Скопировать ссылку
Это же справедливо и для коммерческой недвижимости формата стрит-ритейл. Любой здравомыслящий человек без затруднений отличит хороший объект от плохого. Но дело в том, что плохих объектов гораздо больше. И именно на них большинство людей, работающих на рынке недвижимости, вынуждены зарабатывать свои деньги. А как продать плохой объект под видом хорошего? Очень просто. Введя покупателя в заблуждение. Именно здесь появляются аналитические исследования, графики, индексы и прочие затеи, которые заслоняют собой простые и очевидные вещи. Эта статья поможет будущим владельцам торговой недвижимости сориентироваться в новой сфере и увидеть, что их здравый смысл во много раз ценнее и практичнее авторитетного мнения специалистов.
Итак, прежде всего важно понять: любое коммерческое помещение обладает лишь двумя базовыми характеристиками. Это местоположение объекта и его рентабельность.
То, что недвижимость должна находиться в центре города и как можно ближе к метро, известно всем. Непонятно лишь, почему в этих местах так много пустующих помещений? Что бы разобраться, встаньте на место покупателя и ответьте - в каком случае вы зайдете в уличный магазин (при условии, что вам понадобилось что-то из его ассортимента)? Наверняка вы подумали о приметном и удобном входе. И это верно. Потому, что большинство людей видят только те магазины, которые находится прямо перед ними по пути следования. Очень редко человек решает свернуть со своего маршрута ради даже чуть удаленно расположенного магазина. Скорее всего он понадеется встретить такой же, но дальше по дороге. Именно поэтому пустуют магазины, казалось бы в хороших местах. Они расположены в стороне от потока покупателей и тем неудобны. Понимая это, арендаторы избегают подобную недвижимость. А владелец, вместо ежемесячного дохода, получает головную боль.
Привлекательное местоположение это не "20 метров от метро", а мощный пешеходный поток в течение всего дня мимо дверей коммерческого помещения. Если говорить о конкретных цифрах, то для Москвы, это примерно от 500 человек в час.
Второй базовой характеристикой коммерческой недвижимости является ее рентабельность или способность вернуть владельцу вложенные деньги. Измеряется она в процентах, как отношение ежегодного дохода к покупной цене объекта. Тут есть подвох, которым пользуются ушлые риелторы. Дело в том, что недвижимость может приносить два типа дохода. Первый, состоит из ежемесячных арендных платежей. Второй, из увеличения продажной цены помещения. Чтобы замаскировать низкую рентабельность от сдачи в аренду (фактический доход), риелтор презентует общую рентабельность недвижимости, прибавив процент ежегодного увеличения цены объекта (предполагаемый доход). Этот незамысловатый трюк проще увидеть на примере.
Предположим, цена помещения составляет 10 млн руб. Годовой доход с аренды составляет 1 млн руб, или 10% в год (1 млн / 10 млн х 100%).
Рентабельность в размере 10% - самая обычная, и таких помещений на рынке - тысячи. Что бы сделать предложение более привлекательным, нужно прибавить к рентабельности от сдачи в аренду величину среднегодового удорожания объектов недвижимости. Именно здесь пригодятся хитрые графики основанные на мутных исследованиях. Предположим, согласно некоему графику, среднегодовой рост составил еще 10%. Итого, объект недвижимости приносит 20% в год (10% + 10%) и способен окупиться всего за 5 лет. Это в два раза быстрее, чем прежде. Теперь помещение выглядит гораздо привлекательней.
Но как вы понимаете, удорожание недвижимости существует только на бумаге. Поскольку если она и впрямь подорожает, то одновременно с ней вырастут цены и на потребительские товары. Если сейчас, за цену помещения вы можете купить три Мерседеса, то спустя пять лет и продав помещение в два раза дороже, вы по прежнему сможете купить все теже три Мерседеса. Правда в том, что фактически вы можете распоряжаться только деньгами полученными за аренду. Поэтому расчет рентабельности (финансовой привлекательности помещения) нужно проводить именно на основе арендного дохода.
Как уже было сказано, местоположение и рентабельность - это базовые характеристики коммерческой недвижимости. В действительности, при выборе объекта, приходится обращать внимание на большее количество показателей. Но все они имеют смысл только при наличии хорошего пешеходного трафика и приемлемой рентабельности.
Пара слов о приемлемой рентабельности - она для каждого своя. Кого то устроит 10% в год, а кому то и 30% будет мало. Причем для увеличения рентабельности одних амбиций недостаточно. Важен практический опыт, нужные связи и возможность постоянно находиться "в теме". Одна из возможностей приобретения помещения с хорошей рентабельностью, покупка его в период низкого спроса на недвижимость. И именно сейчас, пока большинство людей продолжают верить в кризис, длится этот период.
