Скопировать ссылку
Какие виды субсидированной ипотеки сейчас действуют
Льготная ипотека
Наиболее обширная программа, которая доступна всем гражданам России старше 18 лет. Главное условие — ипотека может идти исключительно на покупку жилья на первичном рынке, покупку земельного участка и строительство на нем жилого дома.
С 1 января выросла ставка — теперь кредит выдают под 8% годовых (ранее было 7%; но в ряде банков и сейчас можно встретить предложения со ставкой 6–6,5%, а в среднем кредит можно получить под 7,7%). Кроме того, появилось новое условие — теперь воспользоваться кредитом человек может только один раз.
Условия по первоначальному взносу (от 15%) и максимальной сумме кредитования (12 млн рублей в крупных городах и 6 млн рублей в остальных регионах) остались прежними.
Однако если с приобретением жилья в новостройке все понятно, то ипотека на ИЖС до сих пор вызывает вопросы. Это новый и слабо распространенный банковский продукт. Когда из-за пандемии резко возросла популярность загородной жизни, заемщики нередко жаловались, что банки с трудом одобряли кредит — иногда сроки рассмотрения заявок составляли 2–3 месяца. За это время стоимость строительства (особенно в сезон) значительно возрастала, и в итоге даже в случае одобрения возникали проблемы с возведением дома. Сегодня ситуация улучшилась, но все равно от подачи заявки до подписания договора редко проходит менее месяца, а со сбором нужных документов и удовлетворением всех требований банка возникают сложности.
Семейная ипотека
Следующая по популярности программа с участием государства после льготной ипотеки.
С 1 января расширили список тех, кто может получить субсидированный кредит. Теперь в него входят:
- семьи, где двое и более детей младше 18 лет;
- семьи, где ребенок родился после 1 января 2018 года;
- семьи, где воспитывается несовершеннолетний ребенок с инвалидностью.
Ставка по программе не изменилась — 6% (или 5% в ряде регионов; а некоторые банки сейчас выдают ипотеку по ставке от 4,5% на условиях субсидирования застройщиком). Первоначальный взнос и сумма кредитов такие же, как в случае с льготной ипотекой.
Преимуществом семейной ипотеки является более широкий перечень объектов. Например, ее можно использовать для покупки земельного участка и строительства дома или в ДФО для покупки квартиры на вторичном рынке, если она расположена в сельской местности.
Важно отметить, что многодетные семьи могут также получить специальные выплаты для погашения ипотеки. Пока эта программа продлена до конца 2023 года. Воспользоваться выплатой можно, если в семье после 1 января 2019 года родился третий ребенок или последующий ребенок, возраст старших детей при этом значения не имеет. Максимально можно получить от государства 450 тыс рублей, которые нужно направить на погашение долга.
Специализированные ипотеки
По-прежнему действуют ипотеки для представителей ряда специальностей — работающих в сфере IT и военных.
Интересно, что получить айти-ипотеку по ставке 4,5–5% могут не только непосредственно программисты, но и в целом сотрудники аккредитованных IT-компаний. То есть если человек работает в такой компании бухгалтером или маркетологом, он тоже может воспользоваться программой. IT-ипотека позволяет взять кредит по ставке до 5% (в некоторых банках — от 4% на условиях субсидирования застройщиком в том числе). Но важное ограничение при увольнении — если снова устроиться в IT-компанию в течение шести месяцев после увольнения, ставка сохранится. Если нет, ставка вырастет до уровня ключевой на дату оформления кредитного договора плюс 2,5–4,5%.
Участвовать в программе можно только один раз. Срок действия программы — до конца 2024 года.
Отдельный сложный продукт — военная ипотека. Она завязана на накопительной системе, по своей сути схожей с пенсионной. Военнослужащий через три года после подписания контракта может использовать накопленные деньги для погашения первоначального взноса. При этом процентная ставка довольно высокая и составляет от 10,3% годовых.
В ряде банков существуют специальные ипотечные продукты для сотрудников других специальностей. Так, в ВТБ в начале 2023 года действовала программа для сотрудников МЧС, ФССП и ФСИН. По ней первоначальный взнос составлял 0%, а основным условием для получения кредита было перечисление зарплаты на карту банка.
