Когда предприниматель может вернуть налог при покупке квартиры?

9 октября 2017

3316

Эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению

Налоговый кодекс РФ, в частности, ст. 220 дает физическим лицам возможность воспользоваться имущественным налоговым вычетом. ИП — это тоже физическое лицо, поэтому рассмотрим, как это относится к бизнесменам.

Из статьи узнаем:

что такое «имущественный вычет», на что он предоставляется;
кто может получить имущественный вычет;
особенности для ИП при получении имущественного вычета;
особенности получения имущественного вычета пенсионерами (даже если они ИП);
как получить вычет: пакет документов (приобретение жилья по договору долевого участия и на вторичном рынке).

Имущественный вычет

Как известно, при получении дохода в общем случае физическое лицо обязано уплатить налог с дохода в размере 13%. Имущественный вычет представляет собой возможность вернуть уплаченный налог на доходы или его не уплачивать. Он бывает двух видов: при продаже имущества и при покупке. В данной статье будем рассматривать имущественный вычет при покупке жилья ИП.

Вычет на приобретение имущества состоит из трех частей и предоставляется по расходам:

На новое строительство или приобретение жилья (долей в них), земельных участков под них.
На погашение процентов по кредитам, на покупку или строительство жилья (доли в нем), земельного участка под него.
На погашение процентов по кредитам, полученным для рефинансирования кредитов на строительство или приобретение жилья (доли в нем), земельного участка под него.

2 000 000 рублей — это максимальная сумма расходов на новое строительство или приобретение жилья, с которой будет исчисляться налоговый вычет.

3 000 000 рублей — это максимальная сумма расходов на строительство и приобретение жилья (земли под него) при погашении процентов по целевым займам (кредитам).

Указанная максимальная сумма не означает, что именно ее возможно получить, вернуть можно 13%. Значит, можно получить до 260 000 рублей за приобретение, за строительство жилья и до 390 000 рублей за проценты по ипотеке.

Рассмотрим пример

Квартира приобретена Васильевой В.С. на собственные средства по договору купли-продажи за 5 000 000 рублей, это не значит, что она сможет вернуть 650 000 рублей (5000 000 × 13%). Используя имущественный вычет, можно вернуть только 260 000 рублей (2 000 000 × 13%). Если бы Васильева при приобретении использовала заемные средства, то могла вернуть до 390 000 рублей по процентам.

Кто может получить имущественный вычет?

Воспользоваться имущественным вычетом может только резидент РФ при приобретении и строительстве жилья, покупке земли для него на территории России.

Для того, чтобы воспользоваться имущественным вычетом, нужно быть плательщиком налога на доходы физических лиц. Если налог не платится, то и возвращать будет нечего.

Сделка по приобретению жилья должна быть совершена только с независимыми лицами.

Взаимозависимыми лицами признаются: физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.

Вычетом на приобретение жилья можно воспользоваться только один раз в жизни. С 2014 года разрешено дробить вычет на несколько объектов, также можно на один объект оформить вычет на покупку, а на другой объект оформить возврат процентов по ипотеке.

Особенности для ИП при получении имущественного вычета

ИП — это физическое лицо, но здесь есть особенности. Так, если бизнесмен при осуществлении предпринимательской деятельности, использует спецрежим и налог на доходы в размере 13% не уплачивает, он не сможет воспользоваться имущественным вычетом. Это значит, что, если вы находитесь на «упрощенке», «вмененке», «сельхозналоге», патенте — вернуть налог за жилье вы не имеете возможности.

Право на вычет сохранится в случае, когда предприниматель имеет доход, по которому платит 13%, например, продажа квартиры либо сдача в аренду какого-либо имущества в статусе физлица. Если ИП помимо предпринимательства работает по найму, он также может вернуть налог, предоставив справку 2-НДФЛ от работодателя.

Согласно письму Минфина России от 16.04.2015 № 03-11-11/21776, налоговый вычет при приобретении квартиры можно получить, даже если приобретаемая квартира будет использоваться в предпринимательской деятельности, т.е. в данном случае цель приобретения квартиры никак не влияет на порядок предоставления вычета. Обязательным условием является то, что приобретаемая квартира будет оформлена в собственность индивидуального предпринимателя, его супруги или ребенка.

Что же делать, если ИП на спецрежиме и не имеет другого дохода, облагаемого ставкой 13%? Есть возможность оформить вычет на супруга, если у него есть перечисленный налог.

Если квартира куплена в браке, зарегистрирована на ИП, супруг/супруга могут вернуть налог, подав декларацию 3-НДФЛ за себя. В семейном кодексе указано, что имущество супругов считается общим и не важно, на кого оно оформлено.

Эти правила распространяются и на расходы по уплате ипотечных процентов при покупке жилья.

Независимо от того, на чье имя оформлен кредитный договор, право на вычет имеют оба супруга. В случае, когда один из супругов — ИП, таким правом может воспользоваться жена.

