Прислать статью

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости

Поделиться
0
Как снизить кадастровую стоимость недвижимости
Иллюстрация: Everett Collection/Shutterstock
Управляющий партнер компании «Митсан Консалтинг»

По данным агентства недвижимости Savills, Россия входит в десятку стран с самой высокой совокупной стоимостью жилой и коммерческой недвижимости. Все собственники: от квартиры или дачи, до промышленных и торговых объектов — сталкиваются с понятием «кадастровая стоимость объекта недвижимости». Звучит загадочно и непонятно. Что делать, как стоимость правильно определить, как снизить или иногда даже увеличить? Вопросов много и разобраться в них не так просто. В этом помогает управляющий партнер компании «Митсан Консалтинг», член экспертного совета «НОСТРОЙ» Дмитрий Желнин.

Начнем с азов: что такое кадастровая стоимость?

Для начала разберемся: что же такое кадастровая стоимость (КС) и где ее можно найти?

Да, понятие КС четко прописано в статье 3 ФЗ от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Согласитесь, что определение «полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке» нам ничего толком не объясняет. Тем более не объясняет, что она является основополагающей базой для налогообложения, а также важна еще в ряде случаев.

Даже приказ Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 года № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» не поможет до конца в этом разобраться.

Где найти кадастровую стоимость?

Несколько способов:

Первый. Найти кадастровую стоимость можно, ознакомившись, к примеру, с документами о собственности. Правда, напрямую КС вы там можете и не найти, но по указанному в них кадастровому номеру, в дальнейшем это сделать можно.

Второй. Для этого понадобится зайти на Публичную кадастровую карту. Вводим в строку поиска кадастровый номер — и бесплатно получаем сведения о КС.

Третий. Еще один бесплатный источник информации о кадастровой стоимости — сервис «Справочная информация по объектам недвижимости» на сайте Росреестра. Здесь также пригодятся кадастровый номер объекта недвижимости (ОН), который вы узнали в документах о собственности, и адрес ОН.

Четвертый. Бесплатная информация о КС на сайте Росреестра содержится в разделе «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки (ГКО)». Следует знать, что здесь содержатся данные об объектах недвижимости, в отношении которых ГКО была проведена и/или КС ОН была определена в размере его рыночной стоимости. К слову, данный раздел сайта поможет найти не только КС объекта, но и информацию о ценообразующих факторах, повлиявших на величину КС.

Для чего используется кадастровая стоимость?

Первое. Кадастровая стоимость нужна не только для формирования базы налогов, но и при приобретении объектов недвижимости (ОН), как на открытом, так и на конкурентном рынке, а также при проведении приватизации государственной или муниципальной земли без аукциона и заключении договора аренды на такой ОН по результатам торгов.

Второе. КС служит отправной точкой расчета платы за публичный сервитут и использоваться в ряде случаев оценки при залоге недвижимого имущества.

Третье. Этот пункт скорее будет интересен профессионалам рынка недвижимости. Кадастровая стоимость берется в качестве стоимости при приватизации земельных участков имущественных комплексов унитарных предприятий или при переводе земельных участков из категории сельхозземель.

Четвертое. Кроме всего прочего, КС применяется при расчете штрафов за самозахват и нецелевое использование земельных участков, а также при формировании самостоятельного состава преступления по занижению кадастровой стоимости должностными лицами в корыстных целях или для личной выгоды.

Пятое. Наконец, КС используется для определения нотариального тарифа при заключении сделок по отчуждению или залогу недвижимого имущества, оцененному ниже кадастровой стоимости.

Как снизить кадастровую стоимость?

Все факторы применения кадастровой стоимости, описанные выше, конечно, важны. Однако, основное применение кадастровой стоимости — это все же формирование базы налогов: земельного, налога на имущество физлиц и организаций. Поэтому пути снижения КС собственники ОН также должны знать.

Методы снижения кадастровой стоимости можно условно разделить на три типа: традиционные, новые и уникальные.

Собираемость налогов.

Традиционные способы оспаривания кадастровой стоимости

К традиционным, то есть к тем методам, которые использовались и до принятия нового ФЗ «О государственной кадастровой оценке», относится метод установления рыночной стоимости ОН вместо кадастровой.

У этого способа с принятием новых законодательных норм, к сожалению, появилось больше «минусов», чем «плюсов». Статистика Росреестра говорит об этом убедительно.

Что же касается самих «минусов», то о них можно говорить много, а пользователям стоит почитать отдельную статью «Оспаривание кадастровой стоимости: почему рыночная оценка больше не будет работать».

Для тех, у кого нет времени вникать в суть вопроса, поясняем, что основными «минусами» метода установления рыночной стоимости вместо кадастровой являются:

  • подготовка рыночного отчета занимает много времени. А если стоимость ОН будет явно занижена, то властные структуры могут усмотреть в данном отчете еще и мошенничество, что повлечет судебные разбирательства (прецеденты привлечения оценщиков к уголовной ответственности уже есть в столичном регионе);
  • суды все чаще будут не удовлетворять иски владельцев объектов недвижимости, установивших рыночную стоимость вместо кадастровой. Статистика в данном вопросе уже обозначила перспективы снижения эффективности данного метода;
  • сегодня КС максимально приближена к рыночной, а зачастую и ниже ее, то есть выгода у метода небольшая, а действует только с начала года ее установления (без ретроспективы) и лишь до следующей ГКО.

Составление отчета о рыночной стоимости — прибыльная услуга для оценщиков. Но для владельцев ОН — это затраты, как финансовые, временные, так и моральные, ведь отчет придется заказывать каждый раз — после каждой государственной оценки.

Новые способы снижения кадастровой стоимости

К новым способам снижения кадастровой стоимости относится метод исправления ошибок, допущенных при проведении ГКО. Ошибки, как единичные, так и системные, бывают техническими и методологическими.

От описок и опечаток не застрахован никто, тем более, если в процессе ГКО присутствует человеческий фактор. Поэтому в отчетах государственной кадастровой оценки объекта недвижимости встречаются единичные технические ошибки, предопределяющие, к сожалению, неверное определение КС.

Если подобные опечатки или арифметические ошибки встречаются в определении КС нескольких ОН, то они уже относятся к системным техническим ошибкам.

Человеческий фактор играет роль и при возникновении методологических ошибок. К примеру, специалист государственного бюджетного учреждения, проводящего оценку ОН (ГБУ), применил неправильный метод, повлекший также установление несправедливой КС. Если это произошло в отношении одного объекта недвижимости, то ошибка будет единичной методологической, если в отношении нескольких, то — системной методологической, соответственно.

Но не только человеческий фактор является причиной ошибок. Все ГБУ испытывают дефицит информации об оцениваемых объектах. Поэтому задача заинтересованного в установлении справедливой кадастровой стоимости владельца объекта недвижимости состоит в том, чтобы как можно более полно снабдить госучреждение корректными сведениями о своей собственности. Начиная от года постройки ОН и материала его стеновых конструкций, и заканчивая местом его расположения и удаленности от транспортных путей.

На снижение КС могут также повлиять такие факторы как: внимательное отношение к указанию площади объекта, количеству помещений, близость к зеленым зонам, рекам, озерам, количество и давность проведенных в объекте капитальных ремонтных работ и т.д.

Как видим, вариантов, где может закрасться ошибка много.

Важно для всех! При сообщении некоторых данных об ОН кадастровая стоимость при проведении следующей ГКО может не снизиться, а наоборот — возрасти. Поэтому если собственнику ОН самому сложно в этом разобраться, то всегда есть возможность призвать на помощь профессиональных консультантов. При этом необходимо отметить, что к их мнению в ГБУ прислушиваются и чаще идут на исправление найденных в отчетах ошибок.

Еще одним «плюсом» является то, что исправленные ошибки приведут не только к снижению КС, но и будут актуальны в течение всего периода действия ГКО, а выявленные об объекте недвижимости данные останутся в ГБУ и в Росреестре. Это, в свою очередь, даст возможность избежать повторения досадных ошибок при проведении следующей государственной кадастровой оценки.

Уникальные способы снижения кадастровой стоимости

Закон есть закон, его требования прописаны. Но не все могут читать закон между строк и выявлять скрытые в нем возможности.

К примеру, немногие владельцы бизнеса знают, что все земельные участки, но не все объекты недвижимости (здания, строения, сооружения), а только включенные в специальный перечень, облагаются налогом по кадастровой стоимости.

Данный список составляется каждым субъектом РФ самостоятельно. Поэтому для того, чтобы узнать, облагается ли ваш объект недвижимости налогом по КС, нужно выяснить: входит ли он в указанный перечень или нет.

Важно для бизнеса! Если вы считаете, что ваш ОН включен в список объектов, облагаемых налогом на имущество от кадастровой стоимости, неправомочно, то следует отстаивать свои позиции для справедливого налогообложения по налогу на имущество организаций. Исключение ОН из списка даст возможность платить налог с балансовой стоимости, а это часто дешевле, да и стоимость балансовую снизить легче, чем кадастровую.

К уникальным методам снижения КС относится и работа с одним из основных ценообразующих факторов объектов недвижимости, а именно: «вид разрешенного использования». К примеру, часть земельного участка под торговым центром всегда используется под парковку, но весь земельный участок имеет вид использования «объекты торговли». Кадастровая стоимость и налог с такой земли самые большие. Так почему бы участок не разделить: на используемый, собственно, под торговлю и на участок для парковки? Экономия достигает нескольких миллионов рублей в год только на земельном налоге.

Способы снижения налогов на недвижимость

Возвращаясь к основному виду применения КС — налогам, можно несколько слов сказать об уникальных методах, способствующих не снижению кадастровой стоимости, а понижению самих налогов.

Важно! Налог на имущество организаций является региональным, поэтому на него распространяется действие локальных налоговых ставок субъектов РФ, которые бывают ниже федеральных.

