Скопировать ссылку
В торговых центрах в холлах, на этажах и в переходах часто размещают небольшие магазинчики, кафе, детские игровые площадки и другие привычные для крупных моллов заведения.
Владельцы бизнеса, подписывая договор аренды, видят документы о собственности арендодателя на помещение и не сомневаются в его праве заключить договор. Наличие документов о праве собственности на такие помещения не вызывает сомнений в правомерности распоряжения ими титульными собственниками. Но в действительности не все так просто.
Бывает, что некоторые помещения при строительстве магазина в проекте предусмотрены как места общего пользования. По закону они являются общей долевой собственностью всех владельцев помещений в здании торгового центра. Такими местами общего пользования, как правило, являются холлы, коридоры, переходы и лестничные клетки.
Долгое время считалось, что правила, касающиеся нежилых объектов, отличны от правил, установленных в жилых многоквартирных домах. В последних лестницы, холлы и лестничные клетки являются общей собственностью жильцов дома. В торговых и офисных центрах места общего пользования зачастую продавались конкретным лицам.
К чему в итоге это привело? По большому счету, к новым проблемам как у собственников этих мест общего пользования, так и у остальных владельцев торговых или офисных центров, а иногда и у арендаторов.
Например, собственник мест общего пользования может в любое время ограничить в них доступ, что затруднит или сделает невозможным проход в остальные помещения.
Бывает, что в отношении мест общего пользования, на которые право собственности юридически принадлежит одному лицу, владельцы помещений в торговом центре вынуждены для прохода в свои помещения заключить соглашение о сервитуте.
Нередко собственник «перевыставляет» коммунальные затраты на содержание принадлежащих ему мест общего пользования собственникам других помещений в здании.
В последние несколько лет в разных регионах поэтапно был введен налог на коммерческие помещения, исчисляемый от кадастровой стоимости. Порой она достаточно высокая. Собственники мест общего пользования, которые не сдают такие помещения в аренду и не получают доход, тем не менее вынуждены платить налог на имущество.
Если место общего пользования сдается в аренду титульным собственником, к арендатору могут быть предъявлены требования со стороны собственников остальных помещений в здании о внесении платы за пользование арендуемыми помещениями. Так как по закону эти помещения — общая долевая собственность. Следовательно, титульный собственник не имеет права единолично распоряжаться ими и получать с них доход. Арендатор в этом случае будет вынужден взыскивать неосновательное обогащение с так называемого единоличного титульного собственника.
Получается, что ситуация с регистрацией прав отдельного лица на места общего пользования затрагивает права и интересы большого круга лиц.
Каким образом можно разрешить такие вопросы? По сути, надо привести все к положению, которое предписано законом: места общего пользования должны находиться в собственности всех владельцев помещений в здании. Извлекать доходы из распоряжения местами общего пользования также возможно, но только с согласия всех собственников, которые и будут получать доход.
Право собственности всех собственников помещений в здании на места общего пользования может быть признано в судебном порядке.
В случае, если собственник помещения общего пользования не ограничивает в него доступ, иск может быть подан без ограничения срока исковой давности. Суд, как правило, удовлетворяет иск, если назначенная по делу экспертиза подтвердит статус помещений, как мест общего пользования.
В том случае, если титульный собственник помещения общего пользования ограничил в него доступ, иск может быть подан в течение трех лет с момента, как возникли соответствующие препятствия.
Как правило, к участию в рассмотрении спора привлекаются все собственники нежилых помещений, расположенных в торговом центре. Так как решение суда принимается о праве их общей долевой собственности на имущество, облагаемое налогом.
Поэтому, прежде чем обратиться в суд с требованием о признании права собственности на места общего пользования, надо взвесить все «за» и «против».
Целесообразно провести общее собрание собственников помещений в торговом центре и принять совместное взвешенное решение.
Надо помнить, что собственность — это не только право пользования и распоряжения, но и обязанность по надлежащему содержанию мест общего пользования, в том числе по обеспечению соблюдения требований безопасности.