Особенности получения имущественного вычета пенсионерами

Пенсионеры имеют льготные условия для возврата налога, для них возможен перенос вычета на предшествующие налоговые периоды, но не более трех, непосредственно предшествующих налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественных налоговых вычетов.

То есть если пенсионер покупает квартиру, но он имел в предыдущие периоды уплаченный налог, он может его вернуть, перенеся период на 3 предыдущих года. Если пенсионер до выхода на отдых работал в качестве ИП на общей системе, он может воспользоваться вычетом в полной мере, если же был на спецрежиме, то за предыдущий период нечего будет возвращать, т.к. налог 13% не платился. Если же он продолжает деятельность и использует общий режим, то в настоящее время возможно применение имущественного вычета, например, в виде неуплаты налога на доходы.

С 2014 года воспользоваться правом переноса имущественного вычета на предыдущие три года могут не только пенсионеры, не имеющие дохода, но и продолжающие свою трудовую деятельность. (Письма Минфина России от 15.05.2015 № 03-04-05/27966 и от 17.04.2014 № 03-04-07/17776).

Пример

В 2016 году ИП Петрова М.В. на общей системе вышла на пенсию и прекратила предпринимательство, а в 2017 году она купила квартиру. Чтобы воспользоваться правом на имущественный вычет, Петрова М.В. должна в 2018 году подать документы на возврат налога в налоговую инспекцию. Так как в 2017 году Петрова уже была на пенсии и доходов не имела, она сможет получить вычет за 2016 (ту часть, когда имела доход), 2015 и 2014 годы.

Как получить вычет: пакет документов

Есть два способа получения имущественного вычета ИП.

1. Имущественный налоговый вычет можно получить до окончания налогового периода, предварительно подтвердив это право в налоговом органе.

Для этого ИП необходимо:

Написать в произвольной форме заявление на получение уведомления от налогового органа о праве на имущественный вычет.
Подготовить копии документов, подтверждающих право на получение имущественного вычета.
Предоставить в налоговый орган по месту жительства заявление на получение уведомления о праве на имущественный вычет с приложением копий документов, подтверждающих это право.
По истечении 30 дней получить в налоговом органе уведомление о праве на имущественный вычет.
На основании полученного уведомления не уплачивать сумму НДФЛ.

2. По истечению периода подаем декларацию 3-НДФЛ и указываем размер имущественного вычета. Подаем заявление на возврат налога.

Приобретение жилья на вторичном рынке

Заполняем налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.

Для ИП, работающих по найму, получаем справку из бухгалтерии по месту работы о суммах начисленных и удержанных налогов за соответствующий год по форме 2-НДФЛ, подтверждаем другие полученные доходы, облагаемые ставкой 13%.

Подготавливаем копии документов, подтверждающих право на жильё, а именно:

Выписка из ЕГРЮЛ (свидетельство о государственной регистрации права собственности).
Договор купли-продажи.
Кредитный договор, график погашения кредита и уплаты процентов за пользование заёмными средствами.

Подготавливаем копии платёжных документов:

Подтверждающих расходы при приобретении имущества (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счёта покупателя на счёт продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).
Свидетельствующих об уплате процентов по целевому кредитному договору или договору займа, ипотечному договору (при отсутствии или «выгорании» информации в кассовых чеках такими документами могут служить выписки из лицевых счетов налогоплательщика, справки организации, выдавшей кредит об уплаченных процентах за пользование кредитом).

При приобретении имущества в общую совместную собственность подготавливаем:

копию свидетельства о браке;
письменное заявление (соглашение) о договорённости сторон-участников сделки о распределении размера имущественного налогового вычета между супругами.

Предоставляем в налоговый орган по месту жительства заполненную налоговую декларацию с копиями документов, подтверждающих фактические расходы и право на получение вычета при приобретении имущества.

В случае, если в представленной налоговой декларации исчислена сумма налога к возврату из бюджета, вместе с налоговой декларацией необходимо подать в налоговый орган заявление на возврат НДФЛ в связи с расходами на приобретение имущества.

Приобретение жилья на первичном рынке

Список отличается лишь документами, подтверждающими право на жилье, их и перечислим:

Договор долевого участия (заверенная копия).
Акт приема-передачи (заверенная копия).

Здесь главным документом является передаточный Акт, только с момента его подписания можно подать документы на вычет. Имея на руках только зарегистрированный Договор долевого участия, вы не имеете права на получение имущественного вычета. Проценты по ипотеке можно будет включать полностью с момента первой оплаты до введения помещения в эксплуатацию, однако подать на вычет возможно после подписания Акта приема-передачи.

Ну и в заключение хочется отметить: часто бизнесмены применяют спецрежимы и не имеют возможности использовать налоговый имущественный вычет, однако не стоит расстраиваться, а лучше заняться развитием своего бизнеса и не обращать внимание на такие налоговые поблажки, пусть для вас они будут незначительными.

Вам может быть интересно