Скопировать ссылку
Шторм 2020 и тихая гавань
Отрасль недвижимости оказалась тихой гаванью в шторм коронакризиса 2020 года. Пружина отложенного спроса после карантина, подогретая потребностью в дополнительных квадратных метрах на случай следующего локдауна, уже стала хорошим импульсом для рынка. Падение ключевой ставки и объявление о введении налога на доходы по депозитам привело к снижению их привлекательности, и деньги потекли из скопившейся 30-триллионной депозитной массы в недвижимость, еще подстегнув запрос на покупку. А снижение ставок по ипотеке, произошедшее в следствие того же падения ключевой ставки, а также госпрограмма по субсидированию ставок на рынке первичного жилья, привели просто к ажиотажному спросу. Аналитики даже заговорили о надувании «ипотечного пузыря» и предрекают серьезные шоки в будущем.
Хотя сам 2020 год, если анализировать его помесячно, больше похож на американские горки, чем на тихую гавань. Спокойное начало года, «ничто не предвещало». Весна, карантин, постепенная приостановка деятельности, закрытие офисов, невозможность регистрации сделок из-за ограничений в работе МФЦ и различных ведомств. В некоторых регионах практически невозможно было работать, в частности, в Москве, которая больше всего пострадала из-за ограничительных мер, количество регистраций переходов прав собственности снизилось почти в три раза.
Затем «хорошее лето» — плавное восстановление рынка, начало разгона. Субсидирование ставок по ипотеке, запущенное в мае, набирает обороты. Рынок начинает дышать. Август называют «золотым дождем» — застройщики впервые массово декларируют рекорды месячных продаж, агентства хвалятся ростом количества сделок. Но сохраняется неопределенность и ожидание начала «второй волны» в сентябре-октябре с заранее неизвестными карантинными мерами и новыми сюрпризами от региональных и федеральных властей. Поэтому рынке ведет себя очень осторожно и копит резервы.
Четвертый квартал все просто работали не поднимая головы, фиксируя новые рекорды каждый месяц. «Второй волны» карантина не случилось. По данным ДомКлик, каждый месяц регистрируется более 400 новых агентств недвижимости. В крупных городах обострилась борьба за новые кадры — кандидаты отмечают, что никогда не наблюдали такой активности агентств недвижимости на рынке труда. На рынке вторичной недвижимости цены растут практически каждую неделю, покупатели говорят, что «нечего купить», так как все ликвидные объекты распроданы. Застройщики повышают цены уже с опережением графика, «на всякий случай», так как планы продаж давно перевыполнены. И в таком состоянии рынок входит в новогодние праздники.
Недвижимость в 2021 году
2020 год показал, что будущее — это уравнение с неизвестными неизвестными. Планировать нужно осторожно, а прогнозировать с оговорками, и нам остается анализировать текущие тренды и аккуратно формировать ожидания на их основе. Так, недвижимость как индустрия будет балансировать между двумя основными трендами — спад в экономике с одной стороны, и низкие ставки с другой.
Падение реальных доходов населения, рост безработицы, тектонические сдвиги в потреблении — эти факторы будут работать на снижение стоимости аренды жилья, которая косвенно влияет на стоимость его покупки как альтернатива владению, а также на снижение располагаемых доходов у потребителей, которые можно тратить на накопление первоначального взноса и ежемесячные выплаты по ипотеке. Это должно снижать спрос на недвижимость и, соответственно, цены.
С другой стороны, в следующем году ожидается продолжение периода действия низких ставок, и Сбер в своей стратегии, например, прогнозирует даже возможное продолжение ее снижения. Таким образом, факторы, давящие на переток депозитной массы в инвестиции, а также повышающие доступность и привлекательность ипотеки, будут продолжать действовать. В дополнение, власти уже говорят о распространении льготной ипотеки на вторичное жилье, а прекращение программы на первичное просто невозможно — остановятся продажи новостроек, и строительная отрасль просто «встанет» на период от 3 до 6 месяцев, что правительство вряд ли допустит.
Скорее всего, «льготная» ипотека плавно станет «обычной», сохраняя уже ставшие привычными ставки, как это было с госпрограммой 2015 года. Дальнейшее значительное снижение ставки вряд ли оправдано, так как рост цен на жилье очевидно «съел» весь эффект от снижения ставок, доступность жилья в итоге уменьшилась, и власти это понимают, говоря об этом открыто в интервью журналистам. Так что, скорее всего, ждем плавного снижения силы тренда и стабилизации рынка к середине года.
Пессимистичные сценарии предполагают не стабилизацию, а разворот. Усиление любых из действующих негативных факторов может привести к резкому разрыву ожиданий продавцов и возможностей покупателей, что всегда ведет к тому, что рынок «встает» — редкие сделки происходят с большими дисконтами, и большинство продавцов на вторичном рынке оказываются просто к этому не готовы. Действия застройщиков будут зависеть от того, насколько им необходимы будут продажи «любой ценой», а так как их финансовое положение на начало 2021 года оказывается неожиданно прекрасным, то ожидать снижения цен или значительных скидок вряд ли приходится.
Конечно, первичный рынок может адаптироваться быстрее, как это было в 2015 году — застройщики сразу отреагировали на скачок курса со всеми его последствиями, и резко нарастили маркетинговую активность — усиление рекламы в сочетании со скидками, подарками, рассрочками, акциями и призами. Таким образом, продажи на первичном рынке стабилизировались практически мгновенно, а спад на вторичном рынке длился почти 9 месяцев — обычно именно такой период требуется, чтобы население оправилось от шока, привыкло к новым реалиям и вернуло себе способность действовать на рынке — покупать и продавать по новым ценам.
Тем не менее, 2020 год в плане экономики прошел гораздо лучше ожиданий «первой волны» пандемии, когда прогнозировали возможный спад до 20% и более, «великую депрессию» и постапокалипсис. Мы видим по итогам года падение ВВП на проценты, и ожидаем умеренный рост экономики в следующем году. Поэтому самым вероятным сценарием для рынка недвижимости я вижу стабилизацию цен во втором квартале и, в дальнейшем, ровный спрос на уровнях 2019 года, что в целом формирует ожидания «хорошего года». Остается надеяться, что в 2021 году «черные лебеди» возьмут выходной, и мы не увидим новых неожиданностей, настолько значимых, что все планы и прогнозы снова потеряют значение.