Земельный же налог является исключительно местным, для него различные ставки дифференцируются уже актами муниципальных органов власти.

На региональные и местные ставки и определенные льготы бухгалтеры организаций часто не обращают внимания и руководствуются ставками, закрепленными Налоговым кодексом РФ.

Практика показывает, что мало кто знает, что в Санкт-Петербурге ставка земельного налога для бесплатных парковок составляет 0,5% от кадастровой стоимости при базовой (федеральной) ставке в 1,5%. Применяя льготную ставку, можно снизить налог в 3 раза, не прилагая никаких усилий.

А в Гатчинском районе Ленинградской области действует льготная ставка на земельный налог для объектов торговли (0,75% от стоимости КС против 1,5% федеральной). Экономия на налоге составляет для владельцев 50%!

Кроме льготных ставок, для снижения имущественных налогов есть смысл обратить внимание и на налоговые льготы, которые также приписаны в законах субъектов РФ — для налогов на имущество организаций, в местных нормативных актах — для земельного налога.

Есть еще много других уникальны и, главное, законных способов снизить имущественные налоги. К сожалению, обо всех в одной статье не рассказать.

Так стоит ли вообще заниматься оспариванием кадастровой стоимости?

Заниматься кадастровой стоимостью и оптимизацией налогов необходимо. При этом делать это нужно постоянно в отношении каждого объекта недвижимости. Тогда ваше имущество и ваши налоги будут приносить только радость, а о переплатах вы забудете навсегда.

Автоматизация бухгалтерии для любого бизнеса
Сервис поможет вам автоматизировать рутинные процессы, он всё сделает сам:
рассчитает налоги
создаст счета
заполнит декларации
отправит в налоговую и фонды
Эксклюзивно для читателей «Делового мира»
3 месяца бесплатно :)
В избранное
Подписывайтесь на наш Дзен-канал: zen.yandex.ru/delovoymir.biz
Поделиться
0
Управляющий партнер компании «Митсан Консалтинг»
4 комментария
Иванов Андрей
02 января в 14:59
"сегодня КС максимально приближена к рыночной, а зачастую и ниже ее, то есть выгода у метода небольшая, а действует только с начала года ее установления (без ретроспективы) и лишь до следующей ГКО."

Но ведь в случае снижения кад. стоимости и установления рыночной стоимости в суде можно вернуть излишне уплаченные налоги за 3 предыдущих года. Или я что-то не понимаю?
0
+1
Ответить
Желнин Дмитрий
02 января в 20:03
Андрей, совершенно верно! Эту возможность законодательно вернули буквально месяц назад. А до этого (и в момент написания статьи) такой возможности еще не было.
Действовало правило, согласно которому при установлении рыночной стоимости вместо кадастровой новая стоимость применялась только с 01 января того года, когда такое решение было принято.
0
+2
Ответить
Дмитрий, вы можете сослаться на эти изменения, которые появились месяц назад? Я знаю, что физ.и юр. лица активно оспаривали кад. стоимость в суде и устанавливали её равной рыночной весь 2020 г. именно для того, чтобы применить ретроспективно и вернуть переплату по налогам за 3 предыдущих года. Если, как вы говорите, это возможность вернули всего месяц назад, то что же тогда люди оспаривали и как возвращали ранее переплаченные налоги до законодательного возврата возможности месяц назад?
0
+1
Ответить
Андрей, доброго дня!
Тут наблюдается коллизия норм двух законов:
- "О государственной кадастровой оценке" (далее - "Закон") и
- Налогового кодекса (далее - "Кодекс").

Процитирую.
1. п. 6 ч. 2 ст. 18 Закона гласит:
Для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом:
- с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

2. п. 15 ст. 378.2 Кодекса в то же время говорит:
Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и настоящим пунктом.
В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Простыми словами. Закон говорит, что рыночная стоимость, установленная вместо кадастровой, применяется только с 01 января года установления, а Кодекс говорит, что не с 01 января, а с "даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости".

Следует отметить, что закон вот в такой вот редакции действует с лета 2020 года, а поправка в Кодекс внесена в конце 2020. Т.е. по идее норма Кодекса более свежая.

Кроме того, можно сказать, что Кодекс говорит о применении стоимости только в целях налогообложения и что, мол, для других целей надо руководствоваться Законом. Но это "так себе вывод", потому как кадастровая стоимость, кроме как для налогообложения, больше особенно ни для чего не нужна.
0
+1
Ответить
Отправить
Чтобы оставить комментарий, авторизируйтесь или зарегистрируйтесь
Онлайн-помощник
Хочу узнать подробности.
Нет, спасибо!
Свернуть
Оставить заявку на регистрацию
Быстрая регистрация вашего бизнеса,
бесплатно и без визитов в налоговую!
Что вы хотите зарегистрировать?
Ваши персональные данные будут использованы для обработки вашей заявки согласно 152-ФЗ, Политика конфиденциальности.