хотите сделать красиво и на долго».

Здесь и правда стоит несколько раз подумать и хорошо оценить свои силы, ведь чем дольше вы провозитесь с ремонтом, тем позднее наступит момент получения прибыли от сдачи квартиры.

Более того, Алина поделилась секретом недорогого и беспроблемного ремонта: «Сотрудничество. Причем сотрудничество как с собственником жилья, так и с поставщиками непосредственно и с застройщиком. Экономить лучше не на материалах, а с помощью правильного подхода к ремонту. Нанимать лучше ту компанию, которая понимает и уже отладила технологически каждый этап отделки — так сроки и качество не будут подорваны.

Если вы берете квартиру уже с отделкой, то сдавать ее можно будет сразу после регистрации собственности. Еще один аргумент в пользу покупки жилья с чистовой отделкой — снижается вероятность проведения шумных ремонтных работ в соседних квартирах.

Стоит отметить также, что сейчас застройщики часто работают в паре со студиями отделки и предоставляют собственнику на выбор несколько видов отделки на любой вкус и кошелек.

Сдам «голую» квартиру! Кто живет, тот и отремонтирует!


Очень частое явление — собственник снижает ежемесячную арендную плату на максимум, но предупреждает, что арендатору необходимо будет самостоятельно сделать ремонт. С одной стороны, это может показаться очень удобным, однако такое решение часто приводит к нежелательным последствиям.

Как минимум, такой ремонт может не соответствовать вашим представлениям и желаниям, оказаться некачественным, а как максимум — вовсе незаконченным и портящим квартиру. Кроме того, часто на такие предложения откликаются бригады гастарбайтеров, так что ваша квартира вовсе может превратиться в общежитие. Поэтому если вы не хотите обзавестись головной болью, по такой схеме сдавать жилье не рекомендуется.

А если квартира старая, обязательно делать ремонт?


Отойдем от темы новостроек и обратимся к домам старого фонда, ведь в них тоже часто сдается жилье, причем совершенно разномастное — кто-то делит свою квартиру по комнатам на несколько жильцов, кто-то сдает целиком, кто-то выбирает посуточную или почасовую оплату.

Во всех этих случаях, если вы нацелены на долгосрочное получение прибыли, ремонт делать надо! Во-первых, так вы сможете выдерживать конкуренцию квартир в более новых домах.

Во-вторых, ремонт квартиры под сдачу существенно отличается от того, что вы делаете для себя. А, в-третьих, так вы сможете больше заработать. За квартиру пусть с минимальным наполнением, но с чистым и новым ремонтом, можно запросить больше, чем за заставленную бабушкиными сервантами и с ковром на стене.

А что вообще люди берут?


Если говорить непосредственно о требованиях квартиросъемщиков к их будущему жилью, то на первом месте у 84% опрошенных россиян стоит именно наличие ремонта. Второе место поделили между собой присутствие в квартире бытовой техники и качество инфраструктуры района.

Не менее важным оказалось для 55% россиян расположение арендуемой квартиры — чем ближе к работе, тем лучше. Наличие балкона важным считают лишь 40% людей, а удобную планировку и наличие парковки требуют не более 30% арендаторов.

В конце списка требований оказались такие критерии, как большой метраж, возможность временно зарегистрироваться, а также расположение исключительно в центре города.

Стоит отметить также, что квартиры на крайних этажах берут менее охотно — 40% опрошенных не готовы жить на первом, а еще около 35% высказались против квартир на последнем этаже дома.

Я собственник, значит я главный?


Представим, что вы закончили с решением организационных вопросов и ремонтом и занялись поиском постояльца. Вы, скорее всего, воспользовались такими методами, как «сарафанное радио», разместили объявление в интернете и, возможно, даже обратились в агентство недвижимости. И вот, наконец, он — идеальный по вашим меркам постоялец.

Теперь вы находитесь в отношениях — хозяин квартиры-постоялец. Вы хотите, чтобы ваше имущество было в целости и сохранности, а вот постоялец хочет чувствовать себя комфортно, проще говоря — «как дома». Здесь-то и могут возникнуть конфликты.

Есть поговорка: не место красит человека, а человек место. Действительно, каждый человек в той или иной степени меняет окружение, подстраивая его под себя. Это несомненно произойдет и с вашей квартирой, и к этому нужно быть психологически готовым.

Как владелец жилплощади вы можете требовать сохранения мебели или каких-то предметов интерьера. Если для вас действительно важны какие-то вещи, не рекомендуется оставлять все на словах. Пропишите в договоре, что можно менять в квартире, а что нельзя, а также какие последствия могут быть при нарушениях. Если квартиросъемщик подписывает документ, значит он с условиями согласен и обязан их соблюдать.

