Скопировать ссылку
В современном мире банки и застройщики готовы предложить купить квартиру по ставке практически равной нулю. За последние полтора года данное предложение стало настолько популярно на рынке кредитования, что порядка 90% сделок на рынке новостроек проходит именно с субсидированными ставками. Благодаря данному инструменту заемщик сможет получить минимальный платеж из возможных, и при этом он не будет отдавать большую часть своей зарплаты. Несмотря на всю привлекательность предложения у данного продукта есть свои преимущества и недостатки. Большинство субсидированных ставок, которые предлагает застройщик на свои объекты, сопровождаются удорожанием стоимости на квартиру. Удорожание может начинаться от нескольких процентов и достигать 35–40%. И тут нужно понимать цель покупки: долгосрочная перспектива или же инвестиция с последующей продажей в течение нескольких лет?
Рассмотрим пример расчета субсидированной ставки и поймем, кому будет выгодно данное предложение? В качестве примера рассмотрим среднестатистическую ситуацию: семейную ипотеку на среднюю стоимость «евродвушки» сроком на 20 лет.
- Стоимость квартиры — 6 145 878 рублей.
- Первоначальный взнос — 1 миллион рублей. (около 16%).
- Ежемесячный платеж — 36 867 рублей.
- Общая переплата за весь период составит 3 702 122 рубля.
Рассмотрим пример с субсидированной процентной ставкой.
С учетом удорожания на 18,0% стоимость квартиры 7 067 760 рублей. (удорожание на 921 881 рублей).
Первоначальный взнос — 1 060 164 рубля (увеличен на 60 164 рубля и составляет 15%).
Ежемесячный платеж — 25 284 рубля.
Переплата — 60 527 рублей.
Общая переплата за весь период: 921 881 рубль + 60 164 рубля + 60 527 рублей = 1 042 572 рубля.
В том случае, если клиент покупает квартиру по ставке 6% как инвестицию и планирует продажу через год, то сумма переплаты составит примерно 330 000 рублей. Если этот же клиент покупает квартиру по ставке 0,1%, то сумма переплаты с учетом удорожания объекта за год составит порядка 988 000 рублей.
Если заемщик приобретает квартиру в долгосрочных целях, такая программа может быть выгоднее. Однако в каждом индивидуальном случае заемщику нужно рассчитывать размер переплат, учитывая цели покупки, планируемые сроки погашения кредита, размер первоначального и ежемесячного взноса. Необходимо подчеркнуть, что особое внимание нужно обратить на размер ежемесячного платежа — и по возможности сделать его максимально комфортным, чтобы иметь определенную «подушку безопасности».
Исходя из этих данных, мы понимаем, что применение субсидированных ставок будет выгодно не в каждой ситуации. Всегда нужно делать тщательные расчеты, чтобы понимать действительную выгоду «в рублях».
Рынок в новой реальности
За последние несколько месяцев рынок недвижимости пережил серьезные потрясения. В начале марта ключевая ставка увеличилась на 13 процентных пунктов и достигла 20%. В связи с этим банки стали поднимать ставки по стандартной программе новостройки и вторички до 25%. Застройщики приостанавливали продажи своих объектов и заняли выжидательную позицию. В то же время другие застройщики наоборот, продолжили продавать объекты, но при этом увеличивали стоимость объекта на 15–20%.
Государство объявило, что с 1 апреля ипотечная ставка с господдержкой изменится. В связи с этим, большое количество клиентов в конце того же марта устремились покупать квартиры по старым условиям господдержки — 6–7%. В апреле на рынке наступило затишье. Ставки по ипотеке с господдержкой составили 12%, рост цен на новостройки привел к росту цен на вторичку, ипотечные кредиты по рыночным ставкам на готовое жилье оказались слишком дорогими — это привело к тому, что уступки прав на строящееся жилье от физических лиц и вторичный рынок встали.