Сельская ипотека
Не стоит путать с общей льготной ипотекой для ИЖС. На сельскую ипотеку государство ежегодно выделяет субсидии, которые распределяются между банками. Программа направлена на покупку или строительство жилья (в том числе покупку земельных участков) в населенных пунктах с населением до 300 тыс человек.
Сельская ипотека предлагает самые низкие первоначальный взнос и ставки среди всех льготных программ — 10% и до 3% годовых. Срок кредита может достигать 25 лет.
Эта программа кредитования во многом позволила выровнять спрос на покупку загородного жилья в период пандемии и самоизоляции. И все же, как и в случае со льготной ипотекой на ИЖС, существует ряд ограничений, которые тормозят востребованность кредитного продукта.
Сейчас максимальная сумма займа составляет 3 млн рублей для большинства регионов. Это сопоставимо с приобретением квартиры, однако затраты на возведение дома куда выше, и стоимость стройматериалов от года к году растет. Правительство планирует поднять лимит до 6 млн рублей, но пока изменения находятся на стадии обсуждений.
Кроме того, большие сложности вызывает сбор необходимых документов — из-за этого значительная доля желающих просто отказывается от ипотеки или предпочитает менее выгодные кредиты с более простыми требованиями банка к заемщику.
Наконец, сегодня выдача траншей происходит в несколько этапов, что мешает подрядчику сформировать смету и тормозит процесс строительства.
Отдельные программы от застройщиков
Последние пару лет в арсенале банков представлены продукты со сниженными ставками и льготными условиями — например, акции на покупку жилья у определенных застройщиков или в определенных ЖК. При этом банк волен сам формулировать требования, предъявляемые к заемщику: от возраста и семейного положения до стажа работы и региона проживания.
Так, нередко можно встретить специальные акционные продукты со ставкой от 0,01% до 1%. (субсидирование действует только на 1 и 2 года). Такие выгодные условия объясняются завышением цены на саму приобретаемую недвижимость. В конце прошлого года Центробанк начал с ними бороться: субсидированную ставку подняли до 4%.
Кроме того, регулятор активно выступает против ипотеки без первого взноса. На данный момент такие предложения еще действуют — например, Сбер имеет в арсенале продукт со ставкой от 11,7% и строго под залог своей недвижимости. Основная проблема таких кредитов — за ними обращаются заемщики, характеризующиеся повышенным уровнем риска. В результате банки оказываются более уязвимы к возможным шокам.
Некоторые застройщики в связи с озабоченностью ЦБ акционными кредитами стали предлагать покупку жилья с кешбэком. Предполагается, что застройщик из собственных средств вернет на счет покупателя от 10 до 20% стоимости квартиры — что сопоставимо с возвратом первоначального взноса. Однако в реальности оказывается, что на квартиры, продающиеся с кешбэком, действует наценка в те же 10–20%.
Выходит, что и околонулевые акционные ставки, и кешбэк — не более чем маркетинговая уловка, призванная привлечь внимание потенциального покупателя. Застройщики и банки просто компенсируют упущенную выгоду за счет повышения стоимости жилья. Проверить это довольно просто — одна и та же квартира на условиях разных акций будет стоить по-разному.
Траншевая ипотека
В 2021 году в качестве адекватной альтернативы акционным кредитам пришла траншевая ипотека.
По ней банковские выплаты делятся на два этапа. Первый, покрывающий до 30% суммы кредита, переводится после подписания договора долевого участия — платежи по нему являются символическими, вплоть до 1 рубля в месяц. Оставшаяся же часть суммы выплачивается банком до сдачи дома в эксплуатацию — с этого момента заемщик начинает погашать основной долг и проценты и его финансовая нагрузка вырастает.
Ипотека призвана реально снизить нагрузку на покупателя — если, например, до сдачи дома он вынужден снимать жилье в аренду.
В целом различные программы льготной ипотеки сегодня в значительной степени поддерживают рынок недвижимости, позволяя многим россиянам улучшить жилищные условия. Важно только трезво оценивать свои возможности и не приобретать квартиру без тщательного анализа ее реальной стоимости и условий кредитного продукта.