Не стоит все же злоупотреблять своим положением и, к примеру, вламываться без предупреждения в сданную квартиру. Это не только испортит отношения с постояльцем, но и вызовет недоверие.

Что можно включить в опись имущества?


При описи имущества сдаваемого жилья необходимо указать всю мебель, которая остается в пользовании. Стоит обратить внимание на первоначальное состояние мебели и отделки — лучше отметить все недочеты сразу (все ли конфорки на плите функционируют, имеются ли трещины на плитке или отслойка штукатурки и тому подобное).

Если стоимость аренды будет включать плату за коммунальные услуги, важно также зафиксировать данные со счетчиков воды и электричества. При наличии бытовой техники нужно указать не только ее вид, но и производителя, модель, серийный номер, стоимость (можно примерную). Не забудьте также включить в опись количество комплектов ключей, которые останутся у арендатора.

Что еще можно включить в договор?


Если вы против наличия домашних животных в квартире — пишите об этом в договоре. Хотите, чтобы в ней жило не больше двух человек — пропишите ограничение на количество людей. В квартиру проведен интернет и вы хотите, чтобы арендатор сам за него платил — это тоже стоит указать. К квартире прикреплено место на платной парковке — запишите порядок оплаты и ответственность.

Проще говоря, в договор можно включить любое ограничение или пояснение, не нарушающее законодательство. Чтобы обезопасить себя, можно указать, в каких случаях ответственность за ремонт квартиры лежит на арендаторе, а в каких на вас — последствия несвоевременной оплаты, порядок расторжения договора.

Так как сохранить хорошие отношения надолго?


Помните, что хоть юридически квартира ваша, фактически она находится в пользовании чужого для вас человека. Поэтому чтобы на протяжении долгого времени оставаться в теплых отношениях с постояльцами, необходимо придерживаться определенных принципов.
  1. Принцип частной жизни — обсудите фиксированную дату вашего посещения квартиры и придерживайтесь намеченного плана.
  2. Принцип открытости — сразу определите, с какой целью вы планируете приезжать и что вы будете проверять. Обозначьте, что для вас важно и за что вы переживаете, так квартиросъемщик поймет, что конкретно от него требуется.
  3. Принцип предсказуемости — не устраивайте внезапные проверки. Если возникла необходимость приехать, созвонитесь с квартиросъемщиком и предупредите его об этом, не забыв о принципе № 2.
  4. Принцип уважения — уважайте своего арендатора и его время. Не стоит приезжать слишком рано или слишком поздно, а также в сопровождении третьих лиц, не принимающих участия в сделке.
  5. Принцип фиксации — фиксируйте материальные вложения как с вашей стороны, так и со стороны арендатора. Это поможет избежать неразберихи при каких-то бытовых неполадках или при смене жильцов.
  6. Принцип ответственности — заранее обсудите уровень материальной ответственности за испорченное имущество и подтвердите это письменным согласием постояльца.

А если не повезло?


Никто не застрахован от случая, когда поначалу человек казался вполне адекватным, а потом выяснилось, что тараканы в его голове имеют гораздо больше власти, чем им положено.

Среди самых частых жалоб на квартиросъемщиков — неуплата аренды, оставленные долги и даже отказ покидать жилье. Когда арендатор не платит и при этом отказывается выезжать — обращайтесь в полицию.

Причем, даже если вы не заключали договор найма, выгнать нежелательных постояльцев вы можете по закону о вашей собственности — без договора они не имеют права находиться в вашей квартире. А если они начнут оказывать сопротивление правоохранительным органам — им грозит уголовное дело.

Хоть получить с них обещанные деньги без договора вы не сможете, но хотя бы освободите свою квартиру. Также, если наниматель не платит коммуналку, вы можете как собственник обратиться в управляющую компанию и отключить электричество и воду, лишив нерадивого арендатора удобств.

Другой вопрос, когда жильцы оставляют долги за такие вещи как, к примеру, интернет и телевидение. Здесь нужно понимать, что провайдерам абсолютно не важно, кто конкретно пользовался интернетом или смотрел телевизор.

Ответственность перед ними несет тот, на кого заключен договор. Соответственно, если услуга была подключена на имя арендатора, то и оплатить долги должен он, если на ваше имя — к сожалению, ответственность на вас. Такой принцип распространяется на все услуги, договоры на оказание которых заключаются во время сдачи квартиры. Избежать лишней мороки поможет грамотно составленный договор, в котором вы можете указать ответственность сторон и порядок выплат.

Мне что, еще надо платить налог с аренды?