Стоимость на вторичном рынке такая же, как и на рынке новостроек, а ставка при этом составляет 23%. Стоит подчеркнуть, что цены на этих рынках взаимосвязаны. Наиболее распространенный сценарий, когда покупатель сначала продает имеющееся жилье, а затем покупает квартиру в новостройке, перестал работать: при рыночной ставке в размере 23% (для вторичного рынка) клиент не может продать свою готовую квартиру, и, как следствие, не может купить жилье в новостройке.
Основной поток покупателей на уступки от физического лица проходят по льготной программе на покупку новостройки и только единицы по программе семейной ипотеки. И так продолжалось не только в апреле, но и в мае. Это связано с тем, что клиенты стали ожидать снижения ключевой ставки.
В некоторой степени Центробанк стимулировал клиентов брать ипотечные кредиты, так как с апреля ключевая стала резко снижаться. С 11 апреля по 25 июля ключевая ставка снизилась на 12 процентных пунктов с 20 до 8%. Резкое падение на фоне снижающейся инфляции и происходящей политической ситуации в стране. Однако застройщики не удерживают стоимость квартир, поэтому она продолжает расти. С июня на рынке наметилось оживление и клиенты стали все больше подавать заявки на ипотеку, чтобы зафиксировать действующую процентную ставку и в будущем выйти с ней на сделку. Продавцы на вторичном рынке стали снижать стоимость продаваемых квартир, и рынок недвижимости стал приходить в норму.
Следующее заседание ЦБ по ключевой ставке состоится 16 сентября. Регулятор допускает, что может и дальше снижать ставку, поскольку ее снижение — один из главных инструментов достижения темпов инфляции в районе 4% в годовом выражении.
После того, как 22 июля Центробанк снизил ключевую ставку на 1,5 процентных пункта, при этом большинство аналитиков предполагали изменения в пределах 0,5–1 п.п., такие банки, как «Сбербанк», «ВТБ», «ДОМ.РФ», «Банк Уралсиб», «Банк Санкт-Петербург» и другие отреагировали и снизили свои базовые условия на 0,3–0,9%.
Стандартные ставки по новостройке и вторичке приходят в норму и практически вышли на уровень условий января 2022 года, когда в среднем процентная ставка по ипотеке была на уровне 9–9,5%. Двузначные ставки — это в том числе и преодоление психологического барьера.
В июле 2022 года банк «Открытие» и СК «Росгосстрах» провели опрос среди своих клиентов, согласно которому:
- 62% не хотели брать кредит раньше и сейчас не хотят.
- 18% планируют оформлять ипотеку в ближайшие 3–6 месяцев.
- 16% раньше хотели брать ипотеку, а теперь не хотят, несмотря на снижение ставок.
- Остальные 4% уже взяли ипотеку по новой сниженной ставке.
Таким образом, возможность воспользоваться ипотекой рассматривают всего 18% граждан. Для остальных ставка остается высокой, поэтому они все еще находятся в режиме ожидания, либо они совсем отказались от идеи покупки квартиры. Именно в этот момент клиенту и требуется брокер по подбору недвижимости, чтобы показать, насколько важно купить квартиру здесь и сейчас на тех условиях, которые предлагает застройщик и банк. Ведь ипотека — это тот самый инструмент, который дает клиенту купить квартиру на интересных для него условиях. Сейчас хорошее время для того, чтобы оформить ипотеку. Тем более, что ставку по ней со временем можно снизить или в новом, или в текущем банке. Не забываем о том, что в банках есть такая программа, как рефинансирование. В настоящее время возможно сделать рефинансирование по стандартной программе, а также провести рефинансирование на программу семейной ипотеки.
Что нас ждет дальше?
До декабря 2022 года ЦБ планирует провести еще три заседания — в сентябре, октябре и декабре. Последующая пауза на заседании в сентябре и новое снижение ставки на полпроцента в декабре — наиболее реалистичный сценарий. Центробанк прогнозирует ключевую ставку в районе 6,5–8,5% в следующем году и 6–7% в 2024 году.
Есть и второй сценарий: осенью может произойти новый скачок цен, который заставит регулятора снова повысить ключевую ставку. В условиях специальной операции и экономических санкций изменения в стоимости жилья прогнозировать сложно. Пиковая точка, вызванная ажиотажным спросом на различные группы товаров, уже пройдена, и ситуация на российском рынке нормализовалась. Тем не менее, стоимость некоторых товаров продолжает расти. Если этот прогноз сбудется, то регулятор на заседаниях в сентябре, октябре и декабре будет снова увеличивать ставку. Но этот сценарий крайне маловероятен.
Какие сегодня у заемщика возможности получить ипотеку?
Если ранее с первоначальным взносом в размере 10% заемщик мог совершенно спокойно взять ипотеку, то в последние месяцы это стало намного сложнее. В марте этого года резко подскочили не только ставки по ипотеке, но и минимальный первоначальный взнос — до 20%. Со временем банки снизили его до 15%.
В настоящее время есть возможность покупки квартиры с «нулевым» первоначальным взносом и ряд банков готовы программы кредитования со взносом в размере 10%. Повышение размера первоначального взноса прежде всего связано с изменением портрета клиента. Банки стремятся снизить возможные риски и отсечь ненадежных заемщиков, и преимущества высокого первого взноса в этой ситуации очевидны, так как это показатель платежеспособности клиента. Если покупатель может оплатить крупную сумму в качестве первоначального взноса, велика вероятность, что он будет вносить ежемесячные платежи без просрочек. Согласно статистике, большинство неплательщиков — это те, кто оформил ипотеку без первоначального взноса или с минимальным взносом.
Клиентов стали проверять более тщательно, в некоторых банках был увеличен минимальный первоначальный взнос и скорринговый балл для одобрения по двум документам, а в каких-то банках данная возможность вообще отсутствует в настоящий момент. Программа с нулевым первоначальным взносом была отменена в банке «Россия» и «СМП банке» и на сегодня ею может похвастаться «Промсвязьбанк», «Сургутнефтегазбанк», «Россельхозбанк», «Газпромбанк» со ставкой от 10,5% до 13% годовых. При всем этом, чтобы претендовать на данную программу заемщик должен быть официально трудоустроен, иметь хорошую кредитную историю, а также должен предоставить справку 2-НДФЛ. Если же заемщик не проходит по одному из пунктов, то смысла отправлять заявку на ипотеку нет. Кроме того, отказ банка в кредите снизит скоринговый балл. В среднем, по полному пакету документу процент одобрения достигает 75%, а по двум документам — порядка 70%.
Главными признаками заемщика, которому банк готов дать ипотечный кредит на большую сумму, являются возможность оплатить 20% от стоимости жилья в качестве первоначального взноса, а также стабильная работа, которая не зависит от ситуации в мире.
Для погашения ипотеки заемщику необходимо сделать порядка 300 регулярных взносов, что подразумевает очень высокий уровень платежной дисциплины, а также стабильности в доходах. Поэтому приоритет отдается представителям профессий, которые будут востребованы всегда.
Проанализировав портреты заемщиков, которые получают одобрение по ипотеке через наш ипотечный центр, мы выяснили, что в описание идеального заемщика входит также возраст и семейное положение. Банки отдают предпочтение женатым мужчинам в возрасте от 27 до 50 лет. Почему мужчина? Здесь все просто: он не уйдет в декрет, ниже риск потерять работу, более высокие зарплаты. При этом банки оценивают и сферу деятельности клиента. Например, если работа заемщика связана с риском, банк обратит на это внимание. При этом не имеет значения, работает ли клиент в государственной или частной структуре. Разумеется, банк оценивает уровень заработной платы, перспективы продвижения в карьере, а также наличие ликвидного имущества, которое можно будет взыскать в случае невыплаты ипотеки.
