Скопировать ссылку
Долгое эхо пандемии и льготная ипотека
Хотя последствия распространения коронавируса уже не так остро сказываются на экономике страны, полностью исключить его влияние нельзя и в текущем году. Нынешняя ситуация на рынке недвижимости также уходит корнями в события двухлетней давности. Весной 2020 года миллионы россиян отправились на самоизоляцию, а многие отрасли приостановили работу, что привело к снижению реальных доходов граждан. В один момент прекратилась не только продажа квартир и коммерческой недвижимости, но и строительство в целом, так как не до конца было понятно, как обеспечивать меры безопасности для работников. Застройщики оказались в непростой ситуации — им необходимо было заканчивать одни проекты и начинать другие в условиях неопределенности: оставалась вероятность, что потенциальные покупатели заняли бы выжидательную позицию и после снятия ограничений.
Помощь отрасли поступила от правительства, которое приняло решение ввести льготную ипотеку для покупки квартир в новостройках. Эта программа решала сразу несколько задач: поддерживала потребительский спрос на недвижимость, давала новые рабочие места (в том числе и для тех, кто был уволен в начале пандемии) и позволяла миллионам граждан улучшить жилищные условия. Причем, возможностью пользовались не только семьи, желавшие приобрести квартиру, но и инвесторы, подбиравшие прибыльные варианты в курортных городах для последующей сдачи в посуточную аренду.
Программа оказалась востребованной и в крупных городах, и в небольших населенных пунктах, но повышенный спрос привел к росту цен на городское жилье и загородные объекты. Например, в столице с середины 2020 по середину 2021 года цена за квадратный метр увеличилась в среднем на 30–35%, со 170 до 240 тысяч рублей. Аналогичная ситуация отмечалась и в регионах, особенно подорожало жилье в Краснодарском крае (+50–70%), куда хлынул большой туристический поток. Из-за закрытых границ россияне стали чаще отдыхать на юге страны.
Охлаждение рынка и санкции
Опыт прошлых лет показывает, что в кризисные периоды рост цен длится не более полутора-двух лет. Увеличение покупательской активности закономерно привело к «перегреву» рынка: уже к концу прошлого года стало понятно, что в 2022 году спрос будет снижаться. Во-первых, платежеспособные покупатели уже успели выкупить самые привлекательные, ликвидные, объекты. Во-вторых, Центробанк после длительного периода мягкой денежно-кредитной политики перешел к постепенному увеличению ключевой ставки: с 4,25 до 9,5% годовых. Российские банки также подняли ставки по ипотечным кредитам, что должно было стабилизировать высокие цены на рынке, делая недвижимость менее привлекательной для инвестирования. Но антироссийские санкции внесли коррективы в эту ситуацию.
С одной стороны — регулятор поднял ключевую ставку до 20% годовых и доступ к кредитам для населения стал весьма проблематичным. С другой стороны — снова резко упал спрос на рынке, так как обе стороны, и покупатели, и продавцы, опасались проводить сделки по текущим ценам. Негативное влияние на рынок оказал разрыв контрактов с иностранными поставщиками, что вызвало увеличение стоимости строительных материалов и логистики. Это уже отразилось на рынке, по данным Росстата, в июле застройщики сдали в эксплуатацию лишь 2,8 миллиона квадратных метров, что на 14% меньше, чем за аналогичный период 2021 года.
Что будет с ценами на первичном и вторичном рынке
Хотя многие эксперты склоняются к версии о том, что осенью рынок новостроек ждет масштабная распродажа, вряд ли застройщики станут работать в убыток. За предыдущие годы компании успели накопить запас прочности и получить господдержку для продолжения работы. Высока вероятность, что крупные игроки будут повышать интерес к объектам через персональные скидки, а в регионах, где строительство ведется низкими темпами, цена на квартиры останется прежней.
Кроме того, в середине лета на рынке началось оживление: сказались отложенный весенний спрос и эффект от снижения ключевой ставки: в июле было заключено на 22,3% больше сделок, чем годом ранее — 8,2 тысячи договоров долевого участия. Эта динамика продолжится и осенью, в сентябре спрос на недвижимость традиционно растет, особенно, когда речь идет о новостройках. Квартиры в них можно приобрести с государственной поддержкой — семьи могут воспользоваться «Семейной», «Дальневосточной», льготной, либо «Сельской» ипотекой. Срок последней теперь не ограничен, граждане смогут покупать жилье по ставке не выше 3%. В таких условиях цена на квартиры в новых домах не будет резко падать.
Иная ситуация сложилась на вторичной рынке, где в конце лета наблюдается снижение стоимости квадратного метра. Программы господдержки не распространяются на старые квартиры, поэтому продавцы, желающие срочно продать жилье, будут делать скидки 10–15% от ценника, но конечная цена, безусловно, будет зависеть от общего состояния и расположения объекта. В условиях сокращения доходов покупатели будут отдавать предпочтение однокомнатным квартирам и студиям из-за их более доступной цены. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке вновь начнет расти к середине осени, но не такими быстрыми темпами, как в предыдущие два года.
Прибыль или убытки
Инвесторы тоже внимательно следят за ситуацией: в первой половине года они взяли паузу, чтобы проследить за колебаниями спроса и предложения. Отсутствие спешки позволяет подобрать подходящие объекты по привлекательной цене. В первую очередь речь идет о недвижимости в курортных городах Краснодарского края и Крыма. Программа туристического кэшбэка способствовала развитию внутреннего туризма, отдыхающие возвращаются в отели и гостиницы, растет спрос на посуточную аренду недвижимости. Про Крым стоит поговорить отдельно. Регион участвует в нескольких федеральных программах, направленных на увеличение объемов строительства наемного жилья. В течение ближайших 8 лет планируется возвести не менее 14 миллионов квадратных метров нового жилья, и для этого Минэкономразвития работает над законопроектом, дающим преимущества для участников свободной экономической зоны, в том числе и для крупных застройщиков.
Также россияне станут чаще инвестировать в строительство загородной недвижимости. Во время самоизоляции покупатели стали отдавать предпочтение жизни в небольших населенных пунктах с чистым воздухом и минимумом соседей. Самыми перспективными станут объекты, построенные в районах с развитой инфраструктурой и доступными коммуникациями.
Третья инвестиционная идея заключается в работе с сервисными апартаментами, спрос на которые остается стабильным и растет после сезона отпусков. Этот вариант позволяет получать доходность за счет краткосрочной и долгосрочной аренды.
Инвестиции в покупку и строительство торговых центров временно отойдут на второй план. Из-за развития электронной коммерции и ухода крупных зарубежных компаний многие помещения пустуют, а срок окупаемости таких объектов значительно увеличивается.
Таким образом, несмотря на сложную экономическую ситуацию, спрос на недвижимость сохранится осенью 2022 года, но окажется неоднородным и не таким резким, как во время пандемии. Покупатели будут отдавать предпочтение однокомнатным и двухкомнатным новостройкам, загородному жилью и недвижимости в туристических центрах. Инвесторам стоит учитывать потребительские предпочтения, вкладывая средства с расчетом на получение прибыли в долгосрочной перспективе. Даже, если приобретение не удастся быстро реализовать с максимальной выгодой, недвижимость можно сдавать в аренду (как жилые, так и коммерческие помещения в перспективных районах).