Мы платим налог на имущество, на доходы, налоги включены в стоимость всех товаров и услуг. И если вы сдаете жилплощадь, то и за это по закону необходимо заплатить налог. Причем, вы можете сделать это и как физическое лицо, и как индивидуальный предприниматель.

Если вы обращаетесь в налоговые органы как частное физическое лицо, то для уплаты вам понадобится заполненная декларация 3-НДФЛ, в которой и будет отражено, сколько средств вы заработали на сдаче. Она подается раз в год и действует на предыдущий период (в 2019 году, к примеру, вы предоставляете информацию о доходе в 2018 году).

Стоит отметить, что обратиться в налоговую службу с целью уплаты налога необходимо независимо от того, где находится сдаваемая квартира — даже если вы в Чебоксарах, а квартира в Москве, подать декларацию необходимо по месту вашей регистрации.

Размер налога на доход физических лиц на данный момент составляет 13%. Если вы живете в другой стране, а в России находитесь меньше 6 месяцев в год, то налог для вас будет целых 30%. Настоятельно рекомендуем проконсультироваться с налоговым специалистом для получения более точных данных о выплатах и обязанностях по конкретному объекту.

Сэкономить можно?


Всего 6% составит налог, если уплачивать его как индивидуальный предприниматель (за счет упрощенной системы налогообложения). Кроме того, при упрощенке вы освобождаетесь от обязательства выплачивать налог на имущество, НДС и НДФЛ.

У индивидуальных предпринимателей есть еще один путь уплаты налога за сдачу жилья — купить налоговый патент. Главным преимуществом этой схемы является то, что вы можете самостоятельно рассчитать и сразу заплатить фиксированную сумму налога (патента). Его можно приобретать на любой срок от одного до двенадцати месяцев (в рамках календарного года), а его стоимость рассчитывается исходя из площади квартиры и срока действия патента.

Из «минусов» данных способов оплаты — временные затраты на регистрацию статуса индивидуального предпринимателя и необходимость выплачивать страховой взнос. Кроме того, если вы покупаете патент, а арендатор покидает квартиру раньше срока, вы понесете некоторые убытки.

При этом, как мы уже писали ранее, прежде чем принимать решение о порядке уплаты налогов, необходимо проконсультироваться с налоговым или финансовым экспертом. В российское законодательство регулярно вносятся изменения, поэтому всегда заранее проверяйте информацию о налогах и выплатах в официальных источниках.

Каждый человек уникален по-своему, со своими требованиями и особенностями, поэтому сдача жилья в аренду — это вопрос не только бюрократии, но и психологии. Чувствовать себя спокойно и комфортно все же могут как арендатор, так и собственник жилья. Для этого достаточно правильно заключить договор и придерживаться нетрудных этических норм.
Автоматизация бухгалтерии для любого бизнеса
Сервис поможет вам автоматизировать рутинные процессы, он всё сделает сам:
рассчитает налоги
создаст счета
заполнит декларации
отправит в налоговую и фонды
Эксклюзивно для читателей «Делового мира»
Месяц полного доступа бесплатно :)
В избранное
Подписывайтесь на наш Дзен-канал: zen.yandex.ru/delovoymir.biz
Поделиться
0
Полезные статьи
к вам на почту
Подпишитесь на рассылку
Подписаться!
0 комментариев
Отправить
Чтобы оставить комментарий, авторизируйтесь или зарегистрируйтесь
Обсуждения
Комментарии Публикации
Берсерк Антон
Руководитель проекта «ТОП-Результат в продажах»
Простые правила, которые следует исполнять при работе с людьми
Недавно был на встрече, был в роли клиента. Продавали мне телефонию. [...]
Меркулов Валерий
Руководитель компании «Центр Бизнес Решений»
Как писать важные письма по ГОСТу
Каждому хоть раз в жизни приходилось сталкиваться с тем, что [...]
РПЦ выступила против продажи лекарств в магазинах
Минпромторг выступает за продажу безрецептурных лекарств в розничных [...]
Есть вопросы?
Введите свои контакты — и автор свяжется с вами в ближайшее время!
Отправить
Закрыть x
Один шаг для старта собственного дела
Сервис бесплатной
подготовки документов
для регистрации ИП или ООО
15 минут
Без ошибок
Подготовить документы
Закрыть x
Один шаг для старта собственного дела
Сервис бесплатной
подготовки документов
для регистрации ИП или ООО
15 минут
Без ошибок
Подготовить документы
Закрыть
Один шаг для старта собственного дела
Сервис бесплатной подготовки документов
для регистрации ИП или ООО
15 минут
Без ошибок
Подготовить документы
Сервис бесплатной подготовки документов на регистрацию ИП и ООО